湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2014）州民一终字第591号上诉人（原审原告）彭维，男，1989年10月14日出生，土家族。上诉人（原审原告）黎晓春，女，1963年3月4日出生，苗族，系彭维之母。两上诉人共同委托代理人彭国安，男，1968年4月28日出生，土家族，系彭维之父，黎晓春之夫。被上诉人（原审被告）田景超，男，1952年2月20日出生，土家族。
上诉人彭维、黎晓春因与被上诉人田景超房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省凤凰县人民法院（2014）凤民初字第422号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人彭维、黎晓春的委托代理人彭国安、被上诉人田景超均到庭参加诉讼，上诉人彭维、黎晓春经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，原告彭维、黎晓春与被告田景超于2012年7月5日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告田景超将位于凤凰县���江镇南门坨5号楼房出租给原告彭维、黎晓春；租赁期限为10年；租金为：头三年（2012年8月1日至2015年8月1日）每年人民币3万元整，三年后的租金视本街巷行情再协商。两原告向被告交纳押金15000元，被告将屋内设施（海尔彩色电视机2台、电热水器3台等日常生活用品）作价5000原卖给两原告。合同签订后，第一年租金原告按约给付了给被告3万元，第二年租金经被告同意，原告给付了被告2.38万元。因凤凰古城实行旅游新政，原告认为根据《房屋租赁合同》第七条约定，政府的一票制行为属国家政策，合同可自然终止。同时原告认为隔壁修建房屋妨碍了其生活和经营，在签订合同之时承诺加建第三层，至今未加层，被告田景超违约，双方因此发生矛盾。原告故于2014年9月16日向原审法院提起诉讼，请求依法判决：解除原、被告于2012年7月5日所签的《房屋租赁合同》。被��在答辩中提出反诉，要求支付违约金，后在庭审过程中放弃反诉请求。原判认为，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同，在解除合同的通知到达对方时合同解除。本案中原、被告双方于2012年7月5日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。原告以凤凰古城实行一票制、案外人拆建房屋及被告未履行承诺加建第三层，要求解除合同的理由不能成立。原、被告虽在合同第七条约定：“因国家政策，政府需要拆除或改造该租赁的房屋，使甲乙双方造成的损失，互不承担责任，本合同自然终止。……”但原告未向该院提交相关证据证实该合同符合约定解除的条件。在存在法定情形的情况下，当事人可以解除合同。在审理过程中，原告也未向该院提交充分有效的证据证实该合同存在法定解除的���形。综上所述，原、被告所签订的《房屋租赁合同》并未达到约定解除和法定解除的条件，故原告的诉讼请求于法无据，该院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第九十三条第二款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：驳回原告彭维、黎晓春的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告彭维、黎晓春承担。宣判后，彭维、黎晓春不服原审判决，向本院提起上诉称，一、根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包���合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被上诉人已经预见上诉人将与其解除合约，且联系多人与之交涉，但被上诉人故意抬高合同标的价值，隐性逼迫上诉人提前解除合同，已达到拒绝退还押金的目的。上诉人有权要回押金，但对被上诉人可以预见的损失予以补偿，其余部分应退还上诉人。
二、《房屋租赁合同》第五条标注“租赁期满十年后，若乙方不再续租，不得向甲方索取任何改装费，固定在房屋上的任何装饰器材不得拆卸。对房屋损坏部分，由乙方给予修复完好。”其中明确讲到是指装饰器材不得拆卸。但被上诉人拒绝退还上诉人买的热水器，难道热水器是买来装饰的？并且根据《房屋租赁合同》第二条第三款甲方将海尔彩色电视机，电热水器三台，单人床六套共折人民币伍��元整（￥5000元）卖给乙方。上诉人已经支付购买费用，理应归上诉人所有。故请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人田景超答辩称，上诉人上诉理由与事实不符，不能成立。1、上诉人早在凤凰县城回龙阁另租房屋开宾馆，由于照顾不过来，就单方毁约，强行要解除与被上诉人的原房屋租赁合同，导致十年租赁合同无法实施，本年度租金分文未付，并要被上诉人退还押金。根据合同法的规定，给付押金的乙方不履行合同，无权请求返还押金。2、上诉人称被上诉人拒绝其搬离东西不实，上诉人不但早已将属于其能搬走的东西全部搬完，而且连借用被上诉人的东西都被搬空。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院
经审理查明的案件事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决认定的事实依法予以确认。���院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案双方当事人的争议焦点是该《房屋租赁合同》是否应予解除。一方面，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同，在解除合同的通知到达对方时合同解除。本案中，原、被告双方于2012年7月5日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。两上诉人以凤凰古城实行一票制、案外人拆建房屋对其经营造成影响，要求解除合同。但双方在《房屋租赁合同》第七条中约定：“因国家政策，政府需要拆除或改造该租赁的房屋，使甲乙双方造成的损失，互不承担责任，本合同自然终止。……”但两上诉人未能提交相关证据证实具备约定解除合同的条件。另一方面，在存在法定情形的情况下，当事人可以解除合同。但在审理过程中，两上诉人也未提交充分有效的证��证实该合同存在法定解除的情形。故两上诉人应承担举证不能的不利法律后果。综上所述，双方当事人所签订的《房屋租赁合同》并未达到约定解除和法定解除的条件，两上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人彭维、黎晓春承担。本判决为终审判决。
审 判 长 龙鸥玲
审 判 员 张安成
审 判 员 彭继武
二〇一五年三月十九日代理
书记员 田娅蓝附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来自：