湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民再终字第00052号再审申请人（一审原告、二审上诉人）雷小莉。委托代理人雷光澄。再审被申请人（一审被告、二审上诉人）罗锦妮。再审被申请人（一审被告、二审上诉人）刘静。雷小莉与罗锦妮、刘静房屋买卖合同纠纷一案，湖南省浏阳市人民法院于2013年8月7日作出（2013）浏民初字第01749号民事判决。雷小莉、雷锦妮与刘静均不服，向本院提起上诉。本院于2013年11月11日作出（2013）长中民三终字第03803号民事判决。雷小莉不服，向湖南省高级人民法院申请再审。该院于2014年12月1日作出（2014）湘高法民申字第621号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，于2015年3月9日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2013年3月5日，雷小莉与刘静开办的浏阳市鑫鸿发地产签订了《看房协议》。2013年3月8日，雷小莉与罗锦妮以及浏阳市鑫鸿发地产签订了《房产买卖协议》，雷小莉与罗锦妮以及浏阳市鑫鸿发地产业主刘静的经纪人即其妹妹刘娣莉在该协议上签字。协议第一条约定，罗锦妮将浏阳市香槟现代城A栋15XX的房产（售房合同号2008003215XX）出售给雷小莉；第二条约定，该房产的交易价格为270000元，签订合同日雷小莉付定金10000元；第三条约定，雷小莉于2013年3月18日前向罗锦妮支付100000元，2013年6月30日前向罗锦妮支付160000元；第五条约定，双方保证于2013年3月28日前签订房管局提供的《长沙市房地产买卖合同》并前往房管局办理交易过户手续，否则视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付总购房款5‰作为违约金。若于2013年4月8日前因一方原因仍无法办理交易过户手续，则另一方有权终止本协议，同时要求违约方承担相应违约责任；第十二条约定，雷小莉不能按期付清房款或者罗锦妮不能按期交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付总购房款的5‰作为违约金；第十四条约定，若罗锦妮毁约，需在毁约之日起3日内退还雷小莉所支付的购房款，同时双倍返还定金；若雷小莉毁约，罗锦妮已收取的定金不予退还，同时在雷小莉毁约之日起3日内退还雷小莉所支付的购房款。应向刘静支付的代理服务费全部由违约一方承担。双方签订合同后，雷小莉于当日支付定金6000元，2013年3月13日支付剩余定金4000元，合计10000元，该定金由刘静收取。此后，因雷小莉与罗锦妮、刘静在合同履行过程中发生争议，雷小莉要求罗锦妮、刘静退还10000元定金，罗锦妮、刘静予以拒绝。在纠纷过程中，雷小莉与刘静曾经发生揪扭。另查明，罗锦妮购买该房产后一直未依法登记领取权属证书。一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定：“房地产未依法登记领取权属证书的，不得转让”。罗锦妮将未依法登记领取权属证书的房屋转让给雷小莉，违反了上述法律规定，故雷小莉与罗锦妮签订的《房产买卖协议》为无效合同。关于立约定金问题，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”该司法解释明确了当事人可依意思自治设立立约定金，担保当事人未来的正式缔约行为，故立约定金是指为保证正式订立合同而交付的定金。本案中，雷小莉与罗锦妮签订的《房产买卖协议》中定金条款应属于该协议的一部分，并非约定以交付定金作为订立主合同担保，故该协议中所约定的定金不属于立约定金，应为违约定金。根据《中华人民共和国担保法》的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。但是因双方所签订的《房产买卖协议》无效，故该《房产买卖协议》所约定的定金条款也是无效的。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条等有关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因罗锦妮并没有收取10000元定金，该定金由刘静收取，故对于雷小莉要求罗锦妮返还20000元定金的诉讼请求，原审法院不予支持。又根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。根据《房产买卖协议》第二条约定，雷小莉应将定金支付给罗锦妮，刘静无权收取定金，故刘静应返还雷小莉定金10000元。因雷小莉也有过错，故对于雷小莉主张误工费、交通费、利息损失等诉讼请求，原审法院不予支持。雷小莉不服一审判决，向本院提起上诉称，涉诉定金系双方为保证于2013年3月28日前签订《长沙市房地产买卖合同》而给付的，属于立约定金，虽然本案中的《房产买卖协议》无效，但不影响定金条款的法律效力，罗锦妮和刘静需返还雷小莉定金20000元。即使合同有效，罗锦妮也不能在合同第五条所约定的2013年4月8日前办理产权过户。因此，请求二审法院撤销原审判决第一项，依法判决罗锦妮和刘静双倍返还本人定金20000元，并由罗锦妮和刘静承担本案二审诉讼费用。罗锦妮和刘静不服原审判决，共同向本院提起上诉称，一、本人在与雷小莉签订《房产买卖协议》时，已经知晓涉诉房产的产权证情况，因此该协议是双方的真实意思表示，也未违反法律强制性规定，雷小莉应当按约履行。
二、《房产买卖协议》不因涉诉房产未办好房屋产权证而无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款所规定的“权属证书”不仅指房屋产权证，还包括能证明权利归属的其他凭证，而且该法第四十六条也规定了预售商品房可以再行转让。
三、涉诉房屋不存在无法过户给雷小莉的情形。由于雷小莉毁约，违反了《房产买卖协议》的约定，本人有权不退还雷小莉的定金。因此，请求二审法院认定双方于2013年3月8日签订的《房产买卖协议》有效，撤销原审判决，改判驳回雷小莉的上诉请求，一、二审诉讼费用由雷小莉负担。在二审过程中，罗锦妮和刘静为支持其上诉主张，向本院提交了浏阳市房产登记查询结果书，拟证明雷小莉因为买了其他房子所以不买罗锦妮的房子，雷小莉存在不交首付款的违约行为。对于罗锦妮和刘静提交的上述证据，雷小莉对证据的真实性无异议，但与本案不具有关联性。本院经审核认为，罗锦妮和刘静提交的上述证据与雷小莉是否存在违约行为不具有关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院二审认为，本案的争议焦点为雷小莉是否有权要求罗锦妮和刘静返还定金。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”之规定，法律并没有强制性禁止预售商品房再行转让。从雷小莉与罗锦妮和浏阳市鑫鸿发地产于2013年3月8日签订的《房产买卖协议》第十九条之约定可见，雷小莉在签订协议时应当知晓涉诉房产还未办理房产证的情况，因此该《房产买卖协议》系合同三方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。雷小莉应当按照合同第三条之约定于2013年3月18日之前向罗锦妮支付购房款10万元。雷小莉主张罗锦妮不能在2013年4月8日前办理交易过户手续的不安抗辩权，但雷小莉并未提供证据证明罗锦妮存在《中华人民共和国合同法》第六十八条所规定的情形，因此对于雷小莉的上述不安抗辩权主张，本院不予支持。由于雷小莉未按照《房产买卖协议》第三条之约定支付购房款，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，雷小莉无权要求返还定金。对于雷小莉要求罗锦妮和刘静返还定金的主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚但适用法律错误，罗锦妮和刘静的上诉理由成立，雷小莉的上诉理由不成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条第二款、第一百一十五条之规定，
判决如下：
一、撤销湖南省浏阳市人民法院（2013）浏民初字第01749号民事判决；
二、驳回雷小莉的诉讼请求。本案一审案件受理费212.5元，二审案件受理费425元，共计637.5元，由雷小莉负担。雷小莉不服二审判决，申请再审称：
一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条授权国务院规定商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，2005年5月9日国办发（2005）26号《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条明确规定“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。”因此，从《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定以及国务院相关的规定可以看出商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让是被明确禁止的。
二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定：“房地产未依法登记领取权属证书的，不得转让。”《城市房屋权属登记管理办法》第三十一条规定：“房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。”售房人罗锦妮仅仅持有售房合同而没有依法登记领取权属证书，涉案商品房是法律明文禁止的不得转让的房产，违反了强制性法律规定，属于无效合同。被申请人罗锦妮答辩称：雷小莉购房是她的真实意思，她去看了十几次房，缠着我买房，并到房产局查询了房屋是否是我购买的。而雷小莉不按协议约定履行付款义务，是她违约在先，所以，我未将房屋过户给她，我的房子至今未卖，一直在等雷小莉将余款付清，而雷小莉在交了定金后又在别处购买了房屋，请求法院根据法律规定公正判决。被申请人刘静答辩称：
一、法律并未强制禁止预售商品房再行转让。雷小莉在签订协议时清楚并知晓该房屋有售房合同号但未办理房产证的情况。因此，该房屋买卖协议系合同三方真实意思的表示，并未违反法律法规的强制规定，合法有效。由于雷小莉未按协议约定支付购买款，已构成了违约，因此无权要求返还定金。
二、雷小莉在签订合同并交纳定金后，又在别处购买了房屋，请求法院作出公正判决。再审中，各方当事人均未提交新的证据。本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。
本院认为，本案涉案房屋为未依法登记领取权属证书的现房，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款之规定：房地产未依法登记领取权属证书的，不得转让。但该规定属于管理性而非效力性强制性规定，不能据此认定房屋买卖合同无效。因此，本院二审认定本案中的《房屋买卖协议》为有效合同并无不当，双方应按照该协议约定的相关权利义务履行。雷小莉未按照《房产买卖协议》第三条之约定于2013年3月18日之前向罗锦妮支付购房款10万元，而主张罗锦妮不能在2013年4月8日前办理交易过户手续的不安抗辩权，没有事实和法律依据，本院不予支持。因此，雷小莉构成违约，无权要求返还定金。综上所述，本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，
判决如下：维持本院（2013）长中民三终字第03803号民事判决。本判决为终审判决。
审 判 长 杨 雅
审 判 员 肖志维
代理
审判员 黄学里
二〇一五年三月十八日
书 记 员 张 硕附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 关注微信公众号“”