广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）金民初字第143号 原告覃才，男，壮族，1986年3月23日生，户籍地广西河池市金城江区。 原告覃志健，男，壮族，1956年10月6日生，户籍地同上。 二原告委托代理人黄向峰，广西弘生律师事务所律师。 被告河池市财源房地产有限公司。住所地：河池市金城江区金旺路20号。组织机构代码：75371251-2。 法定代表人简灵忠，董事长兼总经理。 委托代理人罗挥得，广西罗挥得律师事务所律师。 原告覃才、覃志健与被告河池市财源房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月25日受理后，依法由
审判员唐溪适用简易程序，分别于2015年2月3日、2015年3月16日公开开庭审理了本案。
书记员韦京辰担任法庭记录。原告委托代理人黄向峰，被告委托代理人罗挥得到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原、被告于2012年间签订了《商品房买卖合同》，该合同附件三第9条约定：“外阳台与客厅（中间有隔墙的除外）连接处为三轨道铝合金推拉门。”房屋建成并验收合格后，被告向原告交付房屋。原告却发现被告未按照合同约定为原告安装三轨道铝合金推拉门。为此，原告多次找被告要求其履行安装义务，但被告迟迟未能履行。为维护原告的权益，请求判令被告按照合同的约定向原告履行安装三轨道铝合金推拉门的义务，并承担本案诉讼费。 原告对其主张向本院提交以下证据： 1、原告身份证，证明原告的主体资格； 2、电脑咨询单，证明被告主体资格； 3、商品房买卖合同，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，合同附件三明确被告负有安装三轨道铝合金推拉门的义务，也证明原告签订该合同的户型是存在外阳台的，如无外阳台，就不存在此约定； 4、2014年7月16日的联名申请，证明部分业主已于2014年7月16日要求被告解决未安装的推拉门事宜，被告公司相关负责人吴能广当日在该申请上注明“收到本函，7月30日前处理，财源公司吴能广”的字样并加盖公司印章； 5、户型现场照片一张，证明在外阳台与客厅的连接处未安装三轨道铝合金推拉门的事实。 被告辩称，被告无法知道原告家是否安装了三轨道铝合金推拉门，原告要求被告安装，应该提供被告漏装该门的证据，如无法提供则应承担举证不能的后果。根据合同附件三的约定，出卖人如果交付的商品房装饰不符合约定的标准，买受人应该及时通知被告，但原告收房后一年多时间都没有通知被告，故不清楚原告家是否安装该门。故通知的举证责任在原告，通知后的维修才是被告的责任。而本案跟原告签订的合同中关于阳台设计方面的约定已作了变更，即合同已变更为按图纸设计要求，双方均签字和捺印，这样的约定含糊不清，而户型图和总设计图又都是没有三轨道铝合金推拉门这个设计的。因此，被告无需再履行安装义务。 被告对其抗辩向本院提交如下证据： 1、组织机构代码证、企业法人营业执照、法定代表人身份证明书，证明被告的基本情况及法定代表人的身份情况； 2、商品房买卖合同封面、第1、3、9页、户型图、附件三，证明（1）合同约定，出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付适用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按下述第二种方式处理，即：买受人应及时通知出卖人、出卖人经确认属实后应及时通知承建单位维修或采取其他补救措施；（2）对于阳台的约定合同已变更为按图纸设计要求，双方均签字和捺印，这样的约定含糊不清，而户型图和总设计图又都是没有三轨道铝合金推拉门这个设计的。 经开庭举证、质证，被告对原告提供的证据质证如下：对证据1、2均无异议；对证据3的真实性、关联性无异议，对其内容的理解有异议，装饰装修的权利如果不履行就变成了义务，买受人有权提出异议，但还需要经过出卖人确认和同意。买受人不提出，出卖人就无法确认，无法通知承建单位维修；对证据4有异议，认为原告方已逾期举证，且该份证据仅能证实只有三户业主向被告提出了申请，其他业主的签名应是事后补签的，吴能广的签名也应不是其本人所签；对证据5无异议。 原告对被告提供的证据质证如下：对证据1无异议；对证据2的真实性、客观性无异议，该合同的内容和条款只能证明双方对装饰设备有争议时处理的约定，不能证明原告没有及时通知被告的事实，对合同的变更的问题，仅仅是在阳台护栏处由原来的铁艺栏杆变更为按图纸设计，而不是对安装三轨道铝合金推拉门的变更，双方对安装三轨道铝合金推拉门的义务的清楚明确的。 经本院现场核查，原告所购买、居住的户型当中外阳台与客厅的连接处未安装有三轨道铝合金推拉门。 本院对双方均无异议的证据予以认证；对被告有异议的由二十六户业主签名的“联名申请”，被告对“联名申请”上所加盖的公司印章并无异议，仅以“业主签名为事后为诉讼需要而补签及‘吴能广’的签名非本人所签”为由进行抗辩，但未提供相关证据予以佐证也未对签名的真实性申请司法鉴定，视为举证不能，本院对该份“联名申请”的真实性予以认定；上述证据与待证事实相关，均可作为认定事实的依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年12月31日，原告覃才、覃志健（买受人）因购买被告河池市财源房地产有限公司（出卖人）开发的、位于河池市商品房（建筑面积126.51平方米），双方签订连同附件共22页的《商品房买卖合同》一式陆份，合同第十三条约定“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任为：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照第2种方式处理，即买受人应及时通知出卖人，出卖人经确认属实后应及时通知承建单位维修或采取其他补救措施。”合同附件三关于装饰、设备标准的第9条载明：“阳台：外阳台与客厅（中间有隔墙的除外）连接处为三轨道铝合金推拉门；阳台为非封闭式；阳台护拦：按图纸设计要求；”。在“阳台护栏”及冒号之后张贴有“按图纸设计要求；”印刷字体的纸片一张，并有原告捺印和被告加盖的印章。 2013年6月30日，被告发出交房通知，原告与被告办理了交房手续。收房后，原告等业主陆续发现外阳台与客厅的连接处未安装三轨道铝合金推拉门，与被告口头进行交涉，2014年7月16日，部分业主联名向被告提交书面申请一份，要求被告在“2014年7月31日前解决房屋中应有的推拉门”，被告方相关负责人吴能广于当日在该申请上签署了“收到本函，7月30日前处理，财源公司吴能广”的字样并加盖公司印章。此后因被告未明确解决方案，原告遂提起本案诉讼，请求判如所请。 诉讼过程中，本院分别组织双方当事人作调解工作，被告拒绝调解并坚持要求依法按合同约定作出裁判。 根据诉、辩各方的意见，本案争议焦点为：1、被告以原告未及时通知作为拒绝履行合同义务的理由是否成立。2、涉案合同附件三第9条中部分约定的变更，能否作为被告享有免除安装义务的依据。
本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件均系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，未损害国家、集体和第三人的合法权益，为有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自义务。 关于被告以原告未及时通知作为拒绝履行合同义务的理由是否成立的问题。首先，从本案证据及庭审查明的事实可知，原告等业主自发现所购商品房的外阳台与客厅连接处未安装三轨道铝合金推拉门的情况后，已向被告递交了书面申请，被告的相关负责人也承诺加以解决，并在原告递交的书面申请上加盖公司印章予以确认；其次，从原告提交的现场图片及本院现场勘查可知，原告所购商品房的外阳台与客厅连接处未安装有三轨道铝合金推拉门的情况确实存在。根据本案争议合同附件三第9条的约定，被告负有为原告在外阳台与客厅（中间有隔墙的除外）的连接处安装三轨道铝合金推拉门的合同义务，该约定明确清楚。故被告以原告未及时通知作为拒绝履行合同义务的抗辩理由不成立，本院不予采信。 关于涉案合同附件三第9条中部分约定的变更，能否作为被告享有免除安装义务的依据的问题。该条约定的内容为：“阳台：外阳台与客厅（中间有隔墙的除外）连接处为三轨道铝合金推拉门；阳台为非封闭式；阳台护拦：按图纸设计要求；……从三处分句的列式方式可知，“按图纸设计要求”应是对“阳台护栏”变更设计作出的解释或说明。并且，对比未变更和变更后的两类合同范本，未变更的合同对“阳台护栏”的约定为“铁艺栏杆”，变更后的合同也仅是在“阳台护栏”处变更为“按图纸设计要求”，其余约定均一致；由此，争议条款从合同本意上看，仅仅是对“阳台护栏”由原来的“铁艺栏杆”变更为“按图纸设计要求”，该变更并非被告所抗辩的“合同对阳台的约定已变更为按图纸设计要求”的主张。故对被告以合同变更作为免除安装义务的抗辩理由，本院不予采信。被告怠于履行合同义务的行为已构成违约，并且，其不予安装并无法律或事实上的不能履行等因素，应承担继续履行的责任。由于双方在合同中并未对三轨道铝合金推拉门的价格及质量标准进行明确约定，为避免诉累及便于执行，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，在被告履行三轨道铝合金推拉门的安装义务时，有国家标准、行业标准的，应按国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，则应按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第一款第（一）项、第一百零七条、第一百一十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下： 由被告河池市财源房地产有限公司为原告覃才、覃志健所有的、位于“幸福湾”小区第1幢2单元10层01号商品房的外阳台与客厅连接处安装三轨道铝合金推拉门。 案件受理费100元（原告已预交），适用简易程序审理减半收取50元，由被告负担。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费100元。款汇户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院；开户银行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 唐 溪
二〇一五年三月十八日
书记员 韦京辰 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自