辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第00368号
上诉人（原审被告）：大连宏州房屋开发有限公司，住所地大连市中山区不朽街97号。
法定代表人：刘本德，该公司经理。
委托代理人：张云杰。
委托代理人：段广满，辽宁志方联合律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：高丰轩，原中山区人民政府退休干部。原审原告高丰轩与原审被告大连宏州房屋开发有限公司（以下简称宏州公司）互易纠纷一案，大连市中山区人民法院于2014年12月16日作出（2013）中民初字第4135号民事判决，宏州公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宏州公司的委托代理人张云杰、段广满，被上诉人高丰轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高丰轩一审诉称：1997年11月10日，高丰轩与宏州公司就房屋调换事宜达成协议书，约定高丰轩将台山小区一室一厅和纪念街一大室一小室两套住房交于宏州公司，由宏州公司处置；宏州公司在与案外人大连田原房屋开发有限公司（以下简称田原公司，原名大连全得利房屋开发有限公司）分割联建房屋时，向高丰轩提供127.5平方米住房，并为高丰轩出具办理产权的相关手续。协议签订时，高丰轩即向宏州公司交付了协议书中约定的两套房屋。但宏州公司至今未按约履行交付置换房屋的义务，侵害了高丰轩的合法权益，故诉至法院请求判令：1、解除高丰轩与宏州公司于1997年11月10日签订的协议书；2、宏州公司赔偿高丰轩损失1，275，000元。
被告宏州公司一审辩称：不同意高丰轩的诉讼请求。宏州公司向高丰轩提供127.5平方米房屋的条件未成就，协议明确约定宏州公司在与田原公司分割联建房屋时向高丰轩提供127.5平方米的住房或是宏州公司少向田原公司要127.5平方米的房屋，但现在宏州公司与田原公司分割联建房屋案件在大连市中级人民法院至今未执行完毕，正在大连市中级人民法院执行过程中，高丰轩不能在此时向宏州公司提出，应在宏州公司与田原公司分割联建房屋时，高丰轩才可向宏州公司提出要求分割房屋的请求。一审法院审理查明：1997年11月10日，大连中物房屋开发公司（甲方）与高丰轩（乙方）签订协议书，约定乙方将台山小区一室一厅和纪念街一大室一小室二住房交于甲方，由甲方处置（已向甲方移交完毕）；甲方在与田原（原全得利）房屋开发公司分割联建房屋时，向乙方提供127.5平方米住房，或在与田原房屋开发公司分割房屋时少要127.5平方米房屋，做为乙方交给田原房屋开发公司的房屋，甲方为乙方出具办理产权手续。1998年2月1日，大连中物房屋开发公司更名为大连宏州房屋开发有限公司，后宏州公司在该协议书上甲方处加盖了宏州公司的合同专用章。1995年4月8日，宏州公司取得了位于大连市中山区中南路3421.52平方米的土地使用权。1995年9月20日，宏州公司与田原公司签订联建合同，约定由双方共同开发大连市中山区中南路住宅5号、6号楼，占地面积2000平方米，建筑面积不低于7500平方米（不含车库），宏州公司负责提供此项目开发用地，负责办理此项目开发的全部手续，包括施工执照、水暖、电器、煤气的施工手续并保证田原公司在地价资金到位二十天后办理完《施工许可证》等；联建的商品房由双方共同进行销售，以各自的名义销售自己所得部分，并各自交纳税金，双方按7500平方米商品房的4︰6分成，即保证宏州公司得3000平方米，余下部分归田原公司所有等。该住宅楼竣工后，1999年田原公司对外销售了部分商品房，后双方因房屋联建合同纠纷诉至大连市中级人民法院，案件经大连市中级人民法院、辽宁省高级人民法院两级审理后，生效判决判令宏州公司与田原公司共同开发的大连市中山区中南路5号、6号住宅楼，以立体方式分配，宏州公司得3000平方米，余下为田原公司所有等。宏州公司于2002年9月23日向大连市中级人民法院申请执行，2003年6月28日，该执行案中止执行。另查，田原公司于1997年11月10日向高丰轩提供了127.5平方米的房屋，但该房屋后被田原公司处分，高丰轩从案涉房屋中腾退。宏州公司至今未向高丰轩提供127.5平方米的房屋，也未实际与田原公司分割联建房屋，案涉大连市中山区中南路5号、6号住宅楼现行政街号为大连市中山区春达街32号、34号，经评估该住宅楼均价为10，200元每平方米。一审法院认为：本案的焦点问题是如何认定高丰轩与宏州公司双方约定的协议履行期限。履行期限是基于已生效法律行为所负义务的履行所加的时间限制，双方协议中关于期限的约定体现为“甲方（宏州公司）在与田原（原全得利）房屋开发公司分割联建房屋时”，该约定实质上是关于履行期限的条款，即约定了宏州公司履行协议约定义务的时间，该期限虽然是不确定的，但根据通常的理解解释，应当是合理的期限，即宏州公司与田原公司按照约定合理地完成施工、办理竣工验收手续、分割联建房屋等进度的期限，不能简单的认为只有等宏州公司与田原公司分割得到了联建房屋才能给宏州公司提供房屋，而不排除任何不合理的阻却事由。案涉联建住宅项目已竣工十余年，而宏州公司仍未通过分割或其他方式得到联建房屋，未能依法为高丰轩提供房屋，应认定高丰轩与宏州公司双方约定的期限已经届至，宏州公司应当履行交房义务，因宏州公司未能履行，其行为已构成根本违约，故高丰轩请求解除双方签订的协议书，于法有据，应予支持。合同解除后，因宏州公司已将高丰轩交付的两套房屋处分，无法返还高丰轩，且宏州公司承诺给付高丰轩的房屋面积为127.5平方米，高丰轩有预期利益的损失，经评估案涉住宅楼的均价为10，200元每平方米，故高丰轩请求宏州公司赔偿损失127.5万元的诉讼请求，有事实与法律依据，应予支持。关于宏州公司辩称向高丰轩提供127.5平方米房屋的条件未成就一节的意见，因法律规定附条件和附期限合同均是对于合同的效力而言的，本案双方间的协议是已经生效的，且高丰轩已履行了约定义务，不存在关于协议效力再约定附条件和附期限，双方的约定只是关于宏州公司履行期限的约定，故宏州公司此节抗辩意见，不予采纳。据此，大连市中山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定，作出如下判决：
一、解除原告高丰轩与被告大连宏州房屋开发有限公司于1997年11月10日签订的协议书；
二、被告大连宏州房屋开发有限公司于判决生效之日起10日内赔偿原告高丰轩损失1，275，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16，230元，鉴定费10，000元，合计26，230元，由被告宏州公司负担。宏州公司上诉的理由及请求是：双方在1997年《协议书》中对履行时间的约定非常明确，即宏州公司与田原公司分割房屋后才能提供房屋给高丰轩，现约定的条件尚未成就，故高丰轩的请求应当中止。并且宏州公司已经为高丰轩提供了房屋，高丰轩已实际入住，只是后来又被田原公司腾退。据此，宏州公司请求撤销原判，依法改判驳回高丰轩的原审诉讼请求。高丰轩二审答辩认为：不同意宏州公司的上诉请求，服从一审判决。无论出于何种原因，宏州公司均不能履行与高丰轩1997年11月10日签订的协议书。故请求维持一审判决。本院
经审理查明，一审判决认定事实属实。本院补充查明：在本院2003年6月28日作出的申请执行人宏州公司与被执行人田原公司房屋联建合同纠纷一案【案号为（1999）大民房上执字第39号】的民事裁定书中载明：“申请执行人与被执行人联建所剩房屋已完全不能满足申请执行人的受偿要求”。在本案二审的庭审过程中，双方当事人均表示，宏州公司与田原公司联建的房屋已经没有了，实际上已无法分割。另查明：1、高丰轩于2013年10月23日提起本案诉讼。2、原审法院委托鉴定机构对中山区春达街32号、34号房屋的市场均价进行鉴定的价值时点是2013年10月23日。3、1997年宏州公司与高丰轩签订协议时，田原公司向高丰轩交付了一套房屋，面积约127平方米，但该房屋产权并未办至高丰轩名下，高丰轩一直在此居住，直至2013年从该房屋中被腾退。上述事实，有（1999）大民房上执字第39号民事裁定书、立案审批表、《房地产估价报告》、二审庭审笔录等在案为凭，业经本院查证属实，足资认定。
本院认为：结合本案中双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可以归纳为两个：一是高丰轩与宏州公司1997年11月10日的协议书应否解除的问题；二是若上述协议解除，则因合同解除而产生的损失应如何承担的问题。针对第一个焦点问题，
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。本案中，双方1997年签订的协议书中约定，高丰轩将两处住房交于宏州公司，宏州公司在与田原公司分割联建房屋时，向高丰轩提供127.5平方米的住房。现高丰轩于合同签订之时即已按照协议约定交付了两处房产，但宏州公司至今仍未向高丰轩交付约定面积的房屋。虽然双方协议中约定宏州公司交付房屋的履行期限系其与田原公司分割联建房屋之时，但是已生效的裁判文书显示，宏州公司作为申请执行人与被执行人田原公司房屋联建合同纠纷一案于2003年即已中止，至今已逾10年，一直未能恢复执行。同时，在该中止裁定中载明，“申请执行人与被执行人联建所剩房屋已完全不能满足申请执行人的受偿要求”。并且在本案二审的庭审过程中，双方当事人亦均认可宏州公司与田原公司联建的房屋已经没有了，无法分割，故事实上宏州公司已无法向高丰轩交付约定的房屋，案涉的1997年协议书已无法实际履行，因此，高丰轩要求解除案涉的协议书，具有较为充分的事实和法律依据，原审法院支持其该项诉请并无不妥。针对第二个焦点问题，即合同解除的法律后果的问题，
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，高丰轩已按照合同约定交付了两处房屋，宏州公司接收后已对该房屋做出了处置，故该两处房产现已无法返还高丰轩，故宏州公司应当向高丰轩承担相应的损害赔偿责任。但鉴于宏州公司与田原公司分割联建房屋的另案，本院在2003年即以“所剩房屋不能满足受偿要求”为由中止执行，自此时起高丰轩即应当知道其权利可能受损，但直至2013年10月其才通过诉讼途径向宏州公司主张权利，自双方签订换房协议至法院委托评估，历时十年有余，房屋价值大幅度增长，远远超过了宏州公司签订合同时所能预见到的因违反合同可能造成的损失。在另案的中止裁定作出后至高丰轩起诉宏州公司的10年多时间内，高丰轩一直在田原公司为其提供的房屋中居住，高丰轩无据证明其曾向宏州公司主张过相关权利，故对于因房价增长导致的损失扩大高丰轩亦存在一定的过错，若全部损失均由宏州公司承担亦有失公平。基于此，综合双方的过错程度及房屋已无法交付的实际情况，本院酌情认定宏州公司承担主要的违约责任，即宏州公司与高丰轩按照房屋鉴定价值1，300，500元（10，200元／平方米×127.5平方米）的七三比例分摊，故宏州公司需向高丰轩赔偿损失910，350元（1，300，500元×70%）。对于高丰轩超出该范围内的诉讼请求，本院不予支持。关于宏州公司上诉称，其已为高丰轩提供了127平方米的房屋，并且高丰轩已实际入住，只是后来又被腾退，因此宏州公司已经履行了合同义务一节，
本院认为：根据本院已查明的相关事实，在高丰轩与宏州公司1997年签订协议书时，是田原公司向高丰轩交付了一套房屋，而非宏州公司交付，并且该房屋交付给高丰轩使用后，产权一直未办理至高丰轩名下，最终导致高丰轩从该房屋内被腾退，故不能以此证明宏州公司已经完成了协议约定的为高丰轩提供房屋的义务。据此，对于宏州公司的该项上诉理由，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，
判决如下：
一、维持大连市中山区人民法院（2013）中民初字第4135号民事判决第一项；
二、变更大连市中山区人民法院（2013）中民初字第4135号民事判决第二项为：被告大连宏州房屋开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告高丰轩损失910，350元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16，230元（原告高丰轩申请缓交），鉴定费10，000元（原告高丰轩已预交），合计26，230元，由原告高丰轩负担7869元，被告宏州公司负担18，361元；二审案件受理费16，230元（宏州公司已预交），由原告高丰轩负担4869元，被告宏州公司负担11，361元。本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
代理
审判员 吕 瑛
代理
审判员 刘小南
二〇一五年三月九日
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