福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第1188号上诉人（原审被告、反诉原告）福建群升置业有限公司，住所地福州市台江区。法定代表人徐步升，董事长。委托代理人黄新生、陈钦，国浩律师（福州）事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李韬，男，1987年1月28日出生，汉族，住福州市台江区。
上诉人福建群升置业有限公司（以下简称群升置业公司）因与被上诉人李韬商品房预售合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2014）台民初字第1149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年6月12日，原告李韬（买受人）与被告群升置业公司（出卖人）订立了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将经过批准预售的坐落于福州市台江区XX单元房预售给原告；该商品房建筑面积为68.61平方米，总价款为592316元；被告应当在2011年4月30日前履行交房义务。另，该合同第十四条约定，双方经协商同意选择2：［1］出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：［2］因开发商无法按照第［1］约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。”合同补充协议附件六第七条约定：1、买受人在出卖人通知办理产权证之日起30日内应携带有关办证材料到出卖人指定地点办理产权证相关手续。2、若因买受人的原因导致产权证无法在60日内办出（从出卖人通知办理产权之日起计算），每延期一日应向出卖人支付50元违约金。上述合同订立后，经福州市房地产交易登记中心预告登记。2009年5月11日、2009年6月12日和2009年9月10日被告向原告出具发票，确认收取原告购房款122316元、170000元和300000元（合计592316元）。后被告于2011年4月30日向原告履行了交房义务。另查明，2012年8月29日，福州市房地产交易登记中心向被告群升置业公司发出《初始登记通知书》，对群升国际三期I地块I1#楼、I2#楼、I1#、I2#楼地下室房屋产权准予初始登记。2012年9月1日，被告发出《群升国际尚都（I地块）领取办理〈房屋所有权证〉材料通知函》，通知群升国际三期I地块第I1#楼1-15层住宅业主于2012年9月24日至9月28日前来领取办理产权登记的相关材料。2012年9月13日，原告向被告补交了所购商品房面积差价款2417元，被告亦向原告开具了金额为2417元的《销售不动产统一发票（自开）》。原告确认收到被告发出的《群升国际尚都（I地块）领取办理〈房屋所有权证〉材料通知函》，并于2012年10月22日实际签收了由被告提供的办理房屋所有权登记所需的全部资料。另据榕房权证R字第13122**号房屋所有权证的记载，讼争房台江区洋中街道铺前顶路20号群升国际三期I地块I1#楼113单元房屋所有权人为李韬，共有情况为单独所有，登记时间是2013年2月26日。又查明，2009年8月21日，以原告李韬为借款人（甲方）、中国民生银行股份有限公司福州分行为贷款人（乙方），被告群升置业公司为保证人（丙方），三方订立一份《个人购房借款合同》，合同约定：原告向贷款人借款300000元，用于购买福州市台江区八一七中路758号群升国际三期I地块I1#楼113单元；贷款期限120月；甲方自愿以合同第3条和第19条所列之房产（即上述所购房产）向乙方提供抵押，作为本合同项下贷款的担保，本合同生效后，合同项下的抵押房产具备办理预购房产抵押登记／抵押权预告登记／房屋不动产抵押登记等条件的，甲乙双方应共同到法定登记机关办理相应的抵押登记；丙方对本合同签订之日起至本合同项下房产办理房屋所有权证书房屋他项权证并交予乙方之日期间产生的合同项下所有甲方应付未付款项（包括乙方依据本合同约定宣布提前到期的款项）承担连带保证责任（即丙方承担阶段性担保责任）。而后，中国民生银行股份有限公司福州分行向原告发放了购房贷款300000元。诉讼中，原告李韬确认其要求被告群升置业公司支付逾期办证违约金自2012年5月1日起算至2012年8月28日止，计120天，按合同约定的总价款592316元的日万分之一计算，为7107.7元（592316元×0.01%／天×120天）。反诉原告群升置业公司确认其要求反诉被告支付的逾期办证违约金自2012年11月2日（从2012年9月1日起往后推60日）起算至2013年2月26日（被告办出房产证之日）止，按每日50元计算，为5850元（50元／天×117天）。原审法院认为，本案《商品房买卖合同》及其补充协议系原被告双方的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原被告双方均应依约全面履行自己的义务。被告群升置业公司在合同订立后，依约于2011年4月30日履行了交房义务。根据合同的约定，被告应当在履行交房义务后365日内，即2012年4月30日前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告，但被告迟延至2012年8月29日才完成群升国际I地块第I2#楼房屋产权的初始登记，并通知原告于2012年9月24日至2012年9月28日前往领取办理权属登记需由出卖人提供的资料，已构成违约，应承担合同约定的违约责任。原告诉请要求被告支付自2012年5月1日起至2012年8月28日止的逾期办证违约金，原审法院亦予以支持。故被告应按《商品房买卖合同》第十四条的约定，按违约时已付购房款591216元的每日万分之一的标准，向原告支付自2012年5月1日起至2012年8月28日止（计120天）的逾期办证违约金7107.7元（592316元×0.01%／天×120天）。诉讼中，被告以房屋产权办理事宜延后并不影响原告实现商品房的现实功能，亦未给原告造成损失为由，提出请求降低或减免其违约金数额的答辩意见，于法无据，原审法院不予采纳。对于反诉原告要求反诉被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，原审法院认为，根据《商品房买卖合同》补充协议附件六第七条约定：1、买受人在出卖人通知办理产权证之日起30日内应携带有关办证材料到出卖人指定地点办理产权证相关手续。2、若因买受人的原因导致产权证无法在60日内办出（从出卖人通知办理产权之日起计算），每延期一日应向出卖人支付50元违约金。反诉原告于2012年9月1日向反诉被告发出《群升国际尚都（I地块）领取办理〈房屋所有权证〉材料通知函》，通知群升国际三期I地块第I1#楼1-15层住宅业主于2012年9月24日至9月28日前来领取办理产权登记的相关材料。而反诉被告收到该通知后，于2012年10月22日实际签收反诉原告提供的办理房屋所有权登记所需的全部资料，并迟延至2013年2月26日才办出讼争房的房屋所有权证，其行为违反了合同约定。且，反诉被告的部分购房款系以银行按揭贷款的方式支付，并由反诉原告作为借款合同的保证人。根据反诉被告李韬、中国民生银行股份有限公司福州分行、反诉原告群升置业公司，三方订立的《个人购房借款合同》的约定，反诉被告迟延办证确有加大反诉原告承担保证责任的风险。因此，反诉被告逾期办证的行为亦已构成违约，亦应承担合同约定的违约责任。反诉原告主张反诉被告支付的逾期办证违约金，应从2012年9月1日往后推六十日后起算，因反诉原告系通知反诉被告于2012年9月24日至9月28日前来领取办理产权登记的相关材料，故反诉原告的上述主张，没有事实依据，原审法院不予支持。反诉被告向反诉原告支付的逾期办证违约金应从2012年9月29日起往后推六十日后，即从2012年11月28日起算。反诉原告于2014年9月29日向本院提起反诉，并未超过诉讼时效。因此，反诉被告应按每日50元的标准，向反诉原告支付自2012年11月28日起至2013年2月26日止的违约金4550元（50元×91天）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：
一、被告福建群升置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李韬支付逾期办理台江区XX单元房屋所有权证的违约金人民币7107.7元。
二、反诉被告李韬应于本判决生效之日起十日内向反诉原告福建群升置业有限公司支付逾期办理台江区XX单元房屋所有权证的违约金人民币4550元。
三、驳回反诉原告福建群升置业有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，由被告福建群升置业有限公司负担，反诉案件受理费25元，由反诉被告李韬负担。
上诉人群升置业公司上诉称：上诉人依约交付房屋给被上诉人使用，上诉人虽逾期完成群升国际I地块房屋产权的初始登记，但主观上不存在故意拖延的情形，被上诉人也并无证据证明其存在损失。讼争《商品房买卖合同》第十四条的约定对上诉人不公平，被上诉人不存在损失，不能依照此合同条款要求上诉人支付违约金，应降低或免除被上诉人主张的违约金数额。另，被上诉人应向上诉人支付自2012年11月1日起至实际办理出所购房屋的房屋所有权证之日止的逾期办证违约金。综上，请求二审法院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人李韬答辩称：讼争合同对上诉人应承担的违约责任已有明确约定。原审法院依据合同约定判令上诉人支付违约金是正确的。此外，被上诉人并未违约，上诉人主张被上诉人违约没有事实和法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审中，双方当事人均未向本院提交证据材料。双方对原审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。根据双方签订的合同，上诉人应于交房后365日内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但上诉人迟至2012年8月29日方办妥产权初始登记，且其在2012年9月1日通知被上诉人于2012年9月24日至28日领取办理房屋产权证相关材料，已构成了违约，应根据合同的约定承担违约责任。上诉人群升置业公司提出的“并未给被上诉人造成实际损失”、“不存在故意拖延的情形”，不能作为免除其违约责任的依据。本案中，双方当事人约定的逾期办理权属证书违约金的计算标准为“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，上诉人群升公司无证据证明该约定存在违约金标准过高的情形，故其主张调低违约金赔偿标准，本院不予采信。关于被上诉人逾期办证违约金起算时间的确定，上诉人向被上诉人发出通知，要求被上诉人于2012年9月24日至9月28日前来领取办理产权登记的相关材料，该通知虽于2012年9月1日发出，但其时并不具备领取办理产权登记相关材料的条件，故上诉人主张被上诉人逾期办证违约金应从2012年9月1日起六十日后开始计算没有依据。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由上诉人福建群升置业有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 汪 霞
审 判 员 张佳佳
代理
审判员 雷晓琴
二〇一五年三月十九日
书 记 员 陈建彪 来源：百度“”