安徽省泗县人民法院民 事 判 决 书(2015)泗民一初字第00884号
原告：苏得功，男，1974年3月19日出生，汉族，农民，住泗县。
委托代理人：姚玉金，安徽玉金律师事务所律师。
委托代理人：姚兰婷，安徽玉金律师事务所实习律师。
被告：苏成元，男，1968年11月30日出生，汉族，农民，住泗县。
委托代理人：苏亚风，男，1991年11月20日出生，汉族，住泗县，系被告苏成元之子。
原告苏得功与被告苏成元农村房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年2月3日立案受理后，依法由
代理
审判员张银玉独任审判,于2015年3月3日公开开庭进行了审理。
原告苏得功及其委托代理人姚玉金、姚兰婷与被告苏成元的委托代理人苏亚风到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告苏得功诉称：原告苏得功与被告苏成元同为泗县屏山镇大李村大苏庄村民。双方于2013年2月28日签订了一份楼房销售协议，约定原告苏得功给付被告苏成元楼房预订款30000元，被告苏成元于2014年1月1日交付楼房。2013年3月7日，原告苏得功支付被告苏成元楼房预订款30000元，被告苏成元却一直借故没有动工。现距楼房销售协议约定的交房时间已经过去1年多，原告苏得功找被告苏成元履行协议或退款，被告苏成元总是借故不予返还。故请求法院判令：1、被告苏成元偿付原告苏得功购房款及违约金共计43225元；2、本案诉讼费由被告苏成元承担。
被告苏成元辩称：1、认可原告苏得功又名苏德功，对原告苏得功的身份没有异议；2、被告苏成元不同意返还购房款及违约金，房子没在合同约定的地方盖是由于不可抗力造成的，被告苏成元后与原告苏得功达成一致意见在另外地址上选房，被告苏成元要求继续履行合同。
经审理查明：原告苏得功与被告苏成元均系泗县屏山镇大李村大苏庄村民。2013年2月28日，双方签订一份楼房销售协议。协议主要对以下四项内容进行了约定：1、被告苏成元将泗县屏山镇大李村东苏组104国道西侧土地上所建楼房销售给原告苏得功，楼房总销售价为26.45万元；2、被告苏成元负责办理集体土地使用证；3、付款方式：“协议签定后，乙方苏得功付给甲方苏成元楼房预定款叁万元，地基完工付叁万元，一层完工付叁万元，主体完工付陆万元，楼房全部完工交付使用付清下余款数，楼房交付使用时间为2014年1月1日”；4、如被告苏成元不按约定时间交付房屋，按楼房总售价的5﹪违约金付给苏得功，若原告苏得功不按期付款，按楼房总售价的5﹪违约金付给苏成元。原告苏得功于2013年3月7日交付被告苏成元30000元，被告苏成元向原告苏得功出具收条一份。原告苏得功认为协议约定的交房时间已过1年之多，被告苏成元不能建房交付给原告苏得功，因而要求被告苏成元返还楼房预订款及违约金共计43225元。被告苏成元认为双方已一致同意另址选房，要求继续履行合同，双方因而产生纠纷。另查明，原告苏得功公民身份证显示家庭住址为泗县屏山镇大李村大苏庄，被告苏成元家庭住址为泗县屏山镇屏山村大李村大苏庄，双方均已享有宅基地及住宅。协议上约定的所建楼房占地为农村集体土地性质，建房未经村里许可，也未经乡镇人民政府审核及县级人民政府批准，未办理任何规划许可证及建房施工的相关手续。上述认定事实，有经过庭审质证的销售协议、收条及双方当事人的陈述在卷佐证。
本院认为：结合庭审及我国现行法律规定，本案争议的焦点为：1、原告苏得功与被告苏成元纠纷的性质。2、原告苏得功要求被告苏成元偿付购房款及违约金共计43225元是否有事实及法律依据。
一、关于原告苏得功与被告苏成元纠纷的性质问题。本案中原告苏得功与被告苏成元均系泗县屏山镇大李村大苏庄村民，双方签订的楼房销售协议的标的物为占用村集体所有土地上的房屋，案涉房屋并没有办理土地使用权证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。本案并不属于商品房销售合同纠纷，双方纠纷性质应变更为农村房屋买卖合同纠纷。
二、关于原告苏得功要求被告苏成元偿付购房款及违约金共计43225元是否有事实及法律依据问题。首先，本案涉及房屋需建造在农村集体经济土地上，由于我国实行“房地一致”原则，被告苏成元如将房屋转让原告苏得功，需将房屋占用的土地一并转让给原告苏得功。因现行法律《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》及国家政策均对农村宅基地使用权转让原则采取禁止的态度，农村宅基地使用权只有本集体经济组织成员才能享有，同时规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积也不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。对于农民集体所有的土地的使用权规定了不得出让、转让或者出租用于非农业建设。结合本案原告苏得功与被告苏成元虽同系泗县屏山镇大李村大苏庄村民，但对于协议约定的房屋占地系村集体所有，被告苏成元并没有使用权，另双方均已拥有宅基地，因此对于农村房屋进行买卖的协议违背了法律的强制性规定，属于无效合同。其次，国家对无效合同不予承认和保护。一旦确认无效，将具有溯及力，使合同从订立之日起就不具有法律约束力，以后也不能转化为有效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。由于原、被告签订的协议系无效合同，被告苏成元应予返还原告苏得功30000元购房款。另对于原告苏得功要求被告苏成元支付违约金13225元的诉求。由于原告苏得功在签订协议时就知道房屋所占用地性质，另其已经享有宅基地，并不符合买卖农村房屋及宅基地条件，对于协议的无效，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。原告苏得功要求违约金无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告苏得功与被告苏成元签订的楼房销售协议系无效合同，被告苏成元应予返还原告苏得功购房款30000元，对于原告苏得功诉求13225元违约金，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，
判决如下：
一、被告苏成元于本判决生效后十日内返还原告苏得功购房款30000元；
二、驳回原告苏得功的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费880元，减半收取440元，由原告苏得功负担140元，被告苏成元负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
代理
审判员 张银玉
二〇一五年三月十日
书 记 员 张弼弘附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 关注公众号“”