云南省易门县人民法院 民 事 判 决 书 (2014)易民一初字第380号 原告肖华江，男，1974年2月5日生，土家族，居民，住易门县。 原告朱云双，女，1981年10月11日生，汉族，居民，住址同上。 上述二原告之委托代理人苏志宏，云南诚丰律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告大理州嘉盛房地产开发有限公司，住址：大理州鹤庆县云鹤镇双龙路。 组织机构代码：69569170-8。 法定代表人张仁长，任公司董事长。 委托代理人杨嘉宝，云南安华律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托代理人于波，云南安华律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告肖华江、朱云双诉被告大理州嘉盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月9日受理后，依法适用普通程序进行审理。原告肖华江及委托代理人苏志宏，被告大理州嘉盛房地产开发有限公司的委托代理人杨嘉宝、于波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖华江、朱云双诉称，2012年1月12日，原、被告协商确定原告向被告购买位于易门县××××第一层××××号商铺，购买价为290578元，被告于2013年4月30日前将验收合格的商品房以电话媒体公告或者书面通知形式通知原告办理交接手续，双方为此签订了书面的《商品房购销合同》。合同签订后，原告按约向被告全额支付了购房款。2013年4月30日，被告电话通知原告接房，因被告未能出示本案所涉商品房验收合格的相关材料，原告未予接收。2014年1月20日，被告再次电话通知原告办理接房手续，原、被告因逾期交房违约金如何支付的问题产生争议，双方为此多次协商未果。特诉至法院，请求法院判令：1、被告把位于易门县××××号商铺（价值290578元）交付原告；2、自2013年5月1日起至实际交房之日，被告每天按原告已付房款290578元的0.05%向原告支付违约金（违约金暂计算至2014年9月30日为70901元）；3、案件受理费由被告负担。 原告为证明其主张，向法庭提交以下证据： 1、居民身份证复印件二份。证明原告肖华江、朱云双的身份情况。 2、《商品房购销合同》复印件一份。证明原告向被告购买位于易门县××××号商铺，被告应于2013年4月30日前将验收合格的商品房交付原告，被告逾期交房，按合同约定，被告应按原告已付房款每日向原告支付0.05%的违约金。 3、通用机打发票复印件一份。证明原告按合同约定向被告付清购房款290578元。 4、违约确认书证复印件二份。证明2013年10月18日，被告书面自认因其原因未能按约定时间交房。 5、照片十六张。证明××××项目工程到2013年11月30日没有结束，排水设施还在建设，被告迟延完工、迟延交房与市政工程建设没有关系。 被告大理州嘉盛房地产开发有限公司答辩称，一、原告可以任何时候到被告售楼部办理本案所涉房屋的交接手续；
二、原告要求被告支付违约金的主张不能成立。首先，根据双方签订的合同及补充协议约定，在房屋交接之前，原告有义务向被告交纳住房维修基金，但原告至今未付，其不履行合同义务，被告未交房也并未违约；其次，“易峨高”公路改扩建及市政工程影响××××项目工程的建设，依据合同约定，属被告逾期交房的免责事由，故被告不应承担违约责任；最后，被告于房屋验收合格后多次与原告协商交房事宜，因原告坚持索要天价赔偿而未果。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告为证明其主张，向法庭提交以下证据： 1、企业法人营业执照复印件一份、组织机构代码证复印件一份、法定代表人身份证明书复印件一份。证明①被告具备诉讼主体资格；②被告具备房地产开发资格。 2、《商品房预售许可证》复印件一份。证明被告开发建设的××××项目于2011年11月30日经许可销售。 3、《商品房购销合同》复印件一份及《补充协议》复印件一份。证明①原告购买的商铺价格、面积；②商铺的交付时间为2013年4月30日前；③交付的房屋为经建设单位组织验收合格；④违约金的计算方法；⑤因法律法规调整或政府进行市政工程影响本项目建设导致被告延期交房不承担违约责任；⑥被告可以电话、媒体公告或书面方式通知原告交接房屋；⑦双方的其他权利义务。 4、《建设工程项目规划验收合格证》复印件一份。证明被告开发建设的××××项目规划验收合格。 5、《建设工程竣工验收备案表》复印件一份。证明被告开发建设的××××项目于2013年6月9日竣工验收合格，并于2013年6月24日备案。 6、××××交房公告复印件二份。证明被告于2013年4月25日书面通知原告交接房屋。 7、易门县住房和城乡建设局出具的《证明》复印件一份。证明涉及到××××部分的市政工程于2014年1月完工。 8、施工现场照片二张。证明市政建设对××××的施工产生了影响。 9、商铺照片九张。证明原告的商铺及整个商铺的现状已经在招租或者营业状况。 10、《易门××××交房费用结算清单》复印件一份。证明被告于2013年4月25日通过邮政快递向原告发了交房公告，并且附了该份结算清单，被告已经告知原告在交接房屋时需缴清清单上所列的各项费用。 在法庭质证过程中，被告对原告提交的身份证复印件、商品房购销合同、通用机打发票无异议。对原告提交的违约确认书证的真实性无异议，是刚到被告处的一名姓朱的销售人员签名，他对××××项目建设情况和市政建设情况不清楚，该证据是在原告威逼下写的，不具有法律效力；另外，该证据文字记录内容与实际情况相悖，记载的内容不真实，不能作为本案的定案依据。对原告提交的十六张照片的真实性无异议；原告对被告提交的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、商品房预售许可证、商品房购销合同、建设工程项目规划验收合格证、建设工程竣工验收备案表无异议。对补充协议不予认可，提出在商品房购销合同中第十四页“合同补充协议”的部分为空白，如果需补充约定在合同正本中应该明示。对交房公告，提出不清楚在什么地方、什么时候公告，被告需要提交公告的原始载体；如公告内容真实，也不代表被告没有违约行为。对易门县住房和城乡建设局出具的证明，提出真实性没有异议，但与本案无关，市政工程建设与被告交房与否没有关联。对施工现场照片的真实性没有异议。对商铺的照片，提出不能证明被告没有违约行为。对费用结算清单，提出是被告单方制作，原告没有见过，也没有在上面签过字，没有证据效力。 根据原、被告对证据的质证意见，本院对原告提交的身份证复印件、商品房购销合同、通用机打发票、照片十六张，被告不持异议，予以采证。对被告提交的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、商品房预售许可证、商品房购销合同、建设工程项目规划验收合格证、建设工程竣工验收备案表，原告无异议，予以采证。原、被告争议的违约确认书证是否认定的问题，被告对其合法性提出异议，但未提供出具材料是受到胁迫的依据，且该份材料盖有公司的印章，材料内容具体明确，符合证据的规定，应予认定。原、被告争议的补充协议应否认定的问题，由于补充协议系原、被告在签订商品房购销合同当日同时签订，有原、被告的签名，且原告并未提交签订补充协议受胁迫或对协议内容有重大误解的证据，因此，补充协议应予认定。原、被告争议的××××交房公告应否认定的问题，被告提供的虽系打印体，其公告内容载明交房时间为2013年4月30日起，通知时间为2013年4月25日，两份证据能够证实被告于2013年4月30日前书面通知原告交接房屋的事实，庭审中原告也认可其在2013年4月25日接到被告的交房通知，结合两份证据的内容及原告庭审陈述，证据的真实性及关联性应予认定。原、被告争议的易门县住房和城乡建设局出具的证明，来源、形式合法，能证明案件事实，予以采信。对被告提交的照片十一张，该照片与原、被告诉争的事实存在关联性，应予认证。对于双方争议的交房费用结算清单，因被告未提交证据证实该份清单已送达给原告，并要求原告按清单交费的相关证据，不予认定。 根据被告的申请，本院向易门县住房和城乡建设局调取了《会议纪要》一份，《市政道路施工协议书》一份，经质证，原告对证据的真实性、合法性没有异议，但认为与被告的行为是否构成违约没有关联。被告对证据的真实性、合法性没有异议，可以证明2013年9月份，××××旁市政工程还在建设。
本院认为，该两份证据来源、形式合法，能证明案件事实，予以采信。 为查明案件事实，本院向易门县住房和城乡建设局就“易峨高公路”改扩建、××××项目周围的市政工程对被告工程建设影响情况发函调查，易门县住房和城乡建设局对此作了回复；同时本院调取了被告己售商铺的交房登记和向易门县建设工程质量安全监督管理站调取了××××专项验收合格时间点原件一份及××××项目的云南省建筑工程质量检查报告（勘查单位、设计单位）两份，云南省建筑工程竣工验收报告（建设单位）一份，云南省建筑工程评估报告（监理单位）一份，云南省建筑工程竣工报告（施工单位）一份；对林青龙、朱如共、张文保、宋荣兴进行了调查并形成调查笔录。 经质证，原告对易门县住房和城乡建设局的回复、××××专项验收合格时间点原件、云南省建筑工程质量检查报告、云南省建筑工程竣工验收报告、云南省建筑工程评估报告、云南省建筑工程竣工报告和对张文保、宋荣兴的调查笔录不持异议，对已售商铺的交房登记提出不认可的意见，对林青龙、朱如共的调查笔录提出部分属实的质证意见。被告对易门县住房和城乡建设局回复中的第三项内容和对张文保、宋荣兴的调查笔录提出异议，对回复的其余内容及已售商铺的交房登记、××××专项验收合格时间点原件、云南省建筑工程质量检查报告、云南省建筑工程竣工验收报告、云南省建筑工程评估报告、云南省建筑工程竣工报告及对林青龙、朱如共的调查笔录未提出异议。 本院审查后认为，××××专项验收合格时间点原件、云南省建筑工程质量检查报告、云南省建筑工程竣工验收报告、云南省建筑工程评估报告、云南省建筑工程竣工报告，证据来源、形式合法，且原、被告无异议，予以认证。己售商铺的交房登记系商户与被告间商铺移交记录，交房登记上有商铺移交时间、商户签名，证据的来源、形式合法，予以认证。易门县住房和城乡建设局的回复符合证据的要求，应以认证。对林青龙、朱如共、张文保、宋荣兴的调查笔录，相互印证部分予以采信。 综上，根据当事人的举证、质证及本院对相关证据审查核实的结果，本院确定与本案双方当事人争议、诉求相关的案件事实为： 一、2012年1月12日，原告（乙方）与被告（甲方）在易门县××××售楼部签订《商品房购销合同》（格式合同，由云南省建设厅、云南省工商行政管理局监制），以及《××××〈商品房购销合同〉补充协议》。合同及协议易门县方向乙方预售位于易门县××××号商铺，套内建筑面积为24.81平方米，单价为每平方米11426.58元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总价款为290578元。2、付款方式为一次性付款，乙方于2012年1月12日签订本合同前一次付房款共计人民币贰拾玖万零伍佰柒拾捌元整（小写）￥290578元。3、甲方如逾期交房，自交房期限届满后的次日起至实际交房之日，甲方按每天已付房款的0.05%向乙方计付违约金，合同继续履行。4、商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话、媒体公告或者书面形式通知乙方办理交接手续。乙方应于接到甲方通知之日起10日内至指定地点办理交房手续。未能按期交接的，视为甲方已交接，乙方违约。5、乙方同意甲方前期委托授权的物业管理公司管理小区物业。甲方将竣工验收后的房屋交由物业管理公司，由乙方凭甲方开具的结算凭证与物业管理公司办理房屋交接手续。6、在买受人未按合同约定履行付款义务或银行按揭未办理完毕及未按规定交清公共维修资金、代收税费、配套费前，出卖人有权拒绝向买受人交付房产。7、因不可抗力、法律规定调整及政府市政工程影响本项目建设的，甲方不承担逾期交房的违约责任。 二、2012年1月12日，原告按约向被告支付了购房款290578元。2013年4月25日，被告以电话、书面形式通知原告办理接房手续。之后，因××××房地产开发项目未经竣工验收，原告以此为由拒收被告交付的商铺。 三、2013年5月13日，××××房地产开发项目通过易门县住房和城乡建设局的规划验收；2013年6月9日，××××房地产开发项目由被告组织相关单位进行竣工验收并通过；2013年6月24日，经建设工程行政主管部门审查，××××房地产开发项目准予备案。 四、2013年4月至2014年1月，“易峨高”公路易门县城过境路段进行改扩建施工，而××××项目（东侧）段市政工程自2013年10月开工，2014年1月完工。 五、2013年10月18日，“东盛花都”房地产部分买受人曾因被告逾期交房而要求被告予以处理。诉讼过程中，原告自认于2014年1月20日接到被告电话通知办理房屋交接手续。 2014年10月9日，原告以被告未按约交房、构成违约为由，诉请本院解决。 根据原、被告各自主张的事实及诉讼请求、抗辩理由，双方争议的问题是：
一、原、被告的行为是否构成违约。
二、被告提出的免除逾期交房违约责任及未违约的理由是否成立。
三、被告是否依约承担违约责任。
四、原告要求被告交付商铺的诉讼请求是否应予支持。
本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》、《××××〈商品房购销合同〉补充协议》是双方真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定，依法应确认为合法有效，双方均应按约履行各自的义务。对于双方争议问题，本院分析、评判如下： 一、原、被告双方均有违约行为。理由是： 1、按合同约定，被告应于2013年4月30日前完成向原告交付双方约定的、经过验收合格的商铺。但被告的××××开发项目至2013年6月9日才通过验收。至此，该项目才具备了合同约定的交付条件。所以，被告客观上不能于2013年4月30日前向原告履行商铺交付义务，构成违约。 2、根据合同约定，被告在房屋验收合格之后，应当以电话、媒体公告或书面通知方式通知原告办理交接手续。因此，自2013年6月9日起，被告有另行通知原告前往指定地点办理接收所购商铺的责任和义务。但直至本案庭审辩论结束，被告均未提供充分的证据证明在商铺通过验收后，至原告自认的2014年1月20日前，被告履行了通知原告接收商铺的合同义务，所以，被告构成违约。 3、诉讼过程中原告承认于2014年1月20日接到被告的交接商铺通知，其行为是“于己不利事实的承认”，被告无需举证证明。故本院确认被告于2014年1月20日履行了通知原告接收商铺的义务。 4、自原告自认的接到被告收房通知的2014年1月20日起，按照合同约定，原告须于十日内到被告指定的地点与被告办理所购商铺的交接手续，但原告因要求赔偿违约金未果而拒绝接收商铺。因此，自2014年1月30日起，原告拒收商铺的行为也构成违约。 二、被告提出的免除逾期交房违约责任及未违约的理由不成立。 根据原、被告双方签订的补充协议，因政府市政工程影响项目建设的，被告不承担逾期交房的违约责任；未按规定交清公共维修资金，被告有权拒绝向原告交付房产。但根据被告的举证和本院调查核实的结果，没有证据证明××××东侧“易峨高”公路改扩建及市政工程施工，对被告交房时限构成影响，被告的免责理由缺乏事实依据，不予支持。根据合同约定，使本案所涉商铺符合约定的交房条件及通知原告办理商铺交接手续是被告应履行的合同义务，亦是原告交纳住房维修基金的前提，在本案所涉商铺符合约定的交房条件但未实际办理交接手续之前，被告以原告未交纳住房维修基金为其不需承担逾期交房违约责任的理由不成立，不予支持。 三、被告逾期交房已构成违约，应承担违约责任。 被告未能在约定的2013年4月30日前向原告交付符合约定条件的商铺，已构成违约，依据合同约定及法律规定均应承担违约责任。根据确认事实，被告的违约期自2013年5月1日起至2014年1月19日。在此期间，被告应按约向原告支付已付购房款每日0.05%的违约金，即：290578元×0.05%×264天=38356.30元。因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求及计算方法有理有据，但原告提出违约期应自2013年5月1日起算至实际交房日的主张不具有客观性，有悖诚实信用、公平合理之民事法律原则，不予采纳；而被告提出免除违约责任的主张，缺乏事实依据，不予支持。 四、自2014年1月20日起至2014年1月29日，原告即应到被告指定地点办理商铺接收手续。根据合同约定，因原告的原因而未能交接房产的，视为被告已交付。在被告预售的商铺已经符合交付条件的情形之下，原告收到被告的通知后本应及时与被告办理接收手续，而不能以被告构成逾期违约且不能满足赔偿要求为由怠于接收商铺，以期获得不合理的违约金赔偿，并最终造成被告违约期限延长之表面事实及两不利的局面。原告应本着依约、正当、合理、诚信的原则，通过合法的渠道和方式追究被告方的违约责任。因此，自2014年1月30日起，被告向原告出售的商铺按照合同约定视为已经交付，原告只需按约定与被告办理交接手续即可，原告要求判令被告交付商铺的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，
判决如下： 一、由被告大理州嘉盛房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告肖华江、朱云双违约金38356.30元。 二、驳回原告肖华江、朱云双的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1573元，由原告肖华江、朱云双负担723元，被告大理州嘉盛房地产开发有限公司负担850元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
审 判 长 罗天鹏
审 判 员 乐应芝
人民陪审员 许发生
二〇一五年三月十八日
书 记 员 董长青 关注公众号“”