江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第912号上诉人（原审被告）郑立胜，男，1965年10月12日生，汉族。委托代理人陆元玺，江苏诺法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）江苏安居物业管理公司，组织机构代码证13476669-3，住所地南京市新模范马路30号。法定代表人茅建国，该公司总经理。委托代理人董尔平，男，1962年7月27日生，汉族。上诉人郑立胜与被上诉人江苏安居物业管理公司（以下简称安居物业公司）物业服务合同纠纷一案，南京市雨花台区人民法院于2014年12月6日作出了（2014）雨民初字第1911号民事判决，郑立胜不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月2日公开开庭进行了审理。上诉人郑立胜，被上诉人安居物业公司的委托代理人董尔平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。安居物业公司原审诉称，2011年11月1日，其与江苏安居高校投资置业有限公司（以下简称安居高校公司）签订物业管理服务合同，双方约定由安居物业公司负责七彩星城小区的物业管理。安居物业公司认真履行自己的职责，做好工作，而郑立胜一直拒绝缴纳物业管理费。截止至2013年10月30日，郑立胜共欠缴物业管理费2584元。为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：1、郑立胜立即支付拖欠的物业管理费2584元；2、判令郑立胜承担本案诉讼费用。郑立胜原审辩称，安居物业公司的物业服务不到位，所以其拒交物业费。原审法院
经审理查明，安居高校公司系西善桥北路87号七彩星城小区开发商，2011年11月1日，安居物业公司与安居高校公司签订《前期物业服务协议》1份，约定安居物业公司对七彩星城小区提供物业管理，服务期限为2011年11月1日至2013年10月30日止。合同约定物业服务费用按业主房屋的建筑面积收取，具体标准如下：小高层住宅：1元／月／平方米，高层住宅：1元／月／平方米，酒店式公寓：1.50元／月／平方米，商业用房：2元／月／平方米。安居物业公司可在房主办理交付使用手续时一次性交6个月物业服务费和200元／户代收代交业主生活用电费，以后每次交费按每月缴纳。郑立胜所住房屋七彩星城3幢2单元1603室房屋面积107.67平方米，为小高层住宅，应当按照1元／月／平方米计算，自2011年11月1日至2013年10月31日止，郑立胜共欠安居物业公司物业管理费用2584元。原审法院认为，安居物业公司与安居高校公司签订的前期物业管理服务协议意思表示真实，不违反有关的法律规定，应属合法有效，双方均应依照合同积极履行各自的义务。安居物业公司在合同签订后，一直提供了相应的物业管理服务，其要求郑立胜支付相应的物业管理费，于法有据。郑立胜认为物业的管理服务上存在瑕疵，可依法主张权利，但不应以此为由拒绝履行交纳物业管理费的义务。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：郑立胜于判决生效之日起十日内向南京安居物业管理公司支付物业管理费2584元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费25元，由郑立胜负担。郑立胜不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不当。
一、上诉人郑立胜未与被上诉人安居物业公司签订过物业服务合同，郑立胜与安居物业公司之间不存在物业服务合同关系。郑立胜直到一审庭审中才知道安居物业公司是小区的第三任物业公司，其进场退场均未告知小区业主。
二、安居物业公司未妥善履行管理义务，小区内垃圾长期堆放，车辆胡乱停放，电梯经常故障，安保不能提供有效的保障，郑立胜有权拒交物业费用。
三、物业服务合同属继续性合同，不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约，上诉人的主张已经超过诉讼时效。综上，请求二审法院撤销原判，驳回安居物业公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由安居物业公司承担。
被上诉人安居物业公司辩称，其提供了物业服务，有权收取物业费，要求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，郑立胜提供了照片17张，来源于小区业主日常生活拍摄，证明物业公司服务不到位，垃圾未及时清理。安居物业公司对该照片的真实性不予认可，认为不能证明其服务存在瑕疵。安居物业公司提供照片一组，证明其在小区内服务；垃圾处理协议书一份，证明其系将小区内的垃圾委托给雨花区环卫所处理，每年支付4万元；提供电梯故障维修记录表一份，证明郑立胜所说的电梯问题，其及时进行了维修；装修违规整改通知书一份，证明其对小区内的装修进行了管理；会议纪要二份以及前期物业服务和同一份，证明其与开发商签订物业服务合同的情况；小区房屋统计表一份，证明其对小区内的房屋进行了管理，对各个房屋的情况进行了统计；给摊主的通知一份证明其对小区的环境进行了管理。郑立胜认为安居物业公司提供的是复印件，真实性无法确认，即便照片是真实的，反映的也只是工作状态，不代表其服务到位，安居物业公司签订前期物业服务合同及进场没有通知业主，其他证据与本案无关联性。二审另查明，安居物业公司于2013年10月30日自南京市七彩星城小区撤场。二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当按合同约定的标准向物业公司支付物业费，上诉人郑立胜认为其本人未与被上诉人安居物业公司签订物业服务合同，其与安居物业公司无合同关系的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。现被上诉人安居物业公司依约向上诉人郑立胜提供了物业服务，郑立胜提供的照片等证据尚不足以证明安居物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，其以安居物业公司服务存在瑕疵为由拒交物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。物业服务合同系继续性合同，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算，现安居物业公司自2013年10月30日撤场，至其起诉之日并未超过诉讼时效，上诉人郑立胜认为安居物业公司的主张超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，上诉人郑立胜的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑立胜负担。本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一五年三月十九日
书记员 郭婷婷 来自