清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2015）清城法民一初字第1543号
原告：陈运恒，男，1980年8月9日出生，汉族，住清远市清城区。
原告：谢丹，女，1980年3月11日出生，汉族，住清远市清城区。
被告：清远市嘉源房地产开发有限公司，住所地清远市新城西七号区连江西路四号嘉源新城内。
法定代表人：刘锦洪。
原告陈运恒、谢丹诉被告清远市嘉源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈运恒到庭参加诉讼。被告清远市嘉源房地产开发有限公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈运恒、谢丹诉称：2012年7月23日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买位于清远市清城区新城连江西路四号嘉源新城二期福熙官邸五号楼14层01号房屋，建筑面积137.70平方米，套内面积为111.74平方米，总金额689051元；被告应当在2013年12月31日前交付房屋给原告使用。如因被告的责任，被告按已付房价款的日万分之0.1向原告支付违约金。合同签订后，原告已按约定支付了房价款689051元给被告，但被告至今仍没有按约定将房屋交付给原告，被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，被告应当向原告承担违约责任；但由于合同约定的被告逾期交付房屋只按已付房款日万分之0.1向原告支付违约金，该违约金远远低于原告的损失（原告还银行货款的利率是5.57%），明显过低，对原告明显不公平，并且被告的违约行为处于继续状态，原告的损失难以确定且不断扩大。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六、十八条等规定，被告应当按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金，从2014年1月1日起计算至被告实际将房屋交付给原告之日止，暂计至2015年12月21日止的违约金为75813.90元（689051×5.57%÷365日×721日）。为维护合法权益，原告特提起诉讼，请求依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金75813.90元（违约金以原告已付购房款689051元为基数，按照中国人民银行逾期贷款利率自2014年1月1日起计算至被告实际将房屋交付给原告之日止）；2、被告办理移交房屋手续给原告；3、被告应在已交房屋使用后90日内办理房屋房产证；4、被告负担本案诉讼费用。被告清远市嘉源房地产开发有限公司没有提供答辩意见及证据。
经审理查明，2012年7月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于清远市清城区新城连江西路四号嘉源新城二期福熙官邸五号楼14层01号房屋出售给原告，建筑面积为137.70平方米，总房价款为689051元。合同第七条约定买受人如未按本合同时间付款按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续发行；（2）逾期超过60日后……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.15的违约金。第八条约定出卖人应当在2013年12月31日前将该商品房验收合格条件的房屋交付给买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.15的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告付清房屋总价款689051元。原告认为被告一直未能向其交付符合合同约定条件的房屋，遂向本院提起诉讼。诉讼中，原告认为由于被告的违约行为造成其损失主要表现为没有房屋使用及还贷损失。另查明，涉案房屋所在五号楼工程拆分成嘉源新城二期工程C1幢、C2幢、C3幢、C4幢共4栋楼，清远市城乡规划局已核发该4栋楼的《建设工程规划许可证》，但建设单位尚未向该局申请规划条件核实；另五号楼工程至今未完成工程竣工验收备案。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、收据、个人购房借款／担保合同、个人贷款借据，以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方应予恪守。本案中，原告已按约定向被告付清购房款，按约定被告应于2013年12月31日前将具备验收合格条件的商品房交付给买受人。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”；《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。诉讼中，被告未提出抗辩并提供证据证明涉案房屋已具备上述验收合格的交付条件，应承担举证不能的不利后果。根据本院调查核实涉案房屋至今未办理建设工程竣工验收备案，故本院确定被告迟延向原告交付涉案房屋已构成违约。对于原告主张合同约定按日万分之0.1计付违约金过低要求调高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第（二）款关于“约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，对于违约金是否过高或过低的认定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。本案中，被告逾期交楼的违约行为确实导致原告在支付购房款及偿还银行借款利息的情况下无法行使对涉案房屋占有、使用、收益的损失，合同所约定按日万分之0.15计算违约金显然难以弥补原告该损失，所约定的违约金属于过低，应予调高，故本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率的标准予以调整。违约金从逾期交楼之次日即2014年1月1日起计算至涉案房屋具备验收合格条件之日止。由于涉案房屋尚未达到验收合格的交付条件，故对于原告要求交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。至于原告要求被告在交付房屋后90日内办理房屋产权证的诉讼请求，因房屋尚未交付，原告可待条件成就后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：
一、限被告清远市嘉源房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陈运恒、谢丹支付违约金（违约金以购房总价款689051元为基数从2014年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算，至位于清远市清城区新城连江西路四号嘉源新城二期福熙官邸五号楼14层01号房屋经验收合格之日止）；
二、驳回原告陈运恒、谢丹的其他诉讼请求。本案受理费848元，由原告陈运恒、谢丹负担48元，被告清远市嘉源房地产开发有限公司负担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 罗文勇
二〇一五年三月十四日
书记员 余晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 微信公众号“”