广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2014）汕海法民一初字第213号原告海丰县劳丰实业贸易有限公司。法定代表人彭康杰，职务：总经理。委托代理人程萌群，广东海陆律师事务所律师。被告吴广忠，男，1968年10月11日生，海丰县人，住海丰县，被告吴吉敖，男，1954年5月7日生，海丰县人，住海丰县，二被告委托代理人曾玲，广东联合发展律师事务所律师。二被告委托代理人刘忠阳，湖南金雁律师事务所律师。原告海丰县劳丰实业贸易有限公司��被告吴广忠、吴吉敖建设用地使用权合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人程萌群，被告吴广忠、吴吉敖及其委托代理人刘忠阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告原有土地一幅位于海城镇云岭竹杆山地段，因海城镇修建二环路需要征用，同意安排位于三环路××村东侧的土地约2500平方米作为安置补偿，并于2005年1月22日签订《扩建二环路补偿土地协议书》。同年4月23日原告与被告议定，原告同意将上述安置补偿用地转让给被告，并与被告签订了《协议书》，议定转让价格为人民币（下同）1250000元，原告负责办理相关用地手续，被告向原告支付300000元作为定金，原告提供国土证为：海国用（2001）字第0012459、0104499号的国有土地作为购地定金抵押。协议签订后，原告多次与政府理妥上述土地相关用地手续，但政府总是以规划及用地手续尚未完成为由，一直无法供地，更谈不上履行用地手续。因此，原告无法履行与被告所签订的合同义务。由于政府的原因导致无法实现合同目的，原告多次向被告要求解除合同，被告一直置之不理，无奈向法院提起诉讼，请求法院：1、判决解除原、被告于2005年4月23日签订的《协议书》，被告依法交回原告提供作为定金抵押的证号为：海国用（2001）字第0012459、0104499号国土证；2、本案诉讼费由被告承担。
被告吴广忠、吴吉敖辩称：1、2005年4月23日双方通过自愿平等协商签订合同，被告按约定交付定金300000元，同上双方约定以原告0012459、0104499号国土证作为抵押。2005年12月21日和2006年5月27日原告以办证为由分别向被告索取200000元和50000元，此后，被告多次向原告催问办理土地使用权一事，原告均说正在办理中，双方从��提及解除合同。所以，本合同依据《中华人民共和国合同法》、《民法通则》等相关法律规定，不得擅自变更或解除，请求法院判决双方继续履行合同，作为抵押物的土地使用权证继续由被告持有。2、双方在签订合同时，就考虑到政府办理国土证需要时间，所以在合同中没有办好证的时间限制；这几年，各方都在想办法办好相关证件、完善相关手续，目前已取得一些进展，相信不久的将来都能办好，合同目的可以实现。原告意图依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“因不可抗力致使不能实现合同目的等情形，当事人可以解除合同”来证明合同可以解除，然而，依据《民法通则》第一百五十三条，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本合同履行中遇到一定困难和障碍，但并非不能预见、不能避免并不能克服的，原告仅以时间较长为��，片面说政府的原因实现不了合同目的，显然是没有事实和法律依据。3、被告家境贫困，靠帮别人在工地打工养家糊口，为了改善生活，在得知原告拟转让土地的信息后，从亲戚朋友处多方以高息借款，交了定金，期待土地开发后赚钱还债务。目前土地升值较快，已达一千多万元。原告要求解除合同的真正原因是土地升值，原告想利用解除合同达到赚到更多利益的目的，原告这样做，是想不劳而获，空手套白狼，原告无疑严重损害了合法诚信相对方的利益，不应得到法律支持。综上所述，请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明：原告原有土地一幅位于海海城镇云岭开发区竹杆山地段，面积1906平方米，因海城镇人民政府修建二环路需要，征用原告上述土地，双方于2005年1月22日签订《扩建二环路补偿土地协议书》，约定由海海城镇人民政府补偿位于海丰���××三环路××村东侧的土地2501平方米给原告作为商住用地，四至：东至十二米路；西至六米路，南至六米路，北至二十米路，东至西宽度为74米，南至被长度为33.8米。并约定由海城镇人民政府办妥国土证给原告等。后原告因需用资金，经与被告协商，原告将海城镇人民政府约定补偿置换的土地转让给二被告，双方于2005年4月23日签订《协议书》，约定转让土地按2500平方米计算，价款为1250000元，原告负责办理国土证一切手续及费用，由被告先付300000元作为定金，余款待原告办妥国土证及有关手续付清，同时原告提供国土证号为海国用（2001）字第0012459、0104499号的国有土地为被告交付购地定金3000**元作抵押。协议签订后，二被告支付给原告定金300000元，原告也交付作抵押的国土证给被告收执。2005年12月21日和2006年5月27日被告分别付给原告200000元和50000元，包括定金在内，原告一共收取二被告550000元。后原告向海城镇人民政府要求办理所补偿土地的国土证，海城镇人民政府认为该土地已列入建设管制区，没有为原告申办国土证，因原告没有取得土地国土证交付给二被告，原告与二被告协商解除2005年4月23日签订《协议书》未果，原告遂向本院起诉。被告则不同意解除协议，并提出如解除协议，原告应按土地现价值赔偿被告损失，本院调解未就。另查明：海城镇人民政府于2014年5月10日出具一份《证明》给原告，具体内容为2005年置换给原告位于海丰县城××××村东侧2501平方米的土地，因在324国道两侧500米控制区内，至现未能办理土地使用权证给原告。为确定海城镇人民政府能否为原告申办国土证，本院于2014年12月1日发函给海城镇人民政府。海城镇人民政府于2014年12月17日函复本院，阐明2005年置换给原告位于海丰县城××××村东侧2501平方米的土地，因在324国道两侧500米控制区内，至现不能申办土地使用权手续给给原告使用。该土地至现海城镇人民政府没有交付给原告，原、被告均没有使用该土地，该土地现农民在耕种。
本院认为，原告与被告签订土地转让《协议书》，转让2501平方米土地，而转让协议订立、履行应当遵守法律、行政法规的规定。对于双方签订《协议书》的效力问题，《协议书》依据原告与海城镇人民政府于2005年1月22日签订《扩建二环路补偿土地协议书》基础上签订的，本案讼争的土地，因在324国道两侧500米控制区内，海城镇人民政府至现不能申办土地使用权手续给给原告使用。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第一款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”规定和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列��地产不得转让”第（六）项：“未依法登记领取权属证书的”的规定，原、被告签订的土地转让《协议书》，必须是要依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的协议，而该土地至现未取得土地使用权，属于法律法规规定不得转让的情形，该协议应属于无效协议。并且根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，原、被告转让协议也应属于无效协议，依法不受法律保护。对于无效转让合同的签订，双方均存在过错，双方各自承担过错责任。根据无效合同处理原则，原、被告双方应互相返还已取得的财物，被告应当付还原告给被��交付定金作抵押的国土证号（海国用（2001）字第0012459、01044**号），而原告应当返还被告交付的550000元，因被告没有使用该土地，而原告又占用被告交付的550000元，根据公平合理原则，原告应补偿占用被告550000元期间的损失，其损失可参照银行同期贷款利率计算，原告同意补偿被告损失1450000元，并未违背法律规定，依法应予支持。对于无效协议的处理，被告要求原告按土地现价值赔偿，缺乏事实依据，依法不予采信。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，
判决如下：
一、原告海丰县劳丰实业贸易有限公司与被告吴广忠、吴吉敖于2005年4月23日签订转让位于海丰县海城镇三环路南湾路村东侧的土地《协议书》无效。
二、原告海丰县劳丰实业贸易有限公司应予本判决生效之日起十日内付给被告吴广忠、吴吉敖购地款550000元及补偿款1450000元。
三、被告吴广忠、吴吉敖应予本判决生效之日起十日内归还原告海丰县劳丰实业贸易有限公司的国有土地使用权证（证号：海国用（2001）字第0012459、0104499号）。案件受理费16050元，由原、被告各负担一半。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。
审 判 长 ：彭泽川
审 判 员 ：王健茹
人民陪审员 ：陆振翔
二〇一五年三月十日
书 记 员 ：王海红 关注微信公众号“”