江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民初字第55号原告沈娟，女，汉族，1980年11月14日生，住江苏省昆山市。委托代理人顾爱根，系原告沈娟丈夫。原告顾爱根，男，汉族，1980年9月29日生，住江苏省昆山市。被告昆山华昌房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北北门路261号，组织机构代码78209907-5。法定代表人陈华，该公司董事长。委托代理人赵光亮，江苏展驰律师事务所律师。
原告顾爱根、沈娟与被告华昌房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立���受理后依法由
代理
审判员狄毅琼适用简易程序于2015年1月15日公开开庭进行了审理。原告顾爱根（原告沈娟委托代理人）、被告华昌房地产开发有限公司（以下简称华昌公司）委托代理人赵光亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾爱根、沈娟诉称：2010年9月20日原被告签订购买三水萧林的合同，双方约定于2012年4月3日交房，并告知原告其委托昆山市金侨物业管理有限公司办理交房事宜。原告经验房发现的房屋质量缺陷，于2012年4月3日通知物业公司并要求修复，物业要求原告缴纳前期物业管理费用。原告认为物业费缴纳起始时间不合理，拒绝缴纳，物业公司以此为由拒绝履行交房手续。直至2014年3月原告主动询问修复情况，物业公司表示由于人员调动等没有进行修复，并承诺尽快修复。2014年5月8日，原告与物业公司联系，其表示已经修复完毕，原告要求当日交房，但物业公司要求原告从2012年4月3日起缴纳前期物业管理费用，原告不同意，交房失败。2014年10月14日，法院判决被告交付钥匙及附属设备，被告拒绝履行，法院于2014年12月9日强制执行。现诉请法院：1.被告根据合同约定支付从2012年4月3日起至2014年12月9日止的逾期交房违约金96000元（合同约定按日支付已交付房款的万分之二的违约金，2012年4月3日原告已向被告交付全部房款1422140元，原告只要求支付96000元，相当于每月3000元的房租损失）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告华昌公司辩称：1、被告已按照合同约定通知原告前来办理交房手续，且原告已于2012年4月3日办妥交房手续，2012年7月9日领取房产证和土地证；2、根据商品房购销合同约定，原告同意并接受被告为商品房小区指定的前期物业管理服务单位，并同意业主公约、前期物业管理服务协议。被告委托了昆山金侨物业管理有限公司提供前期物业管理服务，并在昆山市住房和城乡建设局进行物业服务合同备案。但原告未依约与物业公司签订物业管理合同，也未履行支付物业管理费的义务，过错在原告；3、涉案房屋经依法验收合格，被告依法取得交付备案证书，符合合同约定的交付条件，且被告在交房期满前书面通知原告收房，原告也前来办理交房手续且交纳了办理产权证的费用，足以证明被告已完全履行合同，没有任何违约行为。原告以房屋质量问题为由拒绝接收房屋钥匙，应认定为原告怠于行使其接收房屋的权利，应自行承担后果。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2010年9月20日原告沈娟与被告华昌公司签订《商品房购销合同》，购买被告华昌公司开发的位于昆山市玉山镇虹祺路1611号三水萧林花园XX幢X单元XXX号房，房屋面积为182.21平方米，总价款1417395元，合同约定于2012年3月31日前交房，合同第九条约定出卖人（被告）未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人（原告）有权解除合同，买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限2012年3月31日的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已交付房款万分之二的违约金。2012年3月25日被告华昌公司书面通知原告于2012年4月3日至山水萧林售楼处办理交房手续。2012年4月3日原告顾爱根在被告华昌公司处缴纳了各项费用。同日，原告顾爱根在交房及物业验收表上签字。涉案房屋于2012年6月11日取得房产所有权证，于2012年6月27日取得土地使用权证。另查明：2009年9月2日，被告华昌公司与昆山金侨物业管理有限公司签订《昆山市前期物业管理委托合同》，委托其对涉案房屋所在小区进行物业管理服务，并于2011年3月31日在昆山市住房和城乡建设局物业管理科进行备案。又查明：2014年6月5日两原告因与昆山金侨物业管理公司物业费发生争议，将被告华昌公司及昆山金侨物业管理公司诉至我院，请求昆山金侨物业管理公司及被告协助办理房屋交付手续，交付涉案房屋的钥匙及附属设备。2014年10月14日，本院作出一审判决，判令被告华昌公司将涉案房屋的钥匙及附属设备交付两原告。该判决发生效力后，本院于2014年12月9日对被告华昌公司强制执行上述义务。再查明：原告沈娟与顾爱根系夫妻关系，双方于XXXX年X月XX日登记结婚，房屋产权证登记的房屋所有者为原告沈娟，原告顾爱根为共同共有人。上述事实由商品房购销合同、房产证、三水萧林花园交房及物业验收表、结婚证、（2014）昆民初字第1813号民事判决书、交付备案证书、公安编号对照表、昆山市前期物业管理委托合同、昆山市前期物业管理服务协议、昆山市物业服务合同备案证明及原被告在庭审中的陈述为证。
本院认为，双方签订的商品房购销合同系双方真实的意思表示，合法有效，应当受到保护。在原被告的房屋买卖合同法律关系中，买受人的主要义务是交纳房款，而出卖人的主要义务则是按照合同约定交付房屋，包括将房屋钥匙交给买受人。如果买受人已按照约定付清全部房款，出卖人就应把房屋交付给买受人。交房时出卖人应把钥匙交给买受人，使买受人能够占有、使用该房屋，这样才是履行了出卖人的合同义务。如果出卖人委托物业公司代为办理交房手续，该物业公司的行为后果由委托人即被告华昌公司承担。物业公司作为受托人，只能替委托人完成交房义务，不能在此过程中将自己的权利附加为买受人的责任与义务。物业公司未按时交付钥匙的行为，直接导致原告不能按时收房，因此被告应按照合同约定承担逾期交付的违约责任。商品房购销合同约定了被告逾期交房应按合同价款的日万分之二向买受人支付违约金，现两原告仅主张96000元，低于合同约定的违约金数额，本院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条之规定，
判决如下：被告昆山华昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告沈娟、顾爱根支付违约金96000元。（上述款项请汇入原告指定账户，户名顾爱根，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号43×××46）。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费2200元，减半收取1100元，由被告昆山华昌房地产开发有限���司负担。此款两原告已预交，本院不再退还，由被告昆山华昌房地产开发有限公司在履行上述判决时一并支付两原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
代理
审判员 狄毅琼
二〇一五年三月十八日
书 记 员 张 磊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 微信公众号“”