辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民三终字第317号上诉人（原审被告）王红梅，系惠州雷士光电科技有限公司大连办事处项目经理。委托代理人赵恩杰，男。被上诉人（原审原告）大连广丰物业管理有限公司，组织机构代码77725267-X，住所地大连市甘井子区怡宁路20号4层29号。法定代表人周文秋，该公司经理。委托代理人王凤，辽宁杰仕孚律师事务所律师。
上诉人王红梅与被上诉人大连广丰物业管理有限公司（以下简称物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2013）甘民初字第6099号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王红梅及委托代理人赵恩杰，被上诉人物业公司的委托代理人王凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，2009年8月20日、2012年8月6日，大连市甘井子区芙蓉人家小区业主委员会分别与物业公司大连广丰物业管理有限公司签订《芙蓉人家小区物业服务合同》，业主委员会委托物业公司为甘井子区“芙蓉人家”小区提供物业管理服务，约定物业服务费的标准为公寓每月每平方米1.20元。物业公司持有该小区的物业服务收费许可证。王红梅系大连市甘井子区“芙蓉人家”小区房屋的业主，该房屋面积为48.56平方米。协议签订后，物业公司为该小区提供物业服务至今，但王红梅没有交纳自2010年7月至2013年6月的物业服务费，拖欠物业费合计2，097.79元。原审法院认为，业主和物业单位之间是平等主体，物业公司是具有收费资质的物业服务单位，依法为王红梅所在小区提供了物业服务，王红梅作为该小区业主应按约定和相关部门批准的价格标准缴纳物业费。根据《物业服务合同》记载，王红梅交纳物业费的标准为每月每平方米1.20元，自2010年7月至2013年6月，王红梅总计欠交物业费2，097.79元，故王红梅应依法交纳该部分物业服务费，借故拖欠无理。对于王红梅辩称的房屋漏雨等问题未解决不同意交纳物业费的问题，现有证据不足以证明房屋漏水的问题属于物业公司物业服务的范畴，王红梅以此为由拒交物业费没有法律依据。对于王红梅辩称的物业公司物业服务不到位的问题。物业管理是一种服务，服务的最终效果要通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。本案中，王红梅所在小区大部分业主交纳了物业费，对物业的服务表示认可，说明物业公司尽其所能的提供了物业服务。如王红梅认为物业公司的服务有不尽如人意之处，其可以通过合法渠道向物业公司反映，要求其改进。物业费是物业公司开展物业服务的基本保障，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案物业公司表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，王红梅以此为由拒交物业费没有法律依据。物业公司主张王红梅支付滞纳金3，476.52元。王红梅存在迟延缴纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此物业公司的主张理应得到支持。但考虑物业公司现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现物业公司与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和王红梅每天的生活均与物业公司相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持物业公司的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已缴费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条之规定，判决：
一、王红梅于本判决生效之日起十日内给付大连广丰物业管理有限公司2010年7月至2013年6月的物业服务费2，097.79元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回大连广丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，其他诉讼费50元，合计100元（物业公司已预付），由王红梅负担。王红梅负担部分，于本判决生效后十日内给付物业公司。原审法院宣判后，王红梅不服原判决，向本院提起上诉。上诉的理由及请求是：其居住的房屋漏雨，物业公司没有履行维修义务。故请求二审法院依法撤销原审判决，并改判驳回被上诉人物业公司的全部诉讼请求；赔偿其经济及精神损失5万元；诉讼费由被上诉人承担。物业公司表示服从原审判决。本院
经审理查明，认定原审法院查明的事实属实。
本院认为，王红梅与物业公司之间物业服务合同关系成立，王红梅接受物业公司的物业服务，理应向物业公司交纳物业费，其欠付未交属违约行为，应向物业公司承担违约责任。原审判决并无不当。关于王红梅提出其居住的房屋漏雨，物业公司没有履行维修义务应拒交物业费一节，我国《建设工程质量管理条例》第四十条第二款规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。本案中，王红梅是2009年4月购买案涉房屋，物业公司诉请的是2010年7月至2013年6月间的物业服务费，该期间系案涉房屋的质量保修期内，房屋漏雨属房屋出卖方维修义务，故王红梅以此为由拒绝向物业公司交纳物业费缺失事实和法律依据，本院不予支持。至于王红梅提出物业公司赔偿损失问题，鉴于王红梅在原审对此未提出反诉，故王红梅应另行起诉。综上，王红梅的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王红梅承担。本判决为终审判决。
审判长 任延光
审判员 王建国
审判员 曲 强
二〇一五年三月十九日
书记员 张文秀 来自