安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2015）瑶民二初字第00225号
原告：合肥市广超物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区。
法定代表人：顾广超，总经理。
被告：吴南浩，男，1973年3月12日出生，汉族，住安徽省合肥市。
原告合肥市广超物业管理有限公司（以下简称“广超物业公司”）诉被告吴南浩物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
代理
审判员方芳适用简易程序，于2015年2月28日公开开庭进行了审理，原告广超物业公司的法定代表人顾广超、被告吴南浩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广超物业公司诉称：原告于2013年元月15日在原街道、居委会的引聘下，通过招标正式进驻锦华苑小区从事物业服务工作。按照原告与业主委员会签订的《锦华苑住宅小区物业管理委托合同》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告系原告管理的锦华苑小区4号楼604室业主，该房屋建筑面积146.93平方米，自2013年1月至2013年12月共拖欠应缴纳的物业管理费柒佰玖拾叁元整（793元）、公共能耗伍拾元整（50元）及车辆泊位费叁佰陆拾元整（360元/年）。被告之妻有一辆皖Ａ×××××的别克牌轿车，常年停在小区内，至今未交车辆泊位费。截止2014年6月30日，被告依法应缴纳的物业费滞纳金壹仟肆拾捌元整（1448元），累计费用共两仟陆佰伍拾壹元整（2651元）（详见明细表）。原告曾多次以多种形式向被告催交物管费，但其未予理睬。被告拖欠物管费严重影响了物业管理工作的正常运行，同时也严重损害了原告和其他已交费业主的切身利益。原告多次向被告催讨均未果。故起诉请求法院判令：1、被告立即支付2013年物业费柒佰玖拾叁元整（793元）和公共能耗费伍拾元（50元）；2、被告支付逾期缴纳物业管理费滞纳金壹仟肆拾捌元整（1448元）；3、被告立即支付2013年车辆泊位费叁佰陆拾元整（360元/年）；4、本案全部诉讼方面的费用由被告承担。
被告吴南浩辩称：请求驳回原告全部诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。原告自2013年接管物业管理以来，一直未履行物业管理服务，小区内管理混乱，种菜、搭建现象普遍，任何人可以随意进出小区却无人询问；小区公共场所成了非小区人员遛狗的地方，小区的安全存在重大隐患，小区业主十分担心。答辩人家中漏水严重，造成楼上供电不能正常使用，多次向物业公司提出维修，但物业公司一直未予解决。综上，原告未提供应有的物业服务，所以答辩人拒绝交物业管理费用，请法院驳回原告的诉请。针对滞纳金问题，既然原告未能提供应有的服务，所以不存在滞纳金的问题，请求法院予以驳回。关于2013年停车费问题，收取停车费只有两种情况，一是土地使用费，二是保管费用，小区道路、绿地、公用设施及车位属于全体业主所有，物业公司不能收费土地使用费；保管费用是业主自愿与物业公司签署委托保管合同，被告如委托物业公司保管车辆，这是需要另行签订委托服务合同。本小区车位属于全体业主共有，收取停车费用应归全体业主所有，请原告出示经全体业主同意的公共费用收取方案。原告提出被告未缴纳2013年停车费用，被告车辆为2014年的新车，不存在缴纳2013年费用的说法。自2014年下半年开始，原告就不允许我们在小区自行车车棚给电动车充电，导致小区里面业主乱拉电线充电，造成安全隐患。综上，答辩人认为原告不作为、虚构事实的行为违反了民法的诚实信用原则，其起诉系滥用诉权，无任何法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明：被告吴南浩系锦华苑小区业主。原告广超物业公司于2011年8月11日成立，经营范围为物业管理、水电安装修理、房屋修缮；建材、仪器仪表销售。2013年1月10日，原告广超物业公司入驻锦华苑小区提供物业服务。2013年3月，锦华苑小区成立第一届业主委员会。2013年7月27日，锦华苑小区第一届业主委员会（甲方）与原告广超物业公司（乙方）签订《锦华苑小区项目物业服务合同（试行）》，合同约定：甲方选聘乙方对锦华苑小区提供物业服务事宜；乙方提供物业共用部位及共用设施设备的管理和维护、公共绿化维护、公共区域环境卫生维护、物业管理区域内的安全防范和秩序维护等物业服务；乙方按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，其中多层住宅0.45元/月·平方米（暂定一年，2014年、2015年根据物价部门核定为准）；公摊能耗据实另行收取；业主应依照本合同第五条约定的标准向乙方交纳物业服务费；物业服务期间，乙方按照包干制收费形式确定物业服务费；物业服务费按半年进行交纳，业主应在早上8：00至晚上9：00（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。物业服务费也可预收，但预收期限不得超过6个月；按半年缴纳物业服务费的，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之五收取滞纳金。停车场收费用标准参照物价部门规定执行，业主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同；本合同为期叁年，自2013年1月15日起至2016年1月14日止等内容。2013年10月11日合肥市瑶海区物价局向原告发放《服务价格登记证》，核发锦华苑小区多层按0.45元/月·平方米、高层按1元/月·平方米、地面小型车按30元/月·辆、地面中型车按5030元/月·辆、自行车看管费按4元/月·辆、助动车、电瓶车看管费按7元/月·辆、摩托车（含轻骑）看管费按15元/月·辆收取。因被告吴南浩未缴纳物业费，原告于2013年10月8日在被告吴南浩住所门上张贴《关于2013年物业费收取通知》，载明“尊敬的锦华苑业主4栋604：你好，请你主动到物业办公室缴纳物业费，逾期之日起（12月31日）按每日千分之五收取滞纳金”。庭审中，被告吴南浩认可皖Ａ×××××别克轿车于2014年1月7日登记在其妻子马武娟名下，并认可其房屋建筑面积为146.93平方米。上述事实，由《业主委员会案表》、《服务价格登记表》、合肥市瑶海区明光路街道物业管理办公室证明、《服务价格登记证》、广超物业公司工资发放表、行驶证以及双方的当庭陈述等证据附卷佐证。
本院认为：锦华苑小区第一届业主委员会与原告广超物业公司签订的《锦华苑小区项目物业服务合同（试行）》，应为合法有效，对全体业主均具有约束力。合同签订后，原告广超物业公司按照合同约定履行了物业服务的义务。被告吴南浩作为业主，在接受了原告广超物业公司提供的物业服务后，应按约履行交纳物业管理费的义务。
被告吴南浩辩称原告广超物业公司在提供物业服务期间未全面履行合同义务，存在物业服务和管理不到位的现象，但未能提供证据证明，对其据此拒交物业管理费的抗辩主张，本院不予采信。原告广超物业公司主张要求被告吴南浩支付2013年物业管理费柒佰玖拾叁元整（793元=146.93平方米×0.45元/月·平方米×12个月）的诉讼请求，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。对于原告广超物业公司主张物业管理费逾期滞纳金1448元的诉讼请求（2013年上半年自2013年7月1日至2013年12月31日期间的物业管理费逾期滞纳金730元及2013年下半年自2014年1月1日至2014年6月30日的物业管理费逾期滞纳金718元），根据原告广超物业公司的陈述及其提供的证据证明，原告广超物业公司于2013年10月8日向被告吴南浩进行书面催告要求其缴纳2013年度物业管理费，并明确告知自“自逾期之日起（12月31日）按每日千分之五收取滞纳金”，现其主张2013年上半年自2013年7月1日至2013年12月31日期间的物业管理费逾期滞纳金730元，缺乏事实依据，本院不予支持。对于原告广超物业公司主张的自2014年1月1日至2014年6月30日期间的物业管理费逾期滞纳金718元，因原告广超物业公司主张的按日千分之五计算滞纳金标准过高，
本院认为参照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍确定被告吴南浩逾期缴纳2013年度物业管理费滞纳金的标准较为合理；被告吴南浩应支付原告广超物业公司2014年1月1日至2014年6月30日期间，以应交2013年度物业管理费793元为基数，按照中国人民银行六个月以内（含六个月）贷款基准年利率5.6%的四倍计算的滞纳金共计88元。对于原告广超物业公司主张的公共能耗费50元，其未提供证据证明该费用实际产生，本院不予支持。对于原告广超物业公司主张2013年度车辆泊位费360元的诉讼请求，根据被告吴南浩提供的行驶证证明登记在其妻子马武娟名下的皖Ａ×××××号别克牌轿车于2014年1月7日登记发证，原告未能提供证据证明被告吴南浩于2013年度便使用该车辆并在小区公共车位停泊该车辆的事实，应承担举证不能的不利法律后果，故原告广超物业公司主张2013年度车辆泊位费的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，
判决如下：
一、被告吴南浩于本判决生效之日起十日内向原告合肥市广超物业管理有限公司支付2013年度物业管理费793元；
二、被告吴南浩于本判决生效之日起十日内向原告合肥市广超物业管理有限公司支付滞纳金88元；
三、驳回原告合肥市广超物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴南浩负担10元，由原告合肥市广超物业管理有限公司负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理
审判员 方 芳
二〇一五年三月十日
书 记 员 陈慧琦附：本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 关注微信公众号“”