天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民四终字第85号上诉人（原审被告）天津市远滨房地产开发有限公司，住所地天津空港经济区中心大道高尔夫晶泉别墅2号楼4门。法定代表人武文勇，董事长。委托代理人向晓东，北京大成（天津）律师事务所律师。委托代理人靳晶，该公司法务部职员。被上诉人（原审原告）刘慧宏。委托代理人张寿钢（张境伯之夫）。被上诉人（原审原告）张境伯。法定代理人刘慧宏（系张境伯之母）。委托代理人张寿钢（张境伯之父）。原审被告吴月华。委托代理人赵凯（系吴月华亲属）。
上诉人天津市远滨房地产开发有限公司因与被上诉人刘慧宏、张境伯商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院作出的（2014）滨民初字第654号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月6日受理，依法组成合议庭。于2015年1月23日公开开庭进行了审理。上诉人天津市远滨房地产开发有限公司的委托代理人向晓东、靳晶，被上诉人刘慧宏及被上诉人张境伯的委托代理人张寿钢，原审被告吴月华的委托代理人赵凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年11月13日，二原告与被告天津市远滨房地产开发有限公司（以下称远滨公司）签订了《天津市商品房买卖合同》，购买坐落于天津空港经济区欣欣家园15-2-102号房屋一套，价款为1918685元。签订合同后7天原告全款交付了房款1918685元，并另行支付了契税57560.55元、维修基金19186元，物业费1570.67元。该房屋于2011年6月交付，后二原告办理了房屋所有权证。被告吴月华系欣欣家园15-2-202号房屋所有权人，该房屋位于原告房屋楼上。该二房屋采暖设施均为地采暖，采暖设施系商品房附属设施，由被告远滨公司提供，保修时间为2个采暖期。2011年12月份始，因被告吴月华房屋地采暖管道漏水导致二原告房屋餐厅、客厅及厨房楼顶漏水并至今未能入住。二原告原审的诉讼请求为：
一、被告吴月华对原告的房屋进行维修并承担全部维修费用；
二、赔偿原告不能正当使用房屋的损失56000元；
三、诉讼费及鉴定费等由被告承担。后在重审中变更诉讼请求为：
一、判令解除原告与被告远滨公司签订的《天津市商品房买卖合同》，远滨公司全款返回当时所交购房款1918685元、契税57560.55元、维修基金19186元以及所交的物业费1570.67元；
二、判令被告远滨公司赔偿未能履行合同而导致原告一直无法入住房屋所产生的房款利息损失383737元（基数为房款1918685元，利率按照银行存贷综合年利率5%计算，期限为2010年11月至开庭之日）；
三、本案全部诉讼费由被告远滨公司承担。另查，二原告与被告远滨公司所签订的《天津市商品房买卖合同》附件五补充合同第2.4条约定，对买受人在查验该房屋时提出的工程瑕疵，出卖人应及时予以返修／保修。但返修／保修事项不能作为买受人拒绝接收商品房的理由。又，在重审中，原告向原审法院提交了鉴定申请，申请对坐落于天津空港经济区欣欣家园15-2-102的房屋屋顶漏水原因进行鉴定。经向鉴定机构了解，如进行上述鉴定，则需要对被告吴月华所居住的欣欣家园15-2-202号房屋地板进行破拆。现被告吴月华提出，因其房屋已经装修完毕，如对地板进行破拆势必将会对其造成损失，故提出破拆条件：被告远滨公司需在本小区内为其提供临时居住用房并向原审法院缴纳200000元保证金。被告远滨公司不同意该条件，认为漏水原因及责任未确定，缴纳保证金没有法律依据，如需其公司缴纳则被告吴月华也应缴纳同等数额保证金。吴月华对此亦表示不认可，故现致使鉴定程序及维修无法进行。再，通过向双方当事人了解，在发生漏水后被告远滨公司曾对被告吴月华房屋的地采暖管道进行过打压测试，结果为第三组管道存在漏水情况。在本案审理过程中，被告远滨公司去被告吴月华家中对地暖管道再次进行打压测试，以确定具体漏水管道，在测试过程中，第四组管道爆裂。被告远滨公司同意将第四组管道予以修复，但至今未能完成。原审法院认为，二原告与被告远滨公司于2010年11月13日签订的《天津市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按合同履行。二原告在合同签订后，依约交纳了房款、契税、维修基金、办理了房屋入住手续并交纳了物业费，以上事实说明二原告在合同签订后一直在积极履行该合同，被告远滨公司亦应当向二原告提供质量符合使用标准、可以正常使用的房屋。但自2011年12月始原告楼上房屋地采暖管道即出现漏水并渗至原告房屋，因漏水原因鉴定及维修均需进入被告吴月华房屋内对其地板装修进行破拆方能进行，然二被告就破拆前提始终无法达成一致意见，故导致漏水管道至今鉴定及维修不能，二原告房屋无法正常居住使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”故对于二原告要求解除与被告远滨公司签订的商品房买卖合同并由被告远滨公司返还财产、赔偿损失的主张，原审法院予以支持。关于二原告主张的房款，系被告远滨公司收取，应予返还。关于二原告主张的契税、维修基金、物业费系二原告实际交纳的款项，为二原告的损失，应由被告远滨公司赔偿。关于二原告所主张的所交房款的利息损失383737元及计算方式（基数为房款1918685元，利率按银行存贷综合年利率5%计算，期限为2010年11月至开庭之日）亦属合理，应予支持。二原告与被告远滨公司所签订的《天津市商品房买卖合同》解除后，二原告应将空港经济区欣欣家园15-2-102号房屋交还被告远滨公司。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决：“一、解除原告刘慧宏、张境伯与被告天津市远滨房地产开发有限公司所签订的《天津市商品房买卖合同》。
二、被告天津市远滨房地产开发有限公司返还原告刘慧宏、张境伯所交购房款1918685元。
三、被告天津市远滨房地产开发有限公司赔偿原告刘慧宏、张境伯契税57560.55元、维修基金19186元、物业费1570.67元、房款利息损失383737元。上述款项共计2380739.22元，于本判决生效后十日内给付。
四、原告刘慧宏、张镜伯于本判决生效后十日内将天津空港经济区欣欣家园15-2-102号房屋返还被告天津市远滨房地产开发有限公司并协助办理过户手续。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25846元，由被告天津市远滨房地产开发有限公司负担。”判决后，远滨公司不服提起上诉，要求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人刘慧宏、张境伯的全部诉讼请求或发回重审。诉讼费由被上诉人负担。主要理由：原审判决不符合事实和法律规定，被上诉人刘慧宏、张境伯并未举证证明其所居住的房屋存在质量问题，也未就其所购房屋存在质量问题进行鉴定。本案被上诉人刘慧宏、张境伯所购房屋漏水系因楼上地采暖漏水所致，具体原因原审法院一直未予查清。诉争房屋存在的问题并没有到严重影响居住的程度，属于可修复范畴，并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定之情形。故原审法院认定事实及适用法律均错误，要求二审法院秉公判决。被上诉人刘慧宏、张境伯答辩认为原审判决适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。原审被告吴月华同意原审法院判决。本院
经审理查明的事实与原审法院查明的一致。上诉人二审审理期间没有提供新证据。
本院认为，因楼上住户即原审被告吴月华房屋的地采暖管道漏水导致二被上诉人的房屋餐厅、客厅及厨房楼顶漏水并至今未能入住是不争的事实。二被上诉人实现对诉争房屋的居住使用权利的条件在于查明原审被告吴月华房屋地采暖漏水的原因并依据准确科学的维修方案进行维修，将漏水引起的不能居住的障碍消除。然，在原审法院拟委托司法鉴定机构对原审被告吴月华房屋地采暖漏水原因进行鉴定时因需对吴月华房屋的已经装修完毕的地板进行破拆，进而使吴月华发生财产损失。此种情况下，上诉人未能与吴月华就鉴定引起的财产损失赔偿达成一致，致使鉴定不能。此后，上诉人仍未能采取积极解决的态度消除二被上诉人房屋所存在的居住障碍，导致二被上诉人对诉争房屋的使用难以实现。此种情况下，原审法院判令解除合同符合法律规定。上诉人的上诉请求，理由不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25846元，由上诉人天津市远滨房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
审 判 员 包 颖
代理
审判员 李 茜
二〇一五年三月十八日
书 记 员 于明辉速 录 员 李晓旭 更多数据：