江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第575号上诉人（原审原告）杨荥南，女，1966年11月23日生，汉族，某公司员工。委托代理人戴富满，北京康达（南京）律师事务所律师。上诉人（原审被告）中国电信股份有限公司南京分公司，组织机构代码74821121-1，住所地南京市鼓楼区云南路1号。法定代表人姜弘民，该公司总经理。委托代理人徐莉，北京大成（南京）律师事务所律师。委托代理人磨莉萍，女，1979年11月10日生。上诉人杨荥南与上诉人中国电信股份有限公司南京分公司（以下简��电信南京分公司）合同纠纷一案，南京市鼓楼区人民法院作出（2014）鼓民初字第3485号民事判决，上诉人杨荥南与上诉人电信南京分公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2015年2月3日公开开庭审理本案。上诉人杨荥南的委托代理人戴富满，上诉人电信南京分公司的委托代理人磨莉萍和徐莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨荥南原审诉称，1997年8月30日，南京电信局与杨荥南签订《南京市公有住房买卖契约》（以下简称购房协议），约定电信南京分公司将坐落在本市鼓楼区宏业村27号601室房屋出卖给杨荥南。合同签订后，杨荥南如约支付了房款、登记等费用。1998年3月28日，南京市人民政府向杨荥南颁发了南京市私有房屋所有权证。1999年12月30日，南京电信局伪造杨荥南签名制作了《南京市公有住房售后（退）购房买卖协议》（以下简称退房协议），将上述房屋退售给南京电信局。经查，南京电信局已将上述房屋出售给他人。因电信体制改革，南京电信局现更名为电信南京分公司。电信南京分公司伪造协议擅自出卖杨荥南的房屋，严重侵害了杨荥南的合法权益，故杨荥南提起诉讼，请求依法判决《南京市公有住房售后（退）购房买卖协议》未生效，电信南京分公司赔偿杨荥南损失90万元，并承担本案诉讼费用。电信南京分公司原审辩称，1、根据电信南京分公司分房或公有住房出售政策，只要员工因自身原因离职，应当交还房屋，否则不会办理档案转移手续；2、虽然退购协议中并非杨荥南本人签字，但是双方的退购协议已经订立并实际履行。杨荥南辞职后，腾空了房屋并将钥匙交还电信南京分公司，可以认定双方以默示的形式达成退购协议。由于杨荥南急于办理离职手续，交还房屋后一���未到电信南京分公司处签订退购协议，而等待分房的职工众多，为了其他在职职工的住房分配，电信南京分公司根据双方的真实意思表示代为办理退房手续；3、杨荥南要求赔偿损失90万元的诉讼请求，已经超过诉讼时效。电信南京分公司将该房屋以房改的形式出售给职工石某后，石某于2004年将房屋出售，因杨荥南的户口空挂在诉争房屋中，导致买方户口无法迁入，石某多次打电话要求杨荥南迁出户口，且石某亦通过电信南京分公司联系了杨荥南。多年来，杨荥南既未居住该房屋，亦未主张该房屋权利。杨荥南的诉求已超过两年的诉讼时效，不应得到法律保护。综上，请求依法驳回杨荥南的诉讼请求。原审法院
经审理查明，杨荥南自1988年8月起在南京电信局工作。1997年8月30日，南京电信局（甲方）与杨荥南（乙方）签订购房协议，约定甲方自愿将本市鼓楼区宏业��27号601室房屋（建筑面积61.69㎡）（以下简称涉案房屋）出售给乙方；上述房屋以市政府规定1996年成本价计算，房价款计34018.74元，乙方一次付款的方式支付价款，实际支付房价款29256.12元等。合同订立后，杨荥南于1997年9月29日向南京电信局支付了29832.87元，其中包括房款29256.12元、维修费456.75元、登记费120元。1998年3月28日，南京市人民政府根据所有权人申请，颁发了上述房屋的所有权证，所有权人为杨荥南。该所有权证一直由南京电信局保管。1999年3月24日，杨荥南为解决夫妻分居两地问题，书面申请辞职，南京电信局当日同意杨荥南辞职，并为杨荥南办理了相关手续。杨荥南辞职后，从未过问该房屋。1999年12月30日，南京电信局安排工作人员以杨荥南（甲方）的名义与南京电信局（乙方）签订退房协议，约定甲方于1997年9月1日按市政府规定96年度房改成本价，购��乙方坐落在本市鼓楼区宏业村27号601室房屋，已于1998年3月28日领取了房屋所有权证；甲方因辞职原因，愿将上述房屋退给乙方；甲乙双方经平等协商，同意将上述房屋以市政府规定1999年度房改成本价和各种折扣政策进行买卖，乙方应付房价款计人民币37925.26元；乙方以一次付款方式支付甲方房价款，计人民币34891.24元。甲方定于1999年12月30日前，将上述房屋移交给乙方。房屋移交时，其该房屋所属的土地使用权一并转给甲方等。关于该退房协议，杨荥南称其本人并不知情，也未签字。电信南京分公司称退房协议中杨荥南的名字确非杨荥南所签。电信南京分公司就该事实陈述如下：根据《南京电信局职工住房分配办法》以及《南京电信局员工住房租赁、出售办法》的规定，凡系在电信南京分公司处租、购住房的员工，因本人原因离开电信南京分公司单位，必须先交回��房后，方可办理调遣手续。杨荥南在办理辞职手续时，同意将房屋交还电信南京分公司，并将房屋钥匙交给了电信南京分公司负责公房管理的工作人员。由于其走的匆忙，且未留下联系方式，所以电信南京分公司就根据杨荥南的真实意思表示和电信南京分公司公司的规定，办理了退房的相关手续。1999年6月30日，电信南京分公司将涉案房屋出售给职工石某、魏燕。石某、魏燕于2004年将涉案房屋以32万元的价格出售给蒋晓琴、蔡树权。蒋晓琴、蔡树权于2009年将涉案房屋以52.2万元的价格出售给宋剑、肖茂华。因房屋已经多次买卖，杨荥南不再要求电信南京分公司返还房屋，而是要求电信南京分公司按照现行市场价格赔偿杨荥南90万元。电信南京分公司认可涉案房屋现行的市场价格为90万元，但不同意赔偿，仅愿意按照退房协议计算的价格返还购房款。原审法院另查明���1997年11月18日，南京电信局印发由该局十届四次职代会第二次代表组长、工会委员联席会议通过的《南京电信局员工住房租赁、出售办法》（以下简称《办法》），《办法》第二十七条规定：凡系我局租、购住房的员工，因本人原因离开本局，必须先交回住房后，方可办理调遣手续。而南京电信局经多次调整改制后，名称变更为中国电信股份有限公司南京分公司。原审法院庭审中，电信南京分公司申请其单位职工张某、吴某及石某出庭作证。证人张某称1999年期间，其在南京电信局担任后勤保障部房产主管，杨荥南在办理档案之前将涉案房屋钥匙交给了自己，然后证人通知干部处可以办理调遣手续。因为杨荥南走得急，所以没有办理退房协议，杨荥南答应会回来办手续，但一直没有回来；后来房屋所有权人石某在卖房子的时候打听到了杨荥南的电话，希望单位能联系杨荥南迁出户口，证人和杨荥南联系后，杨荥南称自己忙，一直不来等等。证人吴某称1999年期间，其在南京电信局后勤处担任房管员，杨荥南在辞职后，将房屋钥匙交给了张某，张某又交给了证人吴某，单位将房屋分给石某后，证人吴某又把钥匙交给了石某；电信南京分公司规定职工工作满25年辞职才不需要交回房屋。证人石某称其在2000年前分到涉案房屋，并从吴某处领取了房屋钥匙；其在进入房屋后，发现房屋内并无家具，且进门右手的木地板被毁坏。由于杨荥南的户口空挂在房子里，所以证人石某在2004年卖房子的时候通过多方打听联系了杨荥南，但杨荥南一直不回来。电信南京分公司对上述证人证言的质证意见为：杨荥南在辞职时主动交出涉案房屋的钥匙，该钥匙在房改分配时又交给了石某，石某拿到的房子是空的，且房屋的地板也被毁坏，说明杨荥南通过实际行为退还了房屋。另外杨荥南在2005年就知道房屋不在其名下，所以杨荥南的诉讼时效应从2005年计算。杨荥南对证人证言的质证意见为：三位证人均系电信南京分公司职工，与电信南京分公司有利害关系，故证人证言不应采信；证人称在2005年通知杨荥南迁移户口，但无证据予以证明。因杨荥南、电信南京分公司双方调解意见相差较大，致使本案调解未果。以上事实，有《南京市公有住房买卖契约》、收据、南京市私有房屋所有权证、《南京市公有住房售后退购房买卖协议》、杨荥南名称变更登记相关材料、《南京电信局职工住房分配办法》、《南京电信局员工住房租赁、出售办法》、电信南京分公司辞职相关材料、房屋登记簿、证人证言以及当事人某原审法院认为，杨荥南与南京电信局签订的购房协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，杨荥南根据该合同取得涉案房屋的所有权应受法律保护。杨荥南提供的退房协议系南京电信局伪造杨荥南签名订立的，因杨荥南对于退房协议的内容不予认可，而电信南京分公司未能提供杨荥南授权南京电信局处置该房屋的相关证据，故该退房协议因缺少杨荥南的真实意思表示而实际未成立。电信南京分公司提供的证人均系其单位职工，且证人证言无其他证据予以印证，原审法院不予采信。故电信南京分公司关于杨荥南以实际行动退还房屋、杨荥南于2005年始知道房屋被收回并另行出售他人等意见，证据不足，原审法院不予采纳。根据我国物权法的相关规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。电信南京分公司通过单方制作退房协议的方式回购涉案房屋，且在回购后未及时通知杨荥南并退还杨荥南购房款���电信南京分公司的行为损害了杨荥南的合法权益，应赔偿杨荥南相应损失。关于损失赔偿的数额问题。原审法院认为，杨荥南对涉案房屋享有的物权，来源于房改购房，该公有住房的买卖虽系买卖双方在平等协商的基础上订立的，但公房买卖不同于一般的商品房或二手房买卖，公房买卖作为职工的一项福利，受到诸多条件限制。本案中，电信南京分公司于1997年出台了《南京电信局员工住房租赁、出售办法》，规定职工因本人原因辞职的，必须先交回住房后，方可办理调遣手续。该条款虽未在购房协议中予以约定，但该规定是经过南京电信局职代会代表组长及工会委员联席会议通过并公布实施的，杨荥南作为南京电信局职工应知晓该规定。即使杨荥南在辞职时不同意南京电信局收回该房屋，但其辞职后应当预见到南京电信局可能会根据规定收回房屋另行出售给其��职工，作为房屋的所有权人应及时了解房屋的权属及使用情况，并及时维权。但杨荥南在1999年辞职后从未过问涉案房屋的权属及使用等情况，既不符合常理，也使电信南京分公司侵权的损害后果处于持续扩大的状态，对此损失扩大部分杨荥南本人应负有责任。综合上述分析，原审法院结合杨荥南支付的购房款数额、在电信南京分公司处工作的年限、房屋的市场价格以及双方的责任等因素，酌定电信南京分公司赔偿杨荥南损失30万元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：
一、1999年12月30日南京电信局即本��电信南京分公司以杨荥南的名义与自己签订的《南京市公有住房售后（退）购房买卖协议》未成立。
二、中国电信股份有限公司南京分公司于判决生效之日起十日一次性赔偿杨荥南30万元。如果电信南京分公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9970元，减半收取4985元，由杨荥南负担2985元，由中国电信股份有限公司南京分公司负担2000元。电信南京分公司和杨荥南均不服原审判决，向本院提起上诉。电信南京分公司上诉称，一、原审法院认定“退房协议因缺少原告的真实意思表示而实际未成立”属事实认定不清、适用法律错误。1、原审法院未查清杨荥南是否主动交还涉案房屋的钥匙。只要查清这个问题，就能判断杨荥南是否自愿退房，双方是���以实际行为达成了退房协议并已实际履行。如果杨荥南不愿意退房，则不会交出房屋钥匙；相反，只要杨荥南主动交出了房屋钥匙，则证明其自愿退房。2、原审法院认为电信南京分公司提供的证人均系其单位职工，且证人证言无其他证据予以印证，因此不予采信，系适用法律错误。首先，电信南京分公司提供的三名证人，其中张某、吴某是本单位的职工，而石某并非本单位职工，石某系南京黄页号簿有限公司的职工，并非本单位职工，不属于利害关系人，原审法院不能全盘否定三位证人的证言。其次，本案关系到单位的福利分房、公房买卖、退购，而了解这些情况的经办人肯定是单位的职工，这是基本常识，与电信南京分公司单位毫无关系的人也不可能知晓上述事实。再次，三位证人的陈述相互印证，再现了杨荥南辞职、退房、再分房的全过程，而且这些过程与���信南京分公司1997年出台的《南京电信局员工住房租赁、出售办法》中规定“职工因本人原因辞职的，必须先交回住房后，方可办理调遣手续”的要求完全一致、相互印证，原审法院也认定杨荥南应当知晓该规定。最后，三位证人的陈述与杨荥南辞职后15年不过问涉案房屋的事实也相互印证。因此，原审认为证人证言是有利害关系的孤证，与事实不符，证人证言的真实性应当采信。
二、本案主张损失赔偿已超过诉讼时效。即使按照原审判决的理由．退房协议不成立，然而杨荥南一直采取放任的态度，怠于行使自己的权利，其事隔15年后才主张赔偿，该诉请早已超过法律规定的2年诉讼时效，丧失胜诉权。
三、原审法院确定的赔偿数额标准有误。原审法院按照诉讼时的市场价格90万元，判定电信南京分公司赔偿杨荥南30万元，标准过高，有失偏颇。按照诚实信用的原则，���于扩大部分损失不应由电信南京分公司承担，退房行为发生在1999年，只能按照1999年诉争房屋的市场价格作为基准，结合双方的责任判定电信南京分公司所应承担的赔偿责任，法院要求电信南京分公司赔偿杨荥南30万元的损失远高于涉案房屋1999年的市场价格。综上，请求撤销原审判决，驳回杨荥南的诉讼请求；判决杨荥南承担本案一、二审全部诉讼费。杨荥南上诉并答辩称，一、原审判决1999年12月30日的《南京市公有住房售后（退）购房买卖协议》未成立是正确的。退购协议是电信南京分公司伪造杨荥南签名订立的，杨荥南从未表示过要退还涉案房屋，从未授权电信南京分公司处置涉案房屋，因而退购协议并非杨荥南的意思，原审法院认定退购协议未成立是正确的。
二、原审法院认定杨荥南与电信南京分公司的购房协议合法有效，杨荥南已取得涉案房屋的所有权��正确的。杨荥南与电信南京分公司1997年8月30日签订的购房协议，符合法律和房改政策，因而合法有效。房产登记部门对房屋依法登记并向杨荥南颁发了房屋所有权证书，在登记簿上予以登记，因而杨荥南已取得涉案房屋的所有权。
三、原审认定电信南京分公司伪造协议擅自出卖杨荥南房屋构成侵权应予赔偿是正确的，但判决酌定赔偿杨荥南损失30万无法律依据。1、电信南京分公司《南京电信局员工住房租赁、出售办法》颁发施行于1997年11月18日，而杨荥南与电信南京分公司的购房协议签订于1997年8月30日，因此该办法的规定不适用于杨荥南与电信南京分公司的购房行为。且杨荥南与电信南京分公司的购房协议中并未规定“职工因本人原因辞职的，必先交回住房方可办理调遣手续”的相关条款，这是1997年8月前房改的通行做法。因此，杨荥南办理离职手续时，在说明情况后，南京电信局并未提出杨荥南必须办理退房手续才能办理离职手续的要求。2、1997年11月18日《南京电信局员工信心租赁、出售办法》施行后，考虑到原购房协议的不足，因而在以后的购房协议中根据规定设定了离职退房的相关条款，如1999年6月30日南京电信局与石某签订的协议第十六条第一款。因此，职工在离职时电信南京分公司根据房改的不同情况作相应的处理。3、杨荥南是在2012年下半年才知道房屋已被南京电信局出卖，自此积极搜集证据，在法定时间内提起诉讼维权。在提起诉讼时，杨荥南最初请求是要求电信南京分公司返还房屋，在确认房屋无法返还后，才变更请求要求赔偿。因此，在本案中，上诉人无任何责任可言。4、杨荥南要求按市场价赔偿于法有据。涉案房屋的现行市场价为90万元，这是杨荥南财产所受到的实际损害，是直接利益的损失，按法律���定，侵权人应当照价赔偿。现如今在房地产二级市场，购房人出售房改房，所售房款除去税费外均为购房人所有，这符合国家房改房出售的规定。因此，原审法院考虑涉案房屋为房改房、南京电信局的内部规定、杨荥南工作年限、购房款等因素，酌定电信南京分公司赔偿损失30万元无任何法律依据。综上，1、撤销原审判决第二项，判决电信南京分公司赔偿损失90万元。2、电信南京分公司承担全部诉讼费用。电信南京分公司答辩意见与上诉意见一致。上诉人电信南京分公司对于原审判决第5页第一行“庭审中，被告申请其单位职工张某、吴某及石某出庭作证。”有异议，上诉人电信南京分公司认为石某出庭时并不是其单位员工，对原审法院查明的其他事实上诉人电信南京分公司无异议。上诉人杨荥南对原审查明的事实无异议。对于上诉人电信南京分公司和上诉人杨荥南均不持异议的原审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院另查明，南京电信局宁电局字（1994）第80号《关于颁发﹤南京电信局职工住房分配办法﹥的通知》首页明确记载：各单位、各处室：《南京电信局职工住房分配办法》于一九九四年三月十五日经局九届九次职工代表组长联席会议讨论通过，现予公布施行。望各单位、各处室做好宣传、传达工作，认真贯彻执行。该文件项下所附的《南京电信局职工住房分配办法》第六条：分配、调整原则第八项规定：凡住我局宿舍的职工，如因个人原因调离本局，必须先交回原住房后，局干部处、劳资处方可办理调离手续。
本院认为，1999年12月30日南京电信局以杨荥南的名义与南京电信局签订的退房协议，因该协议上“杨荥南”的签名非杨荥南本人签名，南京电信局也未提供杨荥南委托签名的授权委托书，故该退房���议原审法院认定未成立并无不当。退房协议虽未成立，但事实上杨荥南在1999年3月份辞职时已经将涉案房屋交还给南京电信局，放弃了对涉案房屋的权利，具体理由如下：1、1994年3月28日公布施行的《南京电信局职工住房分配办法》系职工代表组长联系会议讨论通过，杨荥南作为当时电信局的职工理应知悉并遵守。该办法明确规定，如因个人原因调离本局，必须先交回原住房后，方可办理调离手续。涉案房屋于1998年3月办理权属证书后房屋的权属证书一直由南京电信局而非杨荥南所持有这一事实亦充分体现了当时南京电信局住房管理政策。2、1999年3月24日杨荥南为解决夫妻两地分居问题主动申请辞职，辞职时并未向单位索回涉案房屋的所有权证，涉案房屋所有权证在长达二十余年的时间里一直由他人保管，且杨荥南也从未申请挂失，此举与常理相悖。3、自1999年3月辞职后，杨荥南一直未居住在涉案房屋内，也未实际控制涉案房屋长达二十余年，涉案房屋的状况如何杨荥南一直不了解，也从未提出异议，此亦与常理相悖。4、张某、吴某、石某的证人证言印证了杨荥南在辞职之时将房屋交还给南京电信局的事实。因杨荥南在离职时已经将涉案案房屋交还给南京电信局，其已不再实际享有涉案房屋的物权，杨荥南仅系涉案房屋名义上的房屋权利登记人，故杨荥南基于涉案房屋权利人身份要求损失赔偿的原审诉讼请求，因缺乏事实与法律依据，本院予以驳回。由于杨荥南在原审期间明确表示本案中其不要求返还涉案房屋的购房款，故对于购房款的返还问题，本案不予处理。综上，原审判决认定事实存在部分错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3485号民事判决书第一项。
二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3485号民事判决书第二项。
三、驳回杨荥南原审其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4985元，由杨荥南负担2493元，中国电信股份有限公司南京分公司负担2492元。二审案件受理费减半收取4985元，由杨荥南负担2493元，中国电信股份有限公司南京分公司负担2492元。本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 邹小戈
审判员 孙 伟
二〇一五年三月十九日
书记员 孙雪松 来自：