湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武汉中民终字第00275号
上诉人（原审被告）：武汉市源江房地产开发有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻街平江大道。
法定代表人：贺连得，该公司董事长。
委托代理人：周爱平，湖北乾泰律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：武汉正安达兴房地产开发有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻平江路。
法定代表人：林治民，该公司董事长。上诉人武汉市源江房地产开发有限公司（以下简称源江公司）因与被上诉人武汉正安达兴房地产开发有限公司（以下简称正安达兴公司）房地产开发经营合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2014）鄂新洲民初字第00046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年4月，正安达兴公司向一审法院提起诉讼，请求判令：源江公司履行为正安达兴公司办理“源江新居”第A栋44套房屋土地使用证的合同义务。一审法院查明，2006年5月20日，正安达兴公司（乙方）与源江公司（甲方）签订了一份《土地转让合同》，合同约定：“一、甲方土地位置及来源：甲方土地位于阳逻有线广播电视中心以东、平江路以北，共计大约55亩（以实测为准）。
二、甲方转让给乙方的土地，界限东西均以私宅两头山墙为止点（平行平江公路）、北抵私宅院墙、南抵平江公路。
三、甲方转让的土地总价为230万元，以后不得以任何理由再次加价。
四、付款方式：甲乙双方签订合同后，乙方付款230万元。…六、乙方以武汉市源江房地产开发有限公司名义进行房地产开发；甲方不得以任何理由收取管理费。…九、房屋竣工后，甲方应无偿提供相关手续给乙方办理房屋产权证、土地证等相关证件，各种税费由乙方承担。…”合同签订后，正安达兴公司向源江公司支付了土地转让款230万元，但未办理土地使用权的过户登记。上述《土地转让合同》中“位于阳逻有线广播电视中心以东、平江路以北”的土地即新洲区阳逻街中份村的土地，源江公司于2006年5月25日，经武汉市中级人法院裁定取得该土地的使用权，并于9月22日取得土地使用权证【证号：武新国用字（2006）第转017号】，土地用途为商业、住宅用地，使用权类型系出让，土地使用权面积登记为28，883.1㎡。《土地转让合同》中约定的源江公司转让给正安达兴公司的地块系其中一部分。2006年12月25日，源江公司取得上述新洲区阳逻街中份村土地的建设用地规划许可证（编号20060177），经批准的用地项目名称为商住楼，用地面积为36，486.3㎡（包括代征路面7，603.2㎡）。2007年9月15日，源江公司取得建设工程规划许可证（编号20070056），建设项目名称为“源江新居”，建设工程内容为“源江新居”1-10#楼（住宅）、B1、B2、C、A商住楼，建设规模为68，495㎡。后正安达兴公司与源江公司分别进行了“源江新居”的工程建设。正安达兴公司在源江公司向其转让的土地上建成了“源江新居”A栋商住楼（建筑面积为5，765.18㎡），并向源江公司交纳了办理该楼栋房屋权属证件的税费1，434，000元。源江公司建成了“源江新居”其他楼栋。“源江新居”1-10栋、A、B1、B2、B3、C栋工程竣工后，源江公司申请规划验收。2009年1月5日，源江公司取得建设工程规划验收合格证【编号：武规（新）验（2009）001XZAA20090002），建筑楼栋及楼层为14栋6＋1层，总建筑面积为66，900.8㎡的工程验收合格。上述14栋6＋1层即1-10栋、B1、B2、B3、C栋，正安达兴公司建成的“源江新居”A栋未纳入该工程规划验收合格的范围，至今未能分割土地使用权并进行登记，导致土地使用权证不能办理。一审法院认为，涉案《土地转让合同》是正安达兴公司与源江公司对土地转让及房地产开发经营等内容达成的合意，系双方真实意思表示，未损害第三方利益，也不违反法律、行政法规的强制性规定，虽然源江公司在签订合同后才取得土地使用权，但根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无权处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，该《土地转让合同》应认定为有效。源江公司辩称合同无效，但是该合同不具有依法应认定为无效合同的情形，其辩称理由，不予支持。合同生效后，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，正安达兴公司向源江公司支付了土地转让款及办理房屋权属登记的税费，按照合同约定在转让部分土地上以源江公司的名义进行了房地产开发，源江公司应当履行合同约定的提供手续给正安达兴公司办理房屋相关证件的义务，现源江公司未履行构成违约，正安达兴公司可以请求源江公司继续履行。但是，在对“源江新居”项目进行规划验收时，未将正安达兴公司所建的A栋房屋纳入验收合格的范围，而该项目经验收的工程面积已经达到其工程规划的许可规模，将正安达兴公司所建的A栋房屋再进行规划验收不符合《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，因此，A栋房屋事实上已经不具备在规划验收合格之后再办理相关权属证件的可能，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；…”之规定，正安达兴公司请求源江公司继续履行办理“源江新居”A栋房屋土地使用权证的合同义务事实上已不能履行，不予支持，正安达兴公司可以对源江公司未履行合同义务的行为寻求其他的救济途径。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回武汉正安达兴房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费300元，由武汉正安达兴房地产开发有限公司负担。判后，源江公司不服，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原判，一、改判认定《土地转让合同》为无效合同。
二、改判认定引起合同客观不能履行的原因。
三、改判认定驳回正安达兴公司原审诉讼请求的理由。其上诉的理由为：
一、原审认定《土地转让合同》有效，适用法律错误。原审对买卖合同效力的审查仅停留在当事人对标的物是否有处分权上，而忽视了对买卖行为本身效力的合法性审查。土地，尤其是房地产开发用地的转让是有严格法律规定的，只有达到了一定的条件才能转让，国家禁止非法转让土地。这是法律常识性的问题，《土地转让合同》是彻头彻尾的私下交易，其违法是明显的，因其转让行为违法，合同当然无效。
二、规划许可是规划部门的权利，规划验收是规划部门的职责，项目超规划与源江公司申请验收没有因果关系，合同客观不能履行的原因是超规划，造成超规划是因为建筑行为违规，而不是申请验收行为，原审认定加重了源江公司的利益风险。
三、合同客观不能履行是解除合同的理由，法庭可以用阐明权要求当事人变更诉求，而不能直接驳回诉讼请求。本案驳回正安达兴公司原审诉求的合同是无效合同，当事人不必履行；项目超规划并非客观不能履行，当事人是能够用补救行为履行的。被上诉人正安达兴公司答辩则要求维持原判。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，正安达兴公司与源江公司签订的《土地转让合同》是双方就案涉土地转让及房地产联合开发等相关事宜达成的合意，系双方当事人真实意思表示。该转让协议没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦无未损害国家、第三人的权益，《土地转让合同》应为合法有效。按照《土地转让合同》的约定，在正安达兴公司履行了向源江公司支付土地转让款及办理房屋权属登记的税费情况下，源江公司应当依合同约定提供手续给正安达兴公司办理房屋相关证件的义务。但是，在对“源江新居”项目进行规划验收时，源江公司未将正安达兴公司所建的A栋房屋纳入验收合格的范围，而该项目经验收的工程面积已经达到其工程规划的许可规模，将正安达兴公司所建的A栋房屋再进行规划验收不符合《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，正安达兴要求继承履行《土地转让合同》，源江公司协助办理“源江新居”第A栋44套房屋土地使用证的义务的诉请不应支持，故一审法院判决驳回正安达兴的诉讼请求有事实与法律依据。源江公司在一审时未就本案提起反诉，二审期间提出新的诉讼请求，因双方当事人无法就此达成一致调解意见，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，对于源江公司的上诉请求，本案不予处理。因此，源江公司的上诉理由及请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由武汉市源江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 王 阳
审判员 张文霞
二〇一五年三月十八日
书记员 赖瑞文 来源：百度搜索“”