广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)穗中法民五终字第4236号
上诉人（原审被告）：邓小勇，男，1981年10月19日出生，汉族，住广东省龙川县。
上诉人（原审被告）：黄仕全，男，1974年3月27日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
上诉人（原审被告）：于锡威，男，1963年5月4日出生，汉族，住黑龙江省巴彦县。
上诉人（原审被告）：李秀俊，男，1982年11月2日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。四上诉人共同
委托代理人：王启星、冯华标，广东古风律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：黄志辉，男，1970年7月28日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
上诉人黄志辉及邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊因租赁合同纠纷一案，均不服广州市花都区人民法院(2011)穗花法民三初字第554号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：2004年6月28日，广州市花都宏基实业有限公司（以下简称宏基公司）与黄志辉签订《代征土地合同书》，约定宏基公司代黄志辉征用位于广州市花都新华工业园的土地119.91亩，作为黄志辉投资建厂使用。之后，黄志辉为办理该地块的土地使用证而成立了广州明鸿塑胶纺织有限公司（法定代表人黄志辉）。涉案土地属于上述土地中的其中50亩。2010年9月13日，黄志辉作为甲方，邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊作为乙方，双方签订了《土地租赁合同》，约定甲方将位于X2591995、Y4142310地块（即涉案土地）出租给乙方，乙方租用该地块用作停车、物流、修理使用,该土地以土地使用证或土地购买合同为准，土地使用面积为五十亩，租期自2011年2月28日至2031年2月28日，共20年。合同约定：……三、该五十亩地租金1.4万元/亩/年（70万元/50亩/年），以后每五年在前一年租金上递增10%。
四、租金每半年交纳一次，乙方需在每半年结束前十天交纳下一半年租金。
五、乙方向甲方交纳6万元作为合同保证金，甲方在租赁期（满）或解除契约之时将保证金无息退还乙方。
六、在租赁期内甲方承担以下责任：6.1：依约将土地交予乙方使用，并确保乙方依合同约定所拥有的合法使用权利；6.3：租赁期内，甲方提前解除合同，应事先征得乙方同意，否则视为违约；6.5：甲方聘用3名保安看守大门，保安工人工资按市场价由乙方提供给甲方发放，双方共同管理，以保证乙方车辆24小时顺利出入。……八、违约责任，任何一方未履行合同规定，对方有权提前结束合同；乙方逾期未交纳租金，每逾期一日甲方扣租金的2%收取违约金，并且合同自动解除，乙方无条件将租赁地交还甲方，且乙方交纳的保证金不予退回；租赁期内，任何一方未征得对方同意，而单方解除合同的，另一方有权要求赔偿损失；乙方违约最高赔偿甲方伍拾万元正，甲方违约最高赔偿乙方壹佰万元正。
十四、本合同自签字之日起，为确保乙方租用的土地能够正常使用，甲方同意在2011年2月28日前给乙方平整土地施工期。在施工期内乙方不交纳租金，土地租用租金从2011年3月1日正式生效。为履行上述合同，邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊于2010年9月10日向邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊交纳了保证金（押金）60000元及2011年3月1日至2011年8月30日半年的租金350000元。合同签订后，黄志辉将涉案土地交付给邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊使用。邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊在使用涉案土地过程中，根据用途需要对涉案土地进行了填土平整、在土地上建保安亭、安装电线杆等施工。2010年11月3日，广州市国土资源和房屋管理局向广州明鸿塑胶纺织有限公司发出《责令停止国土资源违法行为通知书》，认为该单位对涉案土地存在违法填土行为，非法占用土地面积30亩，违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十九条的规定，责令立即停止上述违法行为，并听候处理及自行整改，消除影响。黄志辉陈述其收到该通知书后，已按要求对涉案土地进行了复绿（即黄志辉所述的第一次复绿工程）施工，共花费203000元，包括复绿工程款75000元、青苗款128000元。2011年7月14日，黄志辉向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除黄志辉与邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊于2010年9月13日签订的《土地租赁合同》；2.邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊立即将位于广州市花都区新华工业园X2591995、Y4142310地块交回给黄志辉；3.邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊赔偿黄志辉第一次、第二次复绿工程款共计317000元，以及第三次复绿工程款114000元（以评估结果为准）；4.邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊支付黄志辉土地租金（按70万元/年的标准，从2010年9月13日起计至租赁合同解除且邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊将涉案土地交回给黄志辉之日止），租金暂计至2011年7月13日尚欠175000元；5.本案诉讼费用由邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊承担。关于第一次复绿的工程款，黄志辉提供其与案外人龙志榕签订的《土地复绿承包合同》、龙志榕的身份证复印件、龙志榕2010年12月10日出具的收取黄志辉复绿工程款75000元的《收款收据》一张予以证明。上述《土地复绿承包合同》约定黄志辉位于大布林益村背后土地约50亩须按政府要求复绿，经双方协议，由黄志辉出青苗，由龙志榕包人工，按每亩1500元计算，工期2010年11月9日至2010年11月15日。关于第一次复绿施工的青苗款，黄志辉提供2010年11月9日，送货人为“张”的龙眼苗《送货清单》（金额48000元）一张及2010年11月9日，经手人为“郑”的《收据》（内容为黄志辉购龙眼苗10000株，合计80000元）一张予以证明。2011年2月23日，黄志辉向邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊发出《通知》，告知双方于2010年11月3日在宏基公司内收到一份责令停止国土资源违法行为通知书，由于该原因，特通知邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊若在2011年3月1日前解除合同，黄志辉可以将租金、押金全额退还，反之后果自负，损失自负，且租金、押金不退。于锡威签收了该《通知》。2011年3月16日，广州市新华工业区管理有限公司向广州明鸿塑胶纺织有限公司发出《通知》，告知根据区国土部门最近巡查及第11次卫星监测发现，广州明鸿塑胶纺织有限公司位于新华工业区金钟路以西的120亩用地已搭建部分违章建筑，因该宗地至今还没办理相关的合法用地手续，现按规定要求该公司在2011年3月18日前必须完成违章建筑的拆除及土地的复绿工作。黄志辉陈述该《通知》发出后，由于邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊未拆除违章建筑，黄志辉唯有予以拆除并第二次对涉案土地进行了复绿施工以应对2011年3月24日国土部门的检查，共花费114000元。关于黄志辉所述的第二次复绿施工支出情况，黄志辉提供其与案外人冯志昌于2011年3月16日签订的《土地复绿工程》合同一份、2011年3月23日冯志昌出具的收取黄志辉工程款29000元《收款收据》一张、黄志辉出具的《收据》两张（分别载明2011年3月20日收取黄志辉复绿工程款10000元、2011年3月30日收取黄志辉复绿工程款75000元）予以证明。上述《土地复绿工程》合同约定兹黄志辉有57亩土地工程需立即复绿，经双方协议，工期为2011年3月17日至3月23日，每亩2000元，总价114000元，冯志昌必须在23日前完工，赶在3月24日国土检查前完工。黄志辉陈述2011年4月2日至10日政府部门在检查中认为该土地复绿工作仍不合格，因此又进行了第三次复绿工程。黄志辉并未提供证据证明第三次复绿施工的费用支出情况，一审庭审中黄志辉陈述第三次复绿费用是参照第二次复绿费用计算得出。在原审法院受理的（2011）穗花法民三初字第387号邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊诉黄志辉租赁合同纠纷一案中，黄志辉在该案中确认第三次复绿工程是由政府垫资完成的。该案中邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊对黄志辉关于复绿施工的陈述均不予确认，认为黄志辉只是在政府通知整改后进行了简单的应付式复绿，且由于该应付式复绿不能达到政府的要求，导致后来扩大的损失应由黄志辉自行承担；另外，从黄志辉可以对涉案土地进行复绿也可以得出黄志辉在第一次复绿时已将土地收回自己使用，由此也证明了邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊并未继续进行建设行为的结论。一审诉讼中，黄志辉申请法院委托评估机构对黄志辉在涉案土地上进行三次复绿施工的造价进行鉴定。原审法院依法瑶珠委托广州市诚业工程造价咨询有限公司进行评估鉴定。在原审法院组织评估机构及双方对涉案土地现场进行调查分析后，评估机构要求补充提交复绿平面图、第三次复绿的具体苗木规格、其他相关资料等补充资料。黄志辉因此补充提交了涉案土地的平面图、上述《土地复绿承包合同》、收款收据、照片等资料。评估机构在对全部资料进行分析之后，认为以目前评估资料及现场情况，该项目无法评估。一审诉讼中，原审法院于2011年9月30日组织黄志辉与邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊双方到涉案土地现场进行调查，在调查中发现广州明鸿塑胶纺织有限公司厂区与涉案土地之间有围墙隔开，围墙中间有一扇大门，大门用锁头锁住。黄志辉及邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊均确认该大门由邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊修建，但双方均认为该大门是由对方进行控制及大门上的锁头属对方所有。从广州明鸿塑胶纺织有限公司厂区围墙外边可以绕行到涉案土地未建造围墙的另一边。现场情况是涉案土地已被平整，属于新填土状态，已平整的土地上有电线杆、照明灯杆等设施，地上稀稀疏疏种植了一些小树苗及铺上一些草皮。为减少双方损失，黄志辉与邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊均表示同意在2011年9月30日办理交接，明确自当天起将涉案土地交由黄志辉使用。原审法院认为：黄志辉与邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊签订的《土地租赁合同》约定黄志辉将涉案土地出租给邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊作停车、物流、修理使用，该合同虽然是双方当事人真实意思的表示，但双方均未能提供该地块的合法使用证明，根据国土房管部门出具的《责令停止国土资源违法行为通知书》显示，对涉案土地进行填土的行为违反了相关法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。因合同无效，黄志辉撤回第1项要求解除《土地租赁合同》的请求，原审法院予以允许。诉讼中，由于黄志辉与邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊双方已对涉案土地进行了交接，双方明确涉案土地已交还黄志辉使用，故对黄志辉要求邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊将涉案土地交回黄志辉使用的诉讼请求，原审法院不再处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于黄志辉所主张的复绿费用，原审法院认为，虽然对该地块进行复绿的费用已无法通过评估方式计算得出，但根据现场调查结果，现场确实进行了复绿的施工。对于黄志辉所主张的第一次复绿工程款75000元，原审法院结合《土地复绿承包合同》、案外人龙志榕的身份证明及龙志榕出具的工程款《收款收据》予以认定。对于第一次复绿青苗款128000元，黄志辉所提供的2010年11月9日出具的《送货清单》及《收据》均无法证明收款人情况，也无法充分证明其真实性，对此原审法院不予采信。关于第二次复绿费用，黄志辉提供其与案外人冯志昌签订的《土地复绿工程》合同约定复绿土地面积为57亩，但黄志辉与邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊双方《土地租赁合同》约定的土地面积仅50亩，对此黄志辉并未说明原因，故原审法院按《土地复绿工程》合同约定的每亩2000元的单价，计算第二次复绿费用为100000元（2000元/亩×50亩）。关于第三次复绿费用，黄志辉未提供任何证据证明其已支出该费用，对此原审法院不予支持。综上，原审法院采信黄志辉所支出的复绿费用合计175000元（第一次75000元+第二次100000元）。黄志辉将未完善相关手续的土地出租给邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊使用，且出租后亦未能完善相关手续，违反了法律的禁止性规定，存在过错；邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊在明知该土地没有完善相关手续的情况下承租该土地用于停车场等用途，亦存在过错。根据双方当事人的过错程度，原审法院确定黄志辉承担60%的过错责任，邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊承担40%的过错责任。故邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊应向黄志辉赔偿土地复绿费用70000元（175000元×40%）。因涉案《土地租赁合同》无效，黄志辉要求邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊支付土地租金没有法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年7月4日作出如下判决：
一、邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊于本判决发生法律效力之日起十日内，支付土地复绿费用70000元给黄志辉；
二、驳回黄志辉的其他诉讼请求。一审案件受理费8680元，由黄志辉负担7445元，由邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊负担1235元。判后，上诉人邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊与黄志辉均不服一审法院上述判决，向本院提起上诉。邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊上诉称：
一、合同无效及黄志辉自身产生损失的过错责任完全在于黄志辉。涉案土地为农用地，没有土地使用权证，也没有办理合法用地手续。但黄志辉在向邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊出租涉案土地时刻意隐瞒上述重大信息，宣称涉案土地为“工业用地”，可用作“停车、物流、修理”用途(见《土地租赁合同》第一条)，保证“乙方依合同约定所拥用的合同使用权利”(见《土地租赁合同》第六条6.1款)，从而误导了邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊承租涉案土地。在邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊投资建设过程中，国土部门前来查处，邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊被迫停止建设，黄志辉也强行拆除了我方部分建设物，造成我方自始无法使用涉案土地及建筑物，产生巨大的经济损失。因此，黄志辉应承担合同无效及邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊投资建设损失的全部过错责任，原审法院认定邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊承担40%的过错责任实属错误。同理，即使黄志辉在政府通知整改后进行了所谓的复绿，产生了费用支出，也是黄志辉的自身过错造成，其应对自身的损失承担全部责任。
二、黄志辉无证据证明其复绿费用。黄志辉认为对涉案土地进行了三次复绿，如果其认真进行复绿施工，根本无需多次复绿，黄志辉马虎应付所导致的损失扩大应由黄志辉自行承担。况且，即使按法院现场调查发现“地上稀稀疏疏种植了一些小树苗及铺上一些草皮”，复绿费根本无需几万元甚至几十万元之巨。再者，原审法院在与本案相关联的(2011)穗花法民三初字第387号案中，认为邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊仅提供单方制作的支出明细及案外人出具的《收据》等证据，故不采信邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊土地投资建设477853元的费用支出。但是，原审法院在本案却根据黄志辉提供的案外人出具的《收据》、合同等，就采信一部分复绿费。可见，原审法院对相类似的证据，采取了相反的认定原则。如按原审法院在(2011)穗花法民三初字第387号案的证据认定原则，本案黄志辉复绿费用不应予以认定。综上，现上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、判令黄志辉承担本案一、二审的诉讼费。黄志辉上诉称：
一、原审判决认定合同无效，邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊不需支付黄志辉租金属于适用法律错误。2010年9月13日黄志辉与邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊签订《土地租赁合同》，黄志辉将邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊交付给邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊使用，直至2011年9月30日双方办理交接，邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊将土地交给黄志辉，邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊占用该土地长达一年之久。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件舅体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，但原审法院驳回黄志辉的原审请求，没有判令邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊支付土地占用费，严重损害了黄志辉的合同权益。
二、原审判决认为造成合同无效黄志辉负有过错并承担60%的责任没有依据。对于造成合同的无效，邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊的过错更大，邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊一次次违法建设，致黄志辉一次次复绿，恶意造成了黄志辉巨大的损失，应该对黄志辉的损失承担全部责任。综上，上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法将一审判决依法改判或者发回重审；3、本案一审、二审诉讼费由邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊承担。二审期间，黄志辉明确诉讼请求第二项为我方要求邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊支付2010年9月13号到2011年7月13号的租金，其他的诉讼请求不变。邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊答辩称：不同意对方的上诉请求，我方坚持原审的答辩意见。黄志辉答辩称：不同意对方的上诉请求，我方坚持我方的上诉请求以及上诉意见。本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。二审另查明，本院(2014)穗中法民五终字第4322号案件中，邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊于2011年5月19日向原审法院起诉请求：1、确认邓小勇等四人与黄志辉于2010年9月13日签订的《土地租赁合同》无效。2、黄志辉向邓小勇等四人返还保证金60000元、租金350000元及两金利息（从2010年9月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计至黄志辉还清款之日止）。3、黄志辉向邓小勇等四人赔偿土地投资建设的经济损失（待评估后确定）。4、黄志辉承担本案的诉讼费。原审法院于2014年7月15日判决：
一、邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊与黄志辉于2010年9月13日签订的《土地租赁合同》无效；
二、黄志辉于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金60000元、租金350000元及保证金、租金的利息（从2010年9月10日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至付清款之日止）给邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊；
三、黄志辉于本判决发生法律效力之日起十日内支付土地投资损失款254832元给邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊；
四、驳回邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊的其他诉讼请求。本院于2014年12月10日做出判决驳回上诉，维持原判。该案已于2014年12月14日生效。
本院认为：本院(2014)穗中法民五终字第4322号案件中，已经确认邓小勇等四人与黄志辉于2010年9月13日签订的《土地租赁合同》无效，且双方均确认涉案土地已经于2011年9月30日交回给黄志辉，并对邓小勇等四人向黄志辉交纳的2011年3月1日至2011年8月30日半年期间的租金做出了处理，黄志辉要求邓小勇等四人支付该期间的土地使用费，属于重复诉讼，本院对黄志辉对该时间段土地使用费的诉请不予处理，故根据双方上诉的诉请范围，本案双方争议的焦点有两个：（一）邓小勇等四人是否应当向黄志辉缴纳2010年9月13日至2011年2月28日涉案土地使用费；（二）邓小勇等四人应当向黄志辉支付涉案土地复绿费的具体数额。关于邓小勇等四人是否应当向黄志辉缴纳2010年9月13日至2011年2月28日该期间涉案土地使用费的问题，虽然邓小勇等四人与黄志辉于2010年9月13日签订的《土地租赁合同》因双方违反相关法律、行政法规而无效，但《土地租赁合同》第十四条明确约定本合同自签字之日起，为确保乙方租用的土地能够正常使用，甲方同意在2011年2月28日前给乙方平整土地施工期。在施工期内乙方不交纳租金，土地租用租金从2011年3月1日正式生效。而在黄志辉将涉案土地交由邓小勇等四人施工期间，2010年11月3日广州市国土资源和房屋管理局即向广州明鸿塑胶纺织有限公司发出《责令停止国土资源违法行为通知书》，认为该单位对涉案土地存在违法填土行为，非法占用土地面积30亩，违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十九条的规定，责令立即停止上述违法行为，并听候处理、自行整改，消除影响。黄志辉陈述其收到该通知书后，已按要求对涉案土地进行了复绿，而黄志辉自认在2010年11月其复绿后至2011年2月23日邓小勇等四人并未实际使用涉案土地，故原审法院驳回黄志辉要求邓小勇等四人支付涉案土地的租金的诉请并无不当，本院予以维持。关于邓小勇等四人应当向黄志辉支付涉案土地复绿费的具体数额的问题，虽然对该地块进行复绿的费用已无法通过评估方式计算得出，由于黄志辉提供的部分证据存疑，且未能提供第三次复绿费用的相关证据，原审法院根据现场调查结果，结合《土地复绿承包合同》、案外人龙志榕的身份证明及龙志榕出具的工程款《收款收据》认定黄志辉第一次复绿工程款为75000元；原审法院按《土地复绿工程》合同约定的每亩2000元的单价，计算第二次复绿费用为100000元（2000元/亩×50亩），并认定黄志辉所支出的复绿费用合计175000元（第一次75000元+第二次100000元），并无不当，本院予以确认。原审法院认定由于黄志辉将未完善相关手续的土地出租给邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊使用，且出租后亦未能完善相关手续，违反了法律的禁止性规定，存在过错；邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊在明知该土地没有完善相关手续的情况下承租该土地用于停车场等用途，亦存在过错。根据双方当事人的过错程度，原审法院确定黄志辉承担60%的过错责任，邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊承担40%的过错责任，并根据双方当事人的过错程度，确定邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊应向黄志辉赔偿土地复绿费用70000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人黄志辉及邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊的上诉理由均不成立，其上诉请求均应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10710元，由上诉人黄志辉负担9160元，由上诉人邓小勇、黄仕全、于锡威、李秀俊负担1550元。本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理
审判员 李 焕
二〇一五年三月十八日
书 记 员 阮志雄宋德光 更多数据：搜索“”来源：