南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民重字第25号原告（反诉被告）南昌巨汇置业有限公司，地址：江西省南昌市灌婴路。法定代表人陈园英，总经理。委托代理人胡晖，北京市大成（南昌）律师事务所律师。委托代理人韩平安，北京市大成（南昌）律师事务所律师。被告（反诉原告）江西省海汇建材有限公司，地址：南昌市东湖区。法定代表人余惠华，董事长。委托代理人杨春楠，江西民信律师事务所律师。
原告（反诉被告）南昌巨汇置业有限公司与被告（反诉原告）江西省海汇建材有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月30日作出（2012）青城民初字第317号民事判决书，被告不服提出上诉，南昌市中级人民法院于2014年7月23日作出（2014）洪民三终字第114号民事裁定，撤销南昌市青云谱区人民法院（2012）青城民初字第317号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）的委托代理人韩平安、胡晖，被告（反诉原告）的委托代理人杨春楠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）南昌巨汇置业有限公司（以下简称：巨汇置业公司）诉称：2011年8月29日被告与原告签订租赁合同，原告将位于巨汇建材市场B区B101、102、103、104、105、109号的店面租赁给被告经营使用，每月租金45872元，物管费114元，租赁期2年（2011年10月1日至2013年9月30日止）。双方在合同中对租赁面积、价格、租金起算及交付时间，违约责任及合同解除条件，争议解决方式等进行了详尽的约定。被告自合同签订后未按合同约定时间向原告缴付上述各项费用，原告已于2012年3月20日向被告递交了催租通知单，但被告未履行。后原告又于2012年3月30日再次递交了催告函，告知被告在收到该函后十日内如仍拒不履行支付租金等租赁义务，原告将解除与被告签订的《租赁合同》并依法追究被告的违约责任。被告在收到该函件后仍未履行。为此，特诉至法院，请求判令如下：
一、判令解除原、被告双方于2011年8月29日签订的《租赁合同》并由被告将房屋返还给原告；
二、判令被告向原告支付拖欠的租金275232元人民币，物业管理费684元人民币，违约金165549.6元人民币，共计441465.6元（自2011年11月1日计算至2012年4月30日）及本案执行日止的店铺租金、物管费、水电费、违约金；
三、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）江西省海汇建材有限公司（以下简称：海汇建材公司）辨称：
一、本案双方签订的租赁合同是事实；
二、合同无法履行是因为原告的原因，原告的市场一直没有通过消防安全验收，消防部门多次责令原告停业整改，且多次对该市场进行查封、责令停业整顿，以上原因导致被告无法租赁使用；
三、被告要求对被告的损失进行赔偿，具体在反诉中予以详细的阐述，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）海汇建材公司反诉称：2011年8月29日被告与原告签订了“租赁合同”，约定原告将位于南昌市西湖区抚河南路539号巨汇建材城的B区B101、102、103、104、105、109号店面及仓库租赁给被告，双方还约定了租金、保证金等。而后，被告支付了租赁保证金、装修保证金、质量保证金、租金及物管费等共计135665元给原告。此后，被告开始装修店面及仓库，为此，被告共计花费装修费计60多万元，但原告在签订合同后，其建材市场因消防安全问题等原因一直无法正常开业，且在原告强行开业时，多次遭到消防部门的查封、责令停业整顿等处罚，导致建材市场至今无法开业，致使被告花费的装修费及相关租赁费用无法收回，给被告造成了巨大的经济损失。鉴于原告开办的建材市场无法达到开业条件且迟迟不能开业，致使双方签订合同的目的无法实现，为此，因协商未果，被告特依法提起反诉，请求法院依法判令如下：
一、请求依法解除被告与原告于2011年8月29日签订的“租赁合同”。
二、请求依法判令原告退回被告支付的租赁保证金、装修保证金、质量保证金、租金以及物管费共计135665元；判令原告赔偿被告的装修损失计200000元（合计335665元）。
三、本案的全部诉讼费（本诉及反诉）均由原告承担。
原告（反诉被告）巨汇置业公司针对反诉辩称：被告无权要求原告返还租赁保证金、装修保证金、质保金、租金及物管费，也无权要求赔偿装修损失。
一、本案中，原告并不存在任何违约行为，被告的“无法正常开业”、“多次遭到消防部门的查封、责令停业整顿等处罚，导致市场至今无法开业”之说无任何事实依据。相反的是，被告却严重违反合同的约定，不按时履行支付租金及其他费用的义务，在原告多次催讨的情况下，仍然不履行支付义务。
二、被告已实际使用了租赁房屋，因此，其要求返还租金和物管费的主张无事实依据。而各项保证金由于被告存在违约行为，依约也无权主张。
三、租赁合同签订后，被告于2012年5月31日单方面解除合同并撤场，因此，由于被告不按时支付租金及其他费用、单方面解除合同等违约行为所造成的损失及违约责任，应由被告全部承担。综上，被告反诉无法律和事实依据，原告恳请贵院依法驳回被告的反诉。
原告(反诉被告)巨汇置业公司为了证明其主张，提供了以下证据：1、原告与南昌鄱阳湖建材有限公司签订的《租赁及购买协议》；南昌市规划局审查通过的南昌鄱阳湖温馨家园建材市场《规划总平面图》；原、被告双方2011年8月29日签订的《租赁合同》；南昌市公安消防支队出具的洪公消验（2012）第70号的《建设工程消防验收意见书》。证明原、被告之间签订之《租赁合同》合法、有效；原、被告双方的权利、义务内容。原告租赁给被告的房屋经公安消防部门验收合格。2、被告拖欠租金、违约金明细及2012年3月20日《催租通知单》、EMS《国内特快专递邮件详请单》。证明被告从2011年11月1日起开始拖欠原告租金。经原告发函催讨，被告仍拒不支付；从2011年11月1日起至2012年4月30日止被告欠原告租金275232元、物业管理费684元、违约金165549.6元，合计人民币441465.6元。3、2012年5月31日被告发给原告的撤场函，证明被告于2012年5月31日自行搬离了租赁场地。对原告（反诉被告）提供的证据，被告（反诉原告）海汇建材公司发表如下质证意见：对证据1的《租赁合同》的真实性、关联性均无异议；对租金及违约金明细均有异议，因是原告单方计算，是否真实应由法院判决。对《消防验收意见书》的真实性、合法性有异议，意见书是2012年6月11日才出具，那时候我们已经撤场了。该份意见书是在双方合同解除之后才出具的，而且意见书中验收针对的是土建工程毛坯状态，如果要改建或者扩建、用途变更以及内部装修等均应再重新申请消防审核及验收，因此，说明合同履行期间消防是未经过验收的。对证据2真实性、关联性均无异议，因消防验收问题未解决，导致被告无法营业，故被告只能等把相关事情解决后才能支付租金，但直到现在都未解决。对证据3真实性、关联性均有异议。被告（反诉原告）向法庭提交了以下证据：1、营业执照、组织机构代码证（均为复印件），证明被告及被告的身份情况。2、租赁合同（2011年8月29日签订）、收据5张、付款凭证2张，证明双方签订了租赁合同、被告支付了租赁保证金、装修保证金、产品质量保证金、租金以及物管费共计135665元的事实。3、照片10张、赣天剑司鉴【2011】建鉴字第（1235）号司法鉴定意见书，证明原告及原告出租的市场建筑，因消防设施不符合规定多次被消防主管部门责令停业，导致市场无法开业以及被告及被告装修所花费数额的事实。4、公安行政处罚决定书，证明用于出租的房屋未经消防验收擅自投入使用营业的事实。
原告（反诉被告）对证据1、2三性均无异议。对证据3照片的三性均有异议，该10张照片的真实性无法核实，对司法鉴定意见书的三性均有异议，从内容看，该鉴定报告上的单位名称以及鉴定地点均是错误的，从明细看，报告中的建材项目与被告在开庭前向法庭提交的装修结算清单中所列明的建材品名是相冲突的，如：结算清单中被告使用地砖的规格是800乘800，而报告中地砖的规格是600乘600，被告的结算清单及现场均确定不存在花岗岩板建材，而鉴定报告中却存在花岗岩板建材及钢骨架，从结算清单看，并未存在技术措施费、企业管理费、社保、税金等费用，而鉴定报告中有这些费用，因此，对该份鉴定报告我们持疑，也不具有关联性和合法性。对证据4真实性合法性没有异议，关联性有异议，这个处罚决定书不能证实消防部门存在多次的查封行为，也不能证明其无法经营。事实上，消防部门的查封，只是几个小时，而且从查封后到被告自行离场，有长达7个月的使用时间。上述证据经庭审质证，本院确认本案事实如下：
经审理查明，2011年8月29日，原告巨汇置业公司与被告海汇建材公司签订了《租赁合同》，合同约定甲方即原告将巨汇建材市场的B区一层B1-06（B101、102、103、104、105、109）房屋（面积共计764.54平方米）租赁给被告海汇建材公司，租赁期限为2011年10月1日至2013年9月30日，租金为每平方米60元，租金计每月45872元，管理费每月1147元。同时，合同就租金起算、交付时间、违约责任及合同解除条件等进行了约定。合同签订后，被告海汇建材公司向原告交纳了租赁保证金76000元、装修保证金7646元、质保金5000元及2011年10月租金45872元及物管费1147元。2011年10月31日因未通过消防验收，由南昌市青云谱区公安消防大队出具青公（消）决字[2011]第69号处罚决定书：“巨汇建材城公司，现查明你单位未经消防安全检查擅自投入、营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款，现决定给予你责令停产停业，并处罚款人民币叁万元的处罚。”并到现场贴了封条。期间，原告多次向被告催缴租金，被告拒付。2012年5月31日被告向原告致函撤离原告店面。2012年6月11日涉讼建材市场通过消防验收，南昌市公安消防支队出具洪公消验[2012]第70号建设工程消防验收意见书，载明：“南昌鄱阳湖建材有限公司：经审查资料及现场检查，意见如下：“一、综合评定该土建工程消防验收合格。
二、该工程此次验收部位均为毛坯状态，如需改建、扩建、用途变更和内部装修，应依法向我支队申请建设工程消防设计审核和验收”。另查明：经江西天剑司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》，被告所租店面装修工程价值351557.62元。本案中原告（反诉被告）2012年8月28日变更前名称为南昌巨汇建材城物业管理有限公司，变更后名称为南昌巨汇置业有限公司。2010年4月9日，原告与南昌鄱阳湖建材有限公司签订《租赁及购买协议》，获得涉案店面的使用权。
本院认为，2011年8月29日，原、被告双方所签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。由于原告出租的店面未经消防验收，被消防部门责令停产停业，并处罚金叁万元。原告提供的租赁物有瑕疵，被告提前终止合同，并拒付租金，原、被告双方均有违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因被告海汇建材公司仅支付了一个月的租金，至今未付剩余租金，且已经撤场，根据合同约定，如不按时交纳租金，原告有权解除合同，并要求被告将房屋返还给原告，对原告要求解除《租赁合同》并由被告将房屋返还给原告的诉请，本院予以支持。被告于2012年5月31日致函撤场，原告主张被告支付自2011年11月1日至2012年4月30日的租赁费275232元，物管费684元的诉请，本院予以支持。另外原告诉请至本案执行之日止的店铺租金、物管费、水电费、违约金，因双方合同已经终止，被告已经撤场，对原告的该项诉请，本院不予支持。本案中原告提供的租赁物有瑕疵，影响了被告正常的经营，对原告主张违约金165549.6元的诉请，本院不予支持。反诉原告交纳了租赁保证金76000元，装修保证金7646元，质量保证金5000元，共计88646元，上述费用反诉被告均应退还给反诉原告。反诉原告主张退还交纳的2011年10月份的租金45872元及物管费1147元的诉请，本院不予支持。反诉原告主张反诉被告赔偿店面装修损失计200000元，根据双方《租赁合同》第20条的约定：“因任何原因导致本合同终止，乙方（被告）均应在合同终止日将租赁物交还给甲方（原告）。甲方有权要求乙方无条件保留租赁物内所有装修……”故上述装修损失应由反诉原告自行承担，而且反诉原告一直拖欠租金未付，亦属违约行为，对反诉原告主张反诉被告赔偿200000元的装修损失的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、原告（反诉被告）南昌巨汇置业有限公司、被告（反诉原告）江西省海汇建材有限公司所签订的《租赁合同》予以解除。
二、被告（反诉原告）江西省海汇建材有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告南昌巨汇置业有限公司租金275232元、物管费684元，共计275916元；
三、原告南昌巨汇置业有限公司于本判决生效之日起一次性返还被告（反诉原告）租赁保证金76000元、装修保证金7646元及质保金5000元共计88646元。
四、驳回原告（反诉被告）南昌巨汇置业有限公司、被告（反诉原告）江西省海汇建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7922元（原告已预交），原告巨汇置业公司承担2970元，被告海汇建材公司承担4952元，反诉费6334元（被告已预交）由原告巨汇置业公司承担1673元，被告海汇建材公司承担4661元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审判长 乐 玲
审判员 刘 剑
审判员 孙 璇
二〇一五年三月十八日
书记员 毕艳娜 微信公众号“”