新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乌中民四终字第5号
上诉人（原审原告）：马玉芝。
委托代理人：李琼，新疆翔瑞律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：王长领。
委托代理人：殷海燕，新疆银石律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：温文革。
上诉人马玉芝因确认合同效力纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新民三初字第850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月6日公开开庭进行了审理，上诉人马玉芝的委托代理人李琼，被上诉人王长领及委托代理人殷海燕，被上诉人温文革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：因案外人马春梅与赵新建、马玉芝之间民间借贷纠纷，2012年7月30日，乌鲁木齐市米东区法院（2012）米东民一初字第561号民事判决书判决马玉芝、赵新建支付马春梅借款及利息共计1003000元并承担案件诉讼费用。2012年9月9日，乌鲁木齐市米东区法院（2012）米东民一初字第1564号民事判决书判决马玉芝、赵新建支付马春梅违约金300000元并承担案件诉讼费用。2013年5月10日，经乌鲁木齐市米东区法院委托评估，位于乌鲁木齐市新市区桂林路锦林三巷4号的涉案房产1层住宅面积217.26平方米，总价942257元，2层住宅面积281.05平方米，总价1218914元，独立砖混住宅（平房）面积23.80平方米，总价103221元，合计面积522.11平方米，总价2264392元，单价每平方米4337元。2013年9月9日，乌鲁木齐市米东区法院向马玉芝送达房地产评估报告。上述案件执行中，申请人和被执行人双方签订一份和解协议，约定案款于2014年1月10日一次付清，如果到期不能还款，被执行人马玉芝、赵新建以乌鲁木齐市桂林路锦林三巷4号的一处房产按新疆公正工程造价房地产评估有限责任公司评估报告的2264392元为抵价，超出部分退还被执行人，本案款总价：本金100万元，利息剩余425000元未付，诉讼费30000元，本案总计应付案款1455000元，包括委托代理人手中的18万元借条。2013年11月12日，马玉芝在乌鲁木齐市米东公证处办理公证，委托王长领作为代理人，全权代表马玉芝对其位于乌鲁木齐市桂林路锦林三巷4号1栋1至2层、4-2栋1层房产办理下列有关事项：选定买受人并与买受人协商与房地产转让相关的事宜；签订房地产买卖协议以及与房地产转让相关的其他协议及相关法律文书；代收房地产转让款；代办房地产在房地产管理部门的过户手续、办理网上签约、网上挂牌、银行资金监管及划转业务；代办房地产拍卖、代收并代缴有关税费、代办与此房地产的过户、变更登记有关的全部事宜；代为办理房地产的所有权、使用权的交接，交纳相关税费，代办退税、领取退税款等等。本委托书未能穷尽且为受托人办理委托事项所必需之其他代理权限，应本着促成委托事项之目的，视为已得到委托人的充分授权。2014年2月28日，王长领代理马玉芝与温文革签订一份《房屋转让合同书》，约定由温文革购买位于乌鲁木齐市桂林路锦林三巷4号建筑面积分别为498.31平方米、23.80平方米，合计538.04平方米的房屋，转让价款2264392元，过户前支付定金20万元，过户后支付1564392元，剩余房款50万元在房屋交付使用后付清。因根据案外人马春梅与马玉芝、赵新建之间的执行和解协议，用温文革支付的房款折抵马玉芝应付的执行款，乌鲁木齐市米东区法院执行上述被执行人马玉芝的执行案件结案。2014年7月8日，王长领在乌鲁木齐市米东公证处办理提存公证书，将售房余款138045.82元提存。同时，通过公证方式向马玉芝送达一份《通知》，主要内容为：马玉芝一直没有履行还款义务，经多次催要无果，因上述房地产的土地使用证十年未审验，无法出让，王长领于2014年2月25日持委托书补交了土地出让金及相关税费171346.18元，并数次当面告知马玉芝，马玉芝也明确同意出售上述房地产偿还欠款。2014年2月28日，王长领经马玉芝同意将上述房地产转让给温文革，后办理了房地产过户手续，转让价款为评估价2264392元，目前温文革已经支付了1764392元，尚余50万元，待马玉芝腾出房屋交付时由买方温文革一次性支付。现王长领已经从收到的房款中支出1455000元偿还马春梅案款，剩余房款扣除王长领代马玉芝缴纳的土地出让金及相关税费171346.18元后，余款为138045.82元，多次要求将余款退给马玉芝但拒不接受，因此提存并通知马玉芝自行前往乌鲁木齐市米东公证处领取提存款。另查，房屋产籍档案显示，2014年3月10日，王长领代理马玉芝与温文革签订两份《房产转让合同书》，约定由温文革以60000元购买马玉芝位于乌鲁木齐市桂林路锦林三巷4号4-2栋1层建筑面积23.80平方米的房屋和由温文革以70万元购买马玉芝位于乌鲁木齐市桂林路锦林三巷4号1栋1-2层建筑面积496.17平方米的房屋。该约定房屋价款远低于2014年2月28日温文革与王长领签订的《房屋转让合同书》中约定的房产价款，温文革、王长领称为了少缴纳房产交易税。涉案房屋修建于1992年3月。2014年3月13日，房屋房产证及土地使用权证变更登记至温文革名下，房屋至今由马玉芝居住使用。原审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《合同法》规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效，本案马玉芝以二人恶意串通损害其利益而主张2014年3月10日王长领代理马玉芝与温文革签订的转让桂林路锦林三巷4号1栋1-2层的《房产转让合同书》无效，则马玉芝对于王长领、温文革之间存在恶意串通损害其利益的事实负有举证责任。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为，是行为人双方共同合谋以损害国家、集体或者第三人利益为目的所实施的民事行为，行为人之间有谋取不当利益或损害他人的意思联络并故意制造进行某种民事法律行为的假象。从本案的证据以及当事人的陈述来看，因马玉芝欠付案外人马春梅执行款，在案件执行中双方达成和解协议，由乌鲁木齐市米东区法院委托对涉案房屋价值评估并向马玉芝送达评估报告，马玉芝通过公证委托王长领办理房屋转让等事宜，王长领根据房屋评估报告的价值向温文革转让涉案房屋，马玉芝对整个过程应当是明知或应当预见到其行为后果的，主观上的恶意应通过行为人的行为表现进行判断，王长领根据马玉芝的公证委托授权按照涉案房屋的评估价值将房屋出售给温文革，温文革根据合同约定的房屋评估价款支付了主要房款，剩余房款约定在腾空房屋时支付，王长领、温文革未向马玉芝隐瞒涉案房屋真实交易价款及相关情况，整个交易过程符合日常交易习惯。本案中马玉芝未能提供有效证据证明温文革、王长领之间存在相互串通转让房产损害其利益的问题。王长领代理马玉芝与温文革签订的房产转让合同是双方真实意思的表示而非虚假的意思表示，未违反法律、法规关于效力性的强制性规定，合法有效。温文革、王长领为少缴纳房产交易税，在房屋产籍档案中备案合同中约定房产价款远低于实际交易价款，此问题系税务行政管理问题，并不影响本案房产转让合同的效力。本案马玉芝的诉讼请求无事实依据，不予支持。遂判决，驳回马玉芝的诉讼请求。一审判决后，上诉人马玉芝不服一审判决提起上诉称：一审法院认定事实不清，温文革与王长领在房屋买卖中未支付对价，明显恶意串通。一审法院根据和解协议，用温文革支付的房款折抵马玉芝应付的执行款是错误的。王长领与温文革之间的交易从未与马玉芝联系，有违常理。王长领未提供支付款凭证。王长领和马玉芝和解协议约定房价2264392元，和解协议只涉及面积为498.31平方米和23.8平方米房屋两栋，并不包括整个面积为538.04平方米的院落及另一栋面积63.5平方米的住宅，，王长领与温文革却在交易中心以76万元的价格出售的恶意串通行为，损害了马玉芝的利益。一审法院认定王长领与温文革没有备案的合同是真实的，认定温文革支付2264392元的房款有误。请求撤销一审判决，改判温文革与王长领签订的合同无效。
被上诉人王长领、温文革答辩称：上诉人马玉芝委托我对外出售诉争房地产的意思表示真实，受托出售诉争房地产属有权代理。作为受托人在以房地产的评估价格2264392元为标准对外出售诉争房产并未超过受托范围。房地产总售价2264392元，其中1455000元用于偿还马春梅欠款；171346.18元用于代马玉芝缴纳土地出让金；138045.82元在公证处提存；余款50万元在向温文革交房时由温文革支付，售房所得及支出均清晰、明确。本案诉争房地产交易完结日期是2014年4月11日，故二人意思表示不能作为评定善意或恶意的标准。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人马玉芝的上诉请求无事实理由，应当予以驳回，请求二审法院维持原判。本院二审审理查明签订合同的事实与原审法院一致。
本院认为：合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效，（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2013年11月12日马玉芝通过公证方式委托王长领作为代理人，授权王长领代表马玉芝买卖房屋的相关事宜。2014年2月28日，王长领代理马玉芝与温文革签订房屋买卖合同，合同约定买卖关于桂林路锦林三巷4号建筑面积498.31平方米及23.80平方米的房屋，转让价款2264392元。2014年3月10日，王长领代理马玉芝与温文革签订房屋转让合同，约定温文革分别以6万元、70万元购买马玉芝名下23.8平方米、496.17平方米的房屋。审理期间，王长领与温文革均陈述签订2014年3月10日合同的目的是避税。
本院认为，房屋的真实成交价格应按合同双方的真实意思表示认定，而逃避税收并不是双方订立买卖合同的目的。用于房产部门备案的2014年3月10日的合同价格低于2014年2月28日合同约定的交易价格，且不符合马玉芝真实意思表示，其实质是以合法形式掩盖避税的非法目的，损害了国家利益，该合同因此无效。马玉芝授权王长领进行房屋买卖的行为，经过公证部门公证的授权代理行为，故王长领代理马玉芝签订房屋买卖合同，应视为马玉芝的意思表示。买方与卖方应当按照双方真实意思表示一致，在符合法律规定的前提下诚实守信的履行。至于买卖合同是否履行，以及房款是否全额支付的情形，并不是认定合同效力的法律依据。故本院对买卖双方付款的事实，在二审中不予认定、处理。马玉芝认为王长领未按授权范围履行代理行为，或超越代理权侵害了其利益，马玉芝可以依据委托合同关系向王长领主张违约责任；马玉芝如认为温文革未履行付款义务，以及温文革取得合同标的物不符合同约定的范围，马玉芝可以依据有效的买卖合同向温文革主张违约责任或另行主张相应的权利。故马玉芝认为温文革未付款，未与之联系、磋商，温文革取得房屋及院落不在和解协议中的上诉理由，均不是合同无效的法定事由。上诉人该部分上诉理由，本院不予采纳。但是，王长领与温文革2014年3月10日签订的合同因侵害国家利益应确认无效。经核实马玉芝一审诉状内容，以及二审中询问马玉芝提出合同无效的诉请均是针对2014年3月10日买卖合同。综上，上诉人马玉芝要求确认2014年3月10日买卖合同无效的上诉请求，本院予以支持。原审法院适用法律及认定事实欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新民三初字第850号民事判决；王长领代理马玉芝与温文革2014年3月10日签订的关于乌鲁木齐市桂林路锦林路3巷4号1栋1-2层房产转让协议无效。
一、二审案件受理费140元（马玉芝已预交），由被上诉人负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王建国
审 判 员 曾 敏
代理
审判员 柳 燕
书 记 员 姚 雷
二〇一五年三月十日 微信公众号“”