北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初3004号原告张瑾，女，1982年6月30日出生，住北京市西城区。被告赵霞，女，1971年9月12日出生，住北京市西城区。委托代理人李世柱、王思妍，北京市尚公律师事务所律师。
原告张瑾诉被告赵霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员韩进红独任审判，公开开庭进行了审理。原告张瑾、被告赵霞及其委托代理人李世柱、王思妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月28日，原、被告在链家公司的居间协调下签订了《北京市房地产买卖三方合同》（合同编号03215000010175）。该合同约定被告将北京市西城区爱民里小区X号楼-X层X门XXX室的个人住房出售给原告，建筑面积为70.4平方米，总房价580万元。产权转移手续由链家公司负责办理，双方在合同中约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口的迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，直至原有户口迁出时止。2015年7月16日，原、被告在链家公司见证和参与下在房地产交易过户,至原告起诉日被告等5人的户口仍未迁出诉争房屋。被告逾期拒不迁走户口的行为是严重的违约行为，导致原告户口无法迁入，两个适龄子女不能正常上幼儿园以及小学，严重损害了原告的合法权益，被告应当承担违约责任。原告的诉讼请求既有事实、证据又有法律依据，理由充分，原告还有权继续追讨被告逾期超过15日未迁出，应当按日计算支付全部已付款万分之五的违约金的权利。现诉至法院，一、请求判令被告支付原告户口延期拒不迁走逾期违约金29万元；
二、请求判令被告支付原告自2015年10月15日起至2015年12月8日期间应按日计算支付全部已付款580万本金万分之五的违约金共计11.6万元（580万*0.05%*40天）；
三、本案诉讼费由被告负担。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。在买卖时，双方关系比较好。双方在房屋交接时，因为家具床垫等问题发生矛盾。被告的女儿在美国上学，公安局要求迁出户口的人本人到场，需要被告女儿从美国回来，还有一个被告非直系的亲属，户口迁入地是个学区房，需要等对方户籍管理单位同意，才能迁走，所以直到2015年12月8日被告经过多方努力里已将户口全部迁走。在这个过程中，被告与原告的母亲一直有沟通，被告没有给原告小孩上学造成影响，被告是在积极努力地办理户口迁出手续，户口迁出也不受被告控制，不同意向原告支付违约金。原告请求的违约金数额过高，请求法院予以调整。
经审理查明，2015年5月28日，原告作为买受人、被告作为出卖人，经案外人链家公司的居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号03215000010175）及补充协议。双方在买卖合同中约定：被告将北京市西城区爱民里X号楼-X层X门XXX号房屋出售给原告，房屋建筑面积为70.4平方米，合同第四条约定：该房屋成交价格为160万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价420万元；合同第九条第（三）项约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口的迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。双方补充协议第一条房屋成交价格约定：双方同意，交易房屋价款及家具、家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为580万元。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款580万元，原告于2015年7月16日取得了涉案房屋的产权证书。被告于2015年12月8日将其本人及相关户口全部迁出涉案房屋，原告于2015年12月10日将其本人及子女的户口迁入涉案房屋。现原告诉至本院，一、请求判令被告支付原告户口延期拒不迁走逾期违约金29万元；
二、请求判令被告支付原告自2015年10月15日起至2015年12月8日期间应按日计算支付全部已付款580万本金万分之五的违约金共计11.6万元（580万*0.05%*40天）；
三、本案诉讼费由被告负担。被告认为其迟延迁出户口未给原告造成经济损失，不同意支付违约金，被告同时认为双方合同约定的房屋成交价格为160万元，原告按照580万元主张违约金没有依据，原告主张的违约金数额过高，请求法院予以调整。原告认为涉案房屋的成交价格为580万元，其依照合同约定主张违约金有据可依，原告在本案审理中未提交证据证明因被告迟延迁出户口给其造成实际经济损失的事实。上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、居间合同及补充协议、房屋产权证、链家公司居间费票据及房款发票及契税发票、房屋交易保障服务合同、融信托管协议、户口本等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。依据双方合同的约定，被告应当在房屋过户后90日内将户口迁出，现被告未按约定履行户口迁出的义务，构成违约，原告依据合同约定，要求被告承担违约责任的请求正当，应予支持。被告拒绝支付违约金的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于违约金的数额，双方签订的合同中虽然对违约金的标准已作出明确约定，但合同中涉及迁移户口违约条款存在重复约定的问题，被告在诉讼中提出违约金标准约定过高，要求法院予以调整，本院对被告此项抗辩意见予以采纳；被告同时提出双方在合同中约定的房屋成交价格为160万元，按照合同约定，原告主张违约金的基数应为160万元，对此问题，
本院认为，买卖合同中约定160万元的成交价格并非该房屋的全部价款，按照双方合同约定，计算违约金的基数应以房屋总价款及全部已付款作为依据，故对被告此项抗辩意见，本院不予采纳，综上所述，对原告主张的违约金数额，本院将以580万元作为基数，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，考虑到合同的实际履行情况、当事人的过错程度、原告的损失举证情况等因素，将违约金数额酌情调整为一次性支付2万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，
判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告赵霞给付原告张瑾迟延迁出户口的违约金二万元。
二、驳回原告张瑾其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千六百九十五元，由原告张瑾负担三千五百四十五元，由被告赵霞负担一百五十元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩进红
二〇一五年三月十日
书记员 王志伟-6--1- 来源：