北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第00447号上诉人（原审原告）张求梅，女，1967年8月25日出生，个体工商户。上诉人（原审被告）北京天和国际服装商城有限公司，住所地北京市西城区文兴街1号院。法定代表人卢委，总经理。委托代理人刘宁，北京市世华律师事务所律师。委托代理人滕宏伟，北京市时代九和律师事务所律师。
上诉人张求梅、北京天和国际服装商城有限公司（以下简称天和国际公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第19242号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张求梅、上诉人天和国际公司之委托代理人刘宁、滕宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年7月，张求梅起诉至原审法院称：2012年5月16日，我与天和国际公司签订《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，约定天和国际公司提供经营场所、定期对商城进行检查和维修，并进行宣传和推广，在租赁期限内为我提供良好的经营环境，租期自2012年7月28日起。我依照合同约定向天和国际公司交纳了租金324864元，并持租赁合同和其他证件向有关部门申请办理营业执照和税务登记，同时办理商铺移交手续、按照天和国际公司的要求备货、准备开业。但是在办理工商登记和税务登记过程中得知，天和国际公司所出租的商铺不具备出租条件。对此，天和国际公司承诺由其负责协调办理，却迟迟没有落实，商城开业时间一再拖延，至今没有合法正式开业。现我诉至法院，请求判令：1、解除我与天和国际公司于2012年5月16日签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》；2、天和国际公司返还我租金324864元；3、退还我已经支付的物业费5076元；过户费10000元，4、赔偿我的直接经济损失即支付的货款、雇佣的员工、装修的损失合计100000元；5、本案诉讼费由天和国际公司承担。天和国际公司辩称：我公司与张求梅签订的租赁合同真实合法有效，我公司在履行合同过程中不存在违约行为。综上，我公司不同意张求梅的诉讼请求。原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案案外人转给张求梅的与天和国际公司之间签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。当事人均应按照合同约定，履行各自的义务。合同约定，张求梅须以自己名义向工商、税务部门申请办理工商营业执照及税务登记并取得其它依法必要的政府批准文件方可开业，持证经营。但依据北京市工商行政管理局西城分局的回函，天和国际公司并不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使张求梅不能按照合同约定的方式从事经营活动。现张求梅要求解除合同，理由正当，法院予以支持。关于租金。张求梅已经交纳了2012年7月28日至2015年7月27日期间的租金324864元，天和国际公司应当将合同解除后的租金退还张求梅。对于合同解除之前的租金，法院认为，天和国际公司在合同签订后已将涉案商铺交付张求梅，张求梅在商城开业后亦实际对商铺进行了使用，故自商城开业至合同解除期间的租金天和国际公司不应退还。对于商城的开业时间，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，天和国际公司对商城的开业时间负有举证责任。现天和国际公司提交的证据不足以证明商城的实际开业时间为其主张的2012年7月28日，故法院依据张求梅提交的活动通知等相关证据所显示的内容，认定商城的开业时间为2013年3月18日。故此，张求梅支付的自2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金及物业费，天和国际公司亦应退还。对于商城开业后至合同解除期间的租金，天和国际公司不应退还。对于自商城开业至2013年7月27日期间的物业费，因张求梅在商城开业后已享受了物业部门提供的服务，现张求梅要求返还此期间的物业费，依据不足，法院亦不予支持。关于张求梅要求天和国际公司赔偿过户费一节，因商铺租赁合同属有效合同，天和国际公司收取过户费系按照有效合同的约定，张求梅向天和国际公司支付过户费时未提出任何异议，天和国际公司在收取张求梅过户费后，已将合同中的承租方变更为张求梅，故对于张求梅要求天和国际公司赔偿过户费的诉讼请求，法院不予支持。关于张求梅要求天和国际公司返还的灭火器、防毒面具、电卡费的主张，由于天和国际公司收取上述费用无合同和法律依据，应予退还，但张求梅应保存上述物品以备返还之用。关于张求梅要求天和国际公司赔偿直接损失之请求，因张求梅对此未能提交任何证据，且张求梅支付的货款属于正常支出，不属于损失，故对该项请求，法院不予支持。综上，对于张求梅该该项诉讼请求，法院将判令天和国际公司退还张求梅2012年7月28日至2013年3月18日以及自合同解除之日起至2015年7月27日期间已交纳的租金。据此，原审法院于2014年10月判决：
一、解除张求梅与北京天和国际服装商城有限公司于
二〇一二年五月十六日签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》（合同编号：B1278号）。
二、自判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还张求梅自
二〇一二年七月二十八日至
二〇一三年三月十七日期间的租金七万二千一百六十三元、物业费一千零八十二元五角。
三、自判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还张求梅自判决生效之日至
二〇一五年七月二十七日期间的租金（按照每月每平米一千二百八十元、共计七.零五平米计算）。
四、自判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还张求梅灭火器、防毒面具、电卡费二百六十元。
五、驳回张求梅的其他诉讼请求。如果北京天和国际服装商城有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，张求梅、天和国际公司均不服，上诉至本院。张求梅同意解除合同，但主张：合同解除的时间应为其诉状副本送达天和国际公司之日而不是一审判决生效之日；其从天和国际公司承租的商铺不能经营批发业务，不能合法经营故要求天和国际公司返还2013年3月17日至合同解除之日起的商铺租金并确定天和国际公司返还租金的时间应为一审诉状副本送达之日而不是一审判决生效之日。天和国际公司同意解除合同，但主张合同约定的起租日为固定日期2012年7月28日，起租不以开业为条件，我公司已经如期交付了商铺，且商铺满足张求梅的经营条件，即使张求梅不开门营业也属于其对商铺的占有处分行为，不能免除其交纳租金的义务，一审判决我公司退还张求梅物业费以及灭火器、防毒面具、电卡费与本案事实情况相悖，也无法律依据，故不同意退还张求梅2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金、物业费以及灭火器、防毒面具、电卡费等。
经审理查明：天和国际公司名称原为北京天和国际服装批发商城有限公司，后于2013年10月21日变更为现名称。2012年5月16日，案外人李京与天和国际公司签订《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，约定李京租赁天和国际公司位于北京市西城区文兴街1号院北京天和白马商城（一期）第B1层第1278号的商铺，使用面积为7.05平方米；李京承租商铺仅限于作经营服装服饰之用途，李京须办理营业执照及有关的专营许可证；租赁期限为10年，自2012年7月28日至2022年7月27日；租金分4笔缴纳，第1笔租金为2012年7月28日至2015年7月27日期间的租金共计324864元，租金不含李京需交付的物业管理服务费、李京独立使用有关设备而产生的相应费用、因李京经营活动而产生的政府税费及其他租金以外的费用；李京须以自己名义向工商、税务部门申请办理工商营业执照及税务登记并取得其它依法必要的政府批准文件方可开业，持证经营；租赁期内，如李京提出将铺位的承租权转名过户，应提前向天和国际公司提出书面申请，经天和国际公司审核同意的，按有关规定办理转名过户手续，天和国际公司有权收取手续费。合同签订后，李京向天和国际公司交纳了第1笔租金324864元。同日，李京与天和北京天和白马物业管理有限公司（以下称天和白马物业公司）签订《北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同》，李京向天和白马物业公司交纳物业管理费5695元。2012年7月4日，李京向天和白马物业公司交纳灭火器、防毒面具、电卡费260元。天和国际公司将商铺交付李京。后李京在征得天和国际公司同意的情况下，将其合同项下的权利和义务转让给张求梅。2012年7月18日，张求梅向天和国际公司交纳了更名费10000元整。但一直未能以租赁的商铺办理个体工商户营业执照。关于涉案商铺无法办理营业执照的问题，经原审法院与工商行政管理部门核实，北京市工商行政管理局西城分局回函表示：按照工商行政管理部门登记注册相关规定，名称注册为“＊＊＊市场有限公司”，且经营范围中含有“承办＊＊＊市场”字样的经营主体，具备摊群式经营与管理条件的，工商部门可为市场内摊商办理个体工商户营业执照；被告不符合上述规定条件，因此工商部门不予受理在该公司内办理个体工商户营业执照的申请。关于商城开业时间，张求梅提交的活动通告等证据显示商城的开业时间为2013年3月18日。天和国际公司对此不予认可，表示2012年7月28日商城即开门营业，2013年3月18日仅为商城的开业仪式。原审法院审理中，张求梅称合同签订后确已进行了经营，但表示系在天和国际公司胁迫下被迫营业，就此问题张求梅提交了罚款单予以证明。天和国际公司对该证据真实性表示无法确认，但认可确实曾经向商城内商户发出过罚款单。本院审理中，张求梅称其于2014年11月份向天和国际公司邮寄了《终止合同通知书》，但因天和国际公司拒收而被退回。天和国际公司称未收到过该《终止合同通知书》。上述事实，有双方当事人陈述、《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》、租金收据、入驻须知、短信、活动通告、网站介绍、建设工程规划许可证附件、发展规划、网页、企业信息、罚款单、照片、验收表、领用登记表、购电／购水（开水）记录、代金券模板、代金券使用登记表、财务支出凭证照片、代金券领取签字表、代金券样本、视频截图、活动照片、座谈会及检查照片、光荣册等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案案外人李京转让给张求梅的其与天和国际公司签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，天和国际公司虽然按时交付了商铺，但根据张求梅提交的短信、台历、活动通告等证据可以证明天和国际公司曾一再推迟开业时间，直至2013年3月18日商城才开业。虽然天和国际公司不认可上述开业时间，主张商城已于2012年8月19日开业，但未能提交充分的证据加以证明，故天和国际公司应承担举证不能的法律后果，原审法院认定商城的开业时间为2013年3月18日并无不当。因商城未开业，其所含商铺亦无法正常经营，且开业时间的推迟并非张求梅所致，故天和国际公司要求张求梅承担开业之前的租金显示公平，本院不予支持。原审法院判决天和国际公司退还张求梅已交纳的2012年7月28日至2013年3月17日期间的租金，于法有据。但一审判决对该部分租金计算有误，实际应为70086.4元，本院予以更正。关于合同的解除，根据北京市工商行政管理局西城分局的回函，天和国际公司不具备办理市场内摊商个体工商户营业执照的条件，致使张求梅无法按照合同约定以自己的名义办理工商营业执照持证经营，现张求梅起诉要求解除合同，天和国际公司亦同意解除合同，本院对此不持异议，合同解除时间为一审判决生效之日。张求梅主张合同解除时间应为一审诉状副本送达之日，缺乏法律依据，本院不予支持。至于商城开业之后至合同解除期间的租金，张求梅虽然否认实际经营，但综合天和国际公司提供的证据可以证明张求梅实际使用了涉案商铺，张求梅未提供充分证据推翻其对商铺实际占有使用这一持续状态，故张求梅应当承担该期间的租金。至于合同解除后的租金，天和国际公司理应退还。关于张求梅要求天和国际公司赔偿其经济损失一节，因张求梅对此未向本院提交相关证据，故本院不予支持。张求梅主张天和国际公司应退还其交纳的物业费，但上述款项的收据载明收费主体实为天和白马物业公司，并非本案的天和国际公司，且根据张求梅与天和白马物业公司签订的《北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同》判断收费主体亦应为天和白马物业公司。因物业费并非天和国际公司收取，故张求梅要求天和国际公司退还物业费缺乏依据，本院不予支持。一审判决天和国际公司退还张求梅物业费1082.5元不当，本院予以纠正。关于灭火器、防毒面具及电卡费一节，因张求梅在一审诉讼中并未提出该项诉讼请求，一审法院此项判决超出当事人的诉讼请求，显属不当，本院予以纠正。综上，张求梅的上诉请求，依据不足，本院不予支持。天和国际公司的上诉请求，部分成立，本院予以支持。原审判决有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持北京市西城区人民法院（2014）西民初字第19242号民事判决第一项、第三项。
二、撤销北京市西城区人民法院（2014）西民初字第19242号民事判决第二项、第四项、第五项。
三、自本判决生效之日起十五日内，北京天和国际服装商城有限公司退还张求梅自
二〇一二年七月二十八日至
二〇一三年三月十七日期间的租金七万零八十六元四角。
四、驳回张求梅的其他诉讼请求。一审案件受理费7900元，由张求梅负担6260元（已交纳3950元，余款于本判决生效之日起7日内交纳），由北京天和国际服装商城有限公司负担1640元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费7811元，由张求梅负担6202元（已交纳6173元，余款于本判决生效之日起7日内交纳），由北京天和国际服装商城有限公司负担1609元（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理
审判员 袁 芳
代理
审判员 王 磊
二〇一五年三月十九日
书 记 员 王若净 来源：