广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第371号
上诉人（原审被告）：广州城西房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：汤小晋，总经理。
委托代理人：刘杨红，广东德能律师事务所律师。
委托代理人：罗明霞，广东德能律师事务所实习律师。
被
上诉人（原审原告）：罗国威，男，汉族，住广州市海珠区。
被
上诉人（原审原告）：邓崧有，女，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：罗国威，基本情况同上。
上诉人广州城西房地产开发有限公司（以下简称“城西公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第405号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：2011年1月29日，罗国威、邓崧有（乙方、买方）与城西公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买广州市越秀区地块上甲方投资建设的xxxx广场商业住宅综合楼第59号幢30层3001房，房屋地址为越秀区，建筑面积共70.41平方米，其中套内建筑面积56.1平方米，共有分摊面积约14.31平方米，总金额共1970471元；付款方式为按揭贷款方式付款，其中首期款自本预售合同网上签订之日起5日内（不超过5日），支付全部房价款的60.42%，金额1190471元，剩余房款780000元须于2011年1月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；按揭银行是上海浦东发展银行股份有限公司广州分行，委托代理人为国信联合律师事务所；甲方应当在2012年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方应在商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料；甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任；如因甲方未履行相关义务造成乙方不能在上述约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等。该合同附件七为补充协议，双方约定：如乙方未按照合同及本补充协议约定支付房价款及相关费用，甲方有权顺延办理交楼及产权登记手续，且被视为乙方原因未能按期交付；如因乙方原因造成的延期交楼及产权登记，甲方无需书面告知乙方。如遇特殊原因，甲方可以延期交楼：1、遭遇不可抗力；2、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；3政府部门对验收及市政配套、安装之延误（须由有关职能部门确认）。双方同意合同及其附件、本协议中的“不可抗力”是指由于人力不能预见、不能避免、不能抗拒和不能克服的自然原因或社会原因，包括但不限于下列情形：（1）异常天气、异常地质状况或自然灾害，包括但不限于地震、塌方、火灾、水灾、雪灾、暴风雨、发现文物遗址等；（2）发生任何不可抗拒的社会灾难或事件，包括但不限于战争、封锁、罢工、骚乱、疫病或其他传染病等；（3）为遵守、配合法律、法规、技术规范、标准或政策的变化和要求而引致的延误；（4）政府规划变更、征收、征用等行政强制行为、相关主管部门、公用事业企业单位原因导致的延误、误差等非甲方所能预见、控制并可避免的事件；甲方因不可抗力影响义务履行，并在不可抗力情形结束后180天内通知乙方的，甲方有权根据受不可抗力影响的期间相应顺延相应义务履行期限。办理房产证前，乙方有义务主动提供全部购房发票及税务发票，并付清所需的各项费用，若因乙方提供资料不及时或者提供资料不齐全的，责任由乙方承担等。该合同于当日完成网签手续。合同签订后，罗国威、邓崧有已向城西公司支付了合同约定的全部购房款1970471元，但应付的首期款项中有796377元是于2011年2月14日支付给城西公司的。2013年1月9日，城西公司将涉案房屋交付给罗国威、邓崧有使用。2013年7月15日，城西公司向广州市房地产交易登记中心（以下简称“市房地产交易中心”）缴交资料，申请办理广州市越秀区房屋的初始登记（合共325宗）。市房地产交易中心向城西公司开具《收件收据》，并注明该收据仅为预处理凭证，不产生正式《受理回执》之效力等。2014年1月7日，市房地产交易中心向城西公司发出《广州市房地产初始登记告知书》，内容为城西公司申请的位于广州市越秀区初始登记，经审核，根据相关规定，已核准登记等。2014年1月20日，因面积差异问题，罗国威、邓崧有向城西公司补交了购房款40744元。2014年1月17日，城西公司向罗国威、邓崧有发函通知罗国威、邓崧有办理涉案房屋的房地产权证。该函件于当月18日寄达罗国威、邓崧有。2014年1月21日，城西公司向罗国威、邓崧有出具《收取xxxx广场业主办证资料回执》，内容为城西公司于当日收到罗国威、邓崧有交来办理涉案房屋房地产权属证明的相关资料。2014年2月17日，广州市国土资源和房屋管理局将涉案房屋的所有权登记在罗国威、邓崧有名下。城西公司于2014年2月22日在房管部门领取了罗国威、邓崧有的房地产权证并于2014年2月23日电话通知罗国威、邓崧有领取房地产权证，但罗国威、邓崧有认为城西公司没有出书面通知而拒绝到城西公司处领取房地产权证。罗国威、邓崧有向原审法院提起本案诉讼，请求判令：城西公司向罗国威、邓崧有支付逾期办证违约金（从2013年11月13日起至交付房地产权证日止，每日按2011215元×0.05%计）。就城西公司认为是房管部门的原因导致其迟延办证的问题，原审法院函请市房地产交易中心予以协助调查。该中心向原审法院复函称：“城西公司于2013年7月15日申办初始登记，因属批量案件（共300多宗），我中心出具了《收件收据》，并注明此收据仅为预处理凭证，不产生正式《受理回执》之效力；预处理期间，因项目测绘数据有误，由城西公司向有关部门调整完善测绘数据；7月29日，我中心向城西公司发出登记费《收费明细表》；8月6日，城西公司完成登记费缴费程序；8月8日，我中心以13登记01435123-01435436、01435521-01435534号案立案受理并出具《受理回执》，该批案件的登记申请事项自始正式受理；我中心经审核发现该批案件存在如下问题：一是xx号7-20、22-35层03房入户花园斜线部分超出竣工图范围1.3413平方米；二是缺少总平面图和《项目情况对照表》；因此我中心于9月3日向城西公司出具《补正资料通知书》，要求在10个工作日内补充资料。10月11日，城西公司补充相关资料，并以《具结书》说明对上述超出竣工图范围的部分入户花园（建筑面积共18.7782平方米）暂不申请办理产权登记，我中心随即启动该批案件的登记审核程序。鉴于超出竣工图部分面积较少，从对申请人负责、避免产生后续小业主购房合同纠纷的角度考虑，我中心决定发函征询规划部门意见。在此期间，城西公司代理人要求先与市规划局协调后再由我中心发函征询。11月19日，我中心就上述事项再次向城西公司出具《补正资料通知书》，城西公司代理人于11月20日签收。12月27日，市规划局越秀分局通过文件交换方式，以《关于地段商业住宅综合楼规划意见的复函》函复我中心明确，该综合楼‘实测面积比规划验收测量面积共增加18.7796平方米……你中心可按《房屋面积测量成果报告书》该部分的实测图纸办理相关确权手续。’我中心据此再次启动该批案件的审核程序。2014年1月7日，我中心核准该批案件的初始登记。综上，我中心依法办理越秀区中山初始登记案，不存在城西公司所指延迟91个工作日的情形”等。该复函附件4为广州市规划局越秀分局于2013年12月27日作出的《关于地段商业住宅综合楼规划意见的复函》，主要内容为“据广州市房地产测绘院《房屋面积测量成果报告书》，建设单位在规划验收后该工程商业住宅综合楼第7至20层、第22至35层的a栋a3单元原报建审批花池自行调整为入户花园，实测面积比规划验收测量面积共增加18.7796平方米；鉴于上述自行调整部分与整体外立面相协调，对城市规划没有影响，你中心可按《房屋面积测量成果报告书》该部分的实测图纸办理相关确权手续”等。在本案一审审理过程中，罗国威、邓崧有与城西公司双方确认按照合同约定，城西公司为罗国威、邓崧有办理《房地产权证》期限届满之日为2013年11月12日。罗国威、邓崧有在2014年3月19日原审庭审时领取了涉案房屋的《房地产权证》。原审法院认为：罗国威、邓崧有与城西公司自愿签订的《商品房预售合同》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。上述合同的补充协议约定“如乙方未按照合同及本补充协议约定支付房价款及相关费用，甲方有权顺延办理交楼及产权登记手续，且被视为乙方原因未能按期交付；如因乙方原因造成的延期交楼及产权登记，甲方无需书面告知乙方”，罗国威、邓崧有应付的首期款项按约定最迟应在2011年2月2日前支付给城西公司，但实际上其中有796377元是于2011年2月14日才支付。因此，城西公司主张顺延办理产权登记手续的理由成立，予以支持。依照该合同约定，城西公司应在2012年12月31日前将房屋交付给罗国威、邓崧有使用，于2013年11月3日前将涉案房屋的《房地产权证》交付给罗国威、邓崧有，但城西公司实际于2013年1月9日才将房屋交付给罗国威、邓崧有使用，那么，城西公司也应于2013年11月12日将涉案房屋的《房地产权证》交付给罗国威、邓崧有，但实际迟至2014年2月23日才通知罗国威、邓崧有领取房地产权证。城西公司的行为已构成违约，应依约向罗国威、邓崧有承担违约责任。上述合同约定“甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金”。因面积差异问题，城西公司向罗国威、邓崧有收取了购房差额款40744元，故该商品房总价款实际应为2011215元。城西公司应根据上述约定按每日2011215元×0.05%的标准向罗国威、邓崧有计付从2013年11月13日起至2014年2月23日的违约金。经审查，合同上所约定的逾期办证违约金每日按该商品房总价款0.05%的标准计算并非过高，城西公司请求调整依据不足，不予采纳。根据市房地产交易中心给原审法院的复函，因城西公司在申办初始登记时所提供的资料不全，以及城西公司在规划验收后，将原报建审批的花池自行调整为入户花园，导致相关行政部门的审批时间延迟，此不属于城西公司可免除违约责任的事由。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2014年11月27日作出判决：
一、广州城西房地产开发有限公司应在判决发生法律效力之日起7日内向罗国威、邓崧有支付逾期办理《房地产权证》的违约金（从2013年11月13日起至2014年2月23日止，按每日2011215元的0.05%计）；
二、驳回罗国威、邓崧有的其他诉讼请求。案件受理费1610元，保全费744元，由罗国威、邓崧有共同负担10元，广州城西房地产开发有限公司负担2344元。判后，上诉人城西公司不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、原审法院认定事实不清，对房地产登记部门工作延误导致逾期办证延迟的事实不予认定是错误的，将逾期办证归责于城西公司没有合同和法律依据。1、城西公司提交申请后，市房地产交易中心未按规定时间办理初始登记手续导致城西公司办证延迟，并非由于城西公司的原因所导致。城西公司于2013年7月15日向市房地产交易中心提交了办理房地产权初始登记申请并由该中心予以受理，但该中心直至2014年1月7日才核准初始登记，未按照《房屋登记办法》的规定在受理登记申请之日起30个工作日内办理完毕，迟延了67个工作日，该期间不应计入办证期限内。2、城西公司于2013年7月15日向市房地产交易中心申请办理涉案房屋初始登记，虽然该中心称当日开具的收件收据不产生受理回执的法律效力，但该中心并未在规定的期限内发出受理回执或者告知补正要求，按照规定，逾期告知的，收到申请登记材料日即为受理日，所以受理日应为2013年7月15日。3、按照规定，市房地产交易中心于2013年7月15日受理产权登记申请后，应当在30个工作日内完成登记手续。期间，确实因城西公司补正资料导致延误办证时间38天，但其余延迟时间属于市房地产交易中心办理延迟，按照合同约定，城西公司无需就此承担办证违约责任。市房地产交易中心没有按照《广州市城镇房地产登记办法》第十七条的规定一次性告知城西公司补正要求，而是分三次告知，由此导致时间的延误不属于城西公司的原因。市房地产交易中心以对申请人负责及避免后续小业主购房合同纠纷为由，决定发函征询规划部门意见的做法没有行政法律、法规依据。市房地产交易中心的该做法导致办证时间远远超过法定的30个工作日要求，该中心逾期67个工作日。4、即使按照市房地产交易中心复函所认的2013年8月8日为受理城西公司产权登记申请日期，逾期办理产权登记主要也不是城西公司原因所致。补充资料期间不计入办证期限，在城西公司按规定补充资料后，其余延误时间属于市房地产交易中心办理延迟，不属于城西公司原因，按照商品房买卖合同的约定，城西公司无需就此承担逾期办证违约责任。5、由于政府部门逾期确权原因导致办证延误，已完全超出城西公司可以预见的时间，超越城西公司能力控制范围，属于法律规定以及合同约定的“不可抗力”的范畴，城西公司依法应免除承担违约责任。6、房管部门因担心存有工作过错，而可能导致出现购房户对房管部门提起行政诉讼的情况，出于免除自身责任的角度出发，就会在出具的证明中将逾期办证的责任全部推给城西公司，房管部门的证明不具有客观公正性，不能因此免除其应承担的责任。
二、罗国威、邓崧有存在逾期付款行为，根据合同约定，城西公司可以顺延办证义务的期限。原审法院认为城西公司未行使顺延交楼的权利，进而认定城西公司无权顺延办证是错误的。
三、原审判决计算逾期办证违约金本金金额错误，应进行重新计算。涉案房屋总金额为1970471元，其中补差款项40744元是在2014年1月20日支付，应分时间进行计算。
四、原审判决计算逾期违约金标准明显高于罗国威、邓崧有的实际损失，应进行合理调整。办证义务属于商品房买卖合同中的合同次义务，即使城西公司迟延办证，亦未给罗国威、邓崧有造成实际损失。在罗国威、邓崧有未能证明其实际损失的情况下，按照双方合同约定的标准计算违约金明显偏高。上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回罗国威、邓崧有的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费均由罗国威、邓崧有负担。被上诉人罗国威、邓崧有答辩认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。城西公司的上诉理由与请求不能成立，请求予以驳回。
经审理查明，原审法院查明事实基本无误，本院予以确认。另查明，罗国威、邓崧有于2014年1月23日向原审法院提起本案诉讼。
本院认为，城西公司与罗国威、邓崧有签订的《商品房预售合同》为双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定合同有效正确。关于房管部门审批延迟期间应否在城西公司迟延办证的期间内扣减的问题。虽然城西公司于2013年7月15日向房地产登记部门递交了办理涉案房屋的初始登记申请，但是根据市房地产交易中心的复函内容来看，相关行政部门“审批时间延迟”的主要原因为：预处理期间因项目测绘数据有误需由城西公司向有关部门调整完善、部分户型入户花园斜线部分超出竣工图范围、缺少总平面图和《项目情况对照表》等，上述导致行政部门审批时间延迟的情形并不属于不可抗力，亦不属于合同约定的城西公司可免除违约责任的事由，城西公司认为应扣减房管部门审批延迟的期间依据不足，本院不予支持。关于罗国威、邓崧有逾期支付部分购房款的期间应否在城西公司迟延办证的期间内扣减的问题。因罗国威、邓崧有逾期支付部分首期购房款，原审认定城西公司主张顺延办理产权登记手续的理由成立正确，本院予以确认。根据涉案《商品房预售合同》的约定，城西公司应于2012年12月31日前将涉案房屋交付罗国威、邓崧有使用，并应在房屋交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）为罗国威、邓崧有办妥产权登记并交付《房地产权证》。罗国威、邓崧有逾期支付部分首期购房款后，城西公司已行使其顺延办理交楼手续的权利，将交付房屋的时间顺延至2013年1月9日；至于办理产权登记手续的顺延，双方一审中均确认城西公司为罗国威、邓崧有办理《房地产权证》的期限届满之日为2013年11月12日，已将罗国威、邓崧有逾期支付部分购房款应顺延的期间在城西公司迟延办证的期间内予以扣减，本院对此予以确认。城西公司实际迟至2014年2月23日才通知罗国威、邓崧有领取涉案房屋《房地产权证》，构成违约，应依约承担违约责任。根据涉案《商品房预售合同》的约定，“甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止”计付逾期办证违约金，原审支持罗国威、邓崧有的请求，判决城西公司向罗国威、邓崧有计付2013年11月13日起至2014年2月23日的逾期办证违约金，并无不当。关于涉案房屋总价款的确定及合同约定的逾期办证违约金标准是否过高的问题。涉案《商品房预售合同》约定的房屋价格为1970471元，因房屋实际面积与约定面积的差异，城西公司于2014年1月20日向罗国威、邓崧有收取了面积差异款40744元，故原判认定涉案房屋总价款实为合同约定的房价与罗国威、邓崧有补缴的面积差异款之和2011215元（1970471元＋40744元=2011215元），并无不当。根据涉案《商品房预售合同》的约定，城西公司应当自逾期之日的次日起至罗国威、邓崧有实际取得《房地产权证》之日止，每日按涉案房屋总价款0.05%的标准向罗国威、邓崧有支付违约金。原审判决城西公司按照每日2011215元的0.05%的标准支付自2013年11月13日起至2014年2月23日止的逾期办证违约金并无超出合同约定。城西公司关于“逾期办证违约金本金金额错误”及违约金标准过高的上诉理由均依据不足，本院均不予采纳。综上所述，上诉人城西公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1603元，由上诉人广州城西房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一五年三月十九日
书记员 邹凌青黄咏欣 微信公众号“”