广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2014）江蓬法棠民初字第554号
原告：李叙良，男，1955年5月28日出生，汉族，住江门市蓬江区。
原告：李群珍，女，1993年3月22日出生，汉族，住址同上。两原告共同
委托代理人：林俭傍、阮月晶，广东金硕律师事务所律师、实习律师。
被告：张丽惠，女，1967年10月17日出生，汉族，住江苏省宜兴市。
原告李叙良、李群珍诉被告张丽惠租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月10日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2014年12月18日公开开庭进行了审理。原告李叙良、李群珍的共同委托代理人林俭傍、阮月晶到庭参加诉讼，被告张丽惠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李叙良、李群珍诉称：两原告以原告李叙良的名义与被告于2013年10月31日签订了江门市蓬江区中天国际花园盈翠苑6幢2703室房屋租赁合同，约定由被告使用该房屋，租期为12个月（2013年11月1日至2014年11月1日），月租金为4300元，每月5日前通过汇款方式支付当月租金，租赁期限内被告使用涉案房屋产生的管理费、水电费、燃气费、车位使用费等费用由被告负担。合同签订后，原告向被告交付了房屋，但被告从2013年12月开始，便逾期支付租金，2014年5月份租金至今仍未付。另外，合同签订后，被告一直拖欠物业管理费、水电费、燃气费、车位使用费等费用，至2014年5月8日才支付了1400元作为上述费用，但计至2014年6月被告仍拖欠2405.38元上述物业管理费等费用。经原告多次催讨，被告仍拒不履行合同义务，由于被告的严重违约行为，原告无奈之下委托律师向被告发出律师函通知被告解除租赁合同，要求被告搬离涉案房屋，但被告完全不予理会，欠付的租金、物业管理费等费用仍不支付，也不搬离房屋。被告的行为已经构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。原告因此向法院提起诉讼，请求判令：
一、被告搬出江门市蓬江区中天国际花园盈翠苑6幢2703室房屋；
二、被告支付2014年5月份租金4300元及从2014年6月1日起至被告搬离房屋之日止按每月4300元计付占用房屋期间租金给原告；
三、被告向原告支付自2013年11月起至交还房屋之日止产生的物业管理费、水电费、燃气费、车位使用服务费等费用（暂计至2014年6月为2405.38元）及逾期支付上述费用的违约金（暂计为1732.77元0；
四、被告向原告支付违约金（拖欠租金的违约金暂计至2014年7月7日为18748元，被告逾期交还房屋的违约金按照每月860元计算至被告交还房屋之日止）；
五、本案诉讼费用由被告承担。原告李叙良、李群珍在举证期限内提供的证据有：1、两原告及被告身份证各1份；2、房地产权证1份；3、租赁合同1份；4、房屋交接书1份；5、收据1份、银行对账单2份；6、收据8份、用户历月电费情况2份、发票8份、水费单2份；7、律师函、快递单、快递情况网上打印各1份；8、收据4份、电费单2份、燃气费单1份、水费单1份。
被告张丽惠辩称：本案中原告也存在违约的行为。在2014年5月份的时候，原告在没有跟我协商的情况下把大门与车位的门卡锁掉的。因此，本案中我不应当支付违约金，即使需要支付，原告请求的违约金金额过高。另外，在签订合同时支付的8600元的押金，应该在相应费用里面扣减。被告张丽惠在举证期限内没有提交相关证据。
经审理查明：原告李叙良、李群珍是江门市蓬江区中天国际花园盈翠苑6幢2703室房屋的所有人。2013年10月31日，原告李叙良与被告张丽惠签订《租赁合同》，约定将上述房屋租与被告使用，租赁期限为2013年11月1日至2014年11月1日，月租金为4300元。合同并约定租赁期限内被告使用物业产生的管理费、治安费、水电费、煤气费、电视电话费等一切费用由被告承担；被告逾期交付租金，每逾期一日由原告按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过10天视为被告擅自解除合同，原告有权收回房屋并没收押金；被告逾期缴纳管理费、治安费、水电费、煤气费、电视电话费等费用的，应按欠费总额每日1%向原告支付滞纳金，逾期超过30天的，原告有权解除合同；租赁期满双方未续订合同或已解除合同后，被告逾期不交出房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，原告有权按月租金额百分之二十收取违约金。合同签订后当天，被告并向原告支付了2013年11月的租金4300元及押金8600元，原告将房屋交付给被告。后被告于2013年12月11日、2014年1月23日、2014年3月18日分别支付了4300元，于2014年5月8日支付了10000元。至起诉日，被告仍在使用该房屋。原告认为被告拖欠租金及物业管理费等相关费用，遂提起本案诉讼。另查，原告李叙良于2014年5月21日委托律师向被告寄送《律师函》一份，告知被告须交纳拖欠的相关费用，以及因被告违约，原告决定解除双方的租赁合同，被告须于2014年6月1日前办理房屋并交还相关物品。被告于2014年5月22日收到上述《律师函》的邮件。
本院认为：本案属租赁合同纠纷。根据原告提供的租赁合同、房屋交接书等证据可以证实，双方租赁合同关系事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。
原告将房屋租与被告使用，被告未能按时交纳租金及相关费用，属被告违约，应承担相应的民事责任。关于原告请求被告搬离涉案房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，合同双方可以约定解除合同的条件，一方根据约定主张解除的，应当通知对方。原告因此主张由于被告拖欠租金及相关费用，根据合同约定原告可以解除双方的租赁合同，原告并已经寄送律师函给被告告知其原告解除合同的主张以及要求被告搬离房屋，因此双方的合同于2014年5月22日已经解除。根据双方合同约定，被告逾期交付租金10日或逾期交付物业管理费等费用30日的，可以解除合同。被告的违约行为已经符合合同约定的解除条件，原告并已经发出律师函告知被告解除合同的主张，被告于2014年5月22日收到上述律师函，且被告也表示对于律师函的内容没有异议。因此，本院确认双方租赁合同于2014年5月22日解除。原告的该项请求，有事实与法律依据，本院予以支持，被告应将房屋腾退并交还给原告。关于原告主张被告支付拖欠租金及房屋占用期间租金的问题。被告于签订合同后支付了2013年11月的租金，并于2013年12月11日、2014年1月23日、2014年3月18日分别支付了4300元，于2014年5月8日支付了10000元。原告认为被告支付了2013年11月的租金后，于2013年12月11日支付该月租金，2014年1月23日支付该月租金，2014年3月18日支付2014年2月的租金，2014年5月8日支付的10000元，其中8600元是2014年3月和4月的租金，余下1400元是支付之前拖欠的物业管理费、水电费等费用，因此被告从2014年5月起没有交付租金。由于双方的租赁合同已经于2014年5月22日解除，且原告要求被告于2014年6月1日前搬离房屋，故被告实际可以使用房屋的时间为2014年5月的整月，被告应支付该月的全部租金。被告于2014年6月1日前也没有搬离房屋，且至今也没有返还房屋给原告，被告应支付占用房屋的费用。被告抗辩认为2014年5月原告在没有与其协商的情况下将大门与车位的门卡锁掉，原告也存在违约的情况，因此不同意支付拖欠的租金及房屋使用费用。但被告未能提供相关证据证明其主张，且被告也表示其通过与管理人员联系后可以继续使用，故对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。原告主张被告支付2014年5月的房屋租金4300元，并从2014年6月1日起按每月4300元计算房屋占有使用费至被告腾退房屋之日止，本院予以支持。关于原告请求的被告支付物业管理费、水电费、燃气费、车位使用服务费等费用的问题。根据双方合同约定，租赁期间因被告使用房屋产生的管理费、治安费、水电费、燃气费等一切费用由被告负担。原告因此请求被告支付自2013年11月至被告交还房屋止的上述费用。关于原告主张的被告支付上述费用的请求，符合双方约定，本院予以支持，上述费用的金额可计算至本案一审辩论终结止。根据原告提供的物业管理费单据、电费单据、水费单据、燃气费单据等，可以证明被告使用房屋期间2013年11月至2014年10月的物业管理费分别为251.35元、256.95元、322.64元、260.26元、258.54元、260.47元、256.83元、258.04元、259.13元、265.87元、270.24元、258.58元，共3178.90元；车位使用服务费每月30元，2013年11月至2014年11月共390元；燃气费2013年11月19.15元、2014年1月11.49元、2014年3月180.01元、2014年5月268.10元、2014年9月114.90元，共593.65元；电费2013年12月79.98元、2014年2月109.12元、2014年4月223.82元、2014年6月465.43元、2014年8月1297.80元、2014年10月712.34元，共2888.49元；水费2014年1月31.20元、2014年3月15.60元、2014年5月36.40元、2014年7月67.60元、2014年9月13元，共163.80元。以上合计为7214.84元。由于原、被告均确认被告于2014年5月8日支付的10000元中，8600元是2014年3月和4月的租金，余下1400元是支付之前拖欠的物业管理费、水电费等费用，故被告尚有5814.84元未付。原告请求被告支付拖欠的上述费用，其请求符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张的被告拖欠租金违约金以及拖欠支付物业管理费等费用违约金的问题。根据双方约定，被告逾期交付租金的，每逾期一日，原告可按月租金金额的百分之二收取违约金；合同解除后，被告逾期不交还承租房屋的，按月租金额百分之二十收取违约金；被告逾期缴纳管理费、治安费、水电费、煤气费、电视电话费等费用的，应按欠费总额每日1%向原告支付滞纳金。原告因此请求被告按照合同约定支付拖欠租金及物业管理费等费用的违约金。关于原告的违约金请求，由于被告存在违约情形，原告请求被告支付违约金合理，本院予以支持。被告抗辩认为原告也存在锁掉门卡的违约情形，因此不应计算违约金。对于被告的抗辩，其没有提供相关证据予以证明，本院不予采纳。关于原告请求违约金的计算方式问题，其主张违约金应按照合同约定计算，被告则认为其请求的违约金过高。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告请求的违约金金额属过分高于造成的损失，
本院认为被告逾期交付租金的违约金及逾期交付物业管理费等费用的违约金合共应为被告拖欠支付的费用金额的30%为宜。计算至本案一审辩论终结止，被告拖欠的费用金额合计为35914.84元（租金4300元（2014年5月份）、房屋占有使用费25800元（2014年6月至11月）、物业管理费等费用5814.84元）。因此计算得违约金应为10774.45元（35914.84元×30%）。原告主张超出部分，本院不予支持。关于被告于合同签订时交付的8600元押金的问题。原告主张由于被告违约，按照合同约定押金应予以没收。被告抗辩认为押金不应没收，应在拖欠的费用中扣减。根据双方合同约定，被告逾期支付租金超过十日的，原告有权收回房屋并没收押金。虽然原告请求没收押金有合同的约定，但原告没收押金也属被告的违约责任，由于原告已在前述请求中主张被告以支付违约金的方式承担违约责任，原告主张没收押金是对被告违约责任的重复请求，本院不予支持。本院并确认该8600元押金可以在被告的违约金中予以扣减。故违约金实为2174.45元（10774.45-8600元）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、被告张丽惠在本判决发生法律效力之日起十日内腾退江门市蓬江区中天国际花园盈翠苑6幢2703室交还给原告李叙良、李群珍；
二、被告张丽惠在本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年5月租金4300元及房屋占用使用费（从2014年6月1日起按每月4300元计算至被告搬离之日止）给原告李叙良、李群珍；
三、被告张丽惠在本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费、车位使用服务费、燃气费、电费、水费合共5814.84元给原告李叙良、李群珍；
四、被告张丽惠在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金2174.45给原告李叙良、李群珍；
五、驳回原告李叙良、李群珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费569元，由原告李叙良、李群珍负担69元，被告张丽惠负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，被告拒不在判决规定的期限内履行义务的，原告可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 刘素兰
审 判 员 徐晨峰
代理
审判员 曾伟杰
二〇一五年三月六日
书 记 员 吴咏红第2页，共10页 关注微信公众号“”