湖北省黄石市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2014)鄂黄石中民四终字第00087号 上诉人(原审被告)黄石市长龙房地产开发有限公司(以下简称长龙房地产公司)，住所地黄石市交通路特1号。 法定代表人黄松钦，该公司董事长。 委托代理人余东兴，该公司董事长助理。 委托代理人王敏，湖北人本律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)李建新，男，1972年9月5日出生，汉族，住黄石市西塞山区。 被上诉人(原审原告)杨帆，女，1978年7月26日出生，汉族，住黄石市黄石港区。 上诉人长龙房地产公司因商品房销售合同纠纷一案，不服黄石市西塞山区人民法院[2013]鄂西塞民初字第00090号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 原审判决认定：李建新与杨帆系夫妻关系。2004年7月28日，李建新与长龙房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：李建新购买长龙房地产公司开发的长龙·黄石印象商品房一套，总价值380,731元，李建新以银行按揭的方式付款，长龙房地产公司应在2005年8月31日前将经质量验收合格的商品房交付买受人（李建新）使用。出卖人在依法办理商品房预售许可证后，双方根据本合同改签《商品房买卖合同》规范文本合同，本合同作为附件具备同等法律效力。合同签订后，李建新之妻杨帆于2006年9月3日、9月5日分别支付了购房款114,719元和70,251元。后长龙房地产公司由于自身原因未能按期向李建新交付房屋。2006年9月26日，杨帆与长龙房地产公司签订规范文本《商品房买卖合同》一份，合同约定：长龙房地产公司应于2005年8月31日前将验收合格的商品房交付杨帆使用，并于交付后180日内将办理权属登记需由长龙房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人（长龙房地产公司）的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下第一项处理：“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价的1%赔偿买受人损失”。2006年10月9日杨帆向长龙房地产公司交清购房款200,000元。2008年7月11日，长龙房地产公司将房屋交付杨帆使用。2009年8月14日，长龙房地产公司办理了房屋初始登记确权证书。期间，由于其自身原因，该房屋虽已办理备案手续，但因未向税务机关缴纳税款，致使杨帆不能办理房屋权属证书（包括房屋所有权证和土地使用证）。2012年3月6日，长龙房地产公司向杨帆开具了销售不动产网络发票。同年5月11日，李建新办理了上述房屋所有权证。因长龙房地产公司延迟办证造成李建新、杨帆损失，故而成讼。 另认定：李建新与杨帆于2001年10月26日登记结婚。2007年8月14日，夫妻双方因感情不和经黄石市黄石港区人民法院调解离婚，其离婚协议书约定夫妻共同财产位于黄石市陈家湾构件厂小区第34幢C座13/14层1403号房屋归李建新所有。 原审判决认为：李建新与杨帆在夫妻关系存续期间于2004年7月28日、2006年9月3日与长龙房地产公司签订《商品房买卖合同》均是双方真实意思表示，合同依约成立，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，故合同对双方当事人均有约束力，双方均应按合同约定履行各自的合同义务。长龙房地产公司收到杨帆交付的购房款后，不按合同约定期限交付房屋，并于房屋交付后180日内将权属登记需由其提供资料报产权登记机关备案，应属违约。庭审中，长龙房地产公司虽提交了商品房初始登记确权证书以及工程竣工验收备案证，但上述证书均不具备房屋交易部门办理权属登记备案所需的实质要件。由于长龙房地产公司延迟于2013年3月6日向杨帆提供房屋销售统一网络发票，导致李建新延迟办理房屋权属登记证书，故长龙房地产公司应赔偿李建新、杨帆延迟办理房屋权属证书所造成的损失。对于长龙房地产公司提出李建新、杨帆不是商品房买卖合同的共有权利人，杨帆没有将合同权利转让给李建新，李建新无权向其主张违约责任的辩解，李建新与杨帆在夫妻关系存续期间与长龙房地产公司订立商品房买卖合同，杨帆购得上述房屋为夫妻共同财产，双方离婚时对该房产作出了分割处理，并不影响其享有的诉权，因此长龙房地产公司上述抗辩理由，不予采纳。至于长龙房地产公司提出双方在产权登记上约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，杨帆选择退房退款，长龙房地产公司按已付房款的1%赔偿损失。由此，李建新、杨帆无权主张逾期办证违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。”在长龙房地产公司已构成合同违约的情形下，李建新、杨帆选择退房退款，应属显失公平，故上述条款应属无效。故长龙房地产公司上述抗辩理由不予采纳。关于李建新、杨帆主张逾期办证违约金的数额。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，没有约定违约金，可以按照已付房款的总额，参照中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算。故李建新、杨帆主张从2008年12月19日计算至2012年3月6日逾期办证违约金的诉请，应予支持。鉴于李建新、杨帆按违约金81,546元予以主张，予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：长龙房地产公司于判决生效之日起十日内赔偿李建新、杨帆逾期办理房屋权属证书违约金81,546元。 宣判后，长龙房地产公司不服，向本院提起上诉称：
一、本案诉争的房屋及合同履行地、被告所在地均在黄石××区，本案应由黄石港区人民法院管辖；
二、李建新、杨帆早已于2007年离婚，已不是合法的夫妻关系。离婚时杨帆将其签订合同购买的房屋所有权给李建新，不是将合同权利义务转让给李建新。李建新和杨帆根本不是商品房买卖合同的共有权利人，其共同提出的支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据；
三、《商品房买卖合同》第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由长龙房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下第一项处理：“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价的1%赔偿买受人损失。”原审判决错误适用《合同法》第四十条认定此条款显失公平，属无效条款是完全错误的。且《商品房买卖合同》中对逾期没有备案的违约赔偿责任有明确规定，不应参照罚息率计算违约金。请求撤销原判，发回原审法院并移送有管辖权的法院重审或依法改判。 李建新、杨帆答辩称：
一、黄石市西塞山区人民法院对此案一审有管辖权，本案诉争房屋黄石长龙形象34栋1403号房屋位于黄石市西塞陈家湾，且长龙房地产公司未在提交答辩状期间提出管辖权异议，应当视为其放弃了提出管辖异议的权利；
二、李建新和杨帆是本案一审的适格原告，应该依法享有《商品房买卖合同》中买受人的权利。1、所购房屋系夫妻关系存续期间共同购买的房屋，属夫妻共同财产，李建新和杨帆是该房屋的共同共有人，对该房屋依法共同享有权利；2、李建新和杨帆离婚并不影响其对长龙房地产公司行使合同债权，离婚仅是对夫妻共同财产的分割；3、如果对于夫妻关系存续期间购买的房屋在夫妻离婚后，双方均不是《商品房买卖合同》的共同权利人，那么应当由谁来承接《商品房买卖合同》的购买方的权利义务呢？完全是对合同相对性的错误理解；
三、长龙房地产公司未按照《商品房买卖合同》的约定办理房屋权属证书，已经构成违约，但双方并未约定逾期办证的违约金责任，应该按最高法的司法解释的规定，参照中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算违约金。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审判决认定的事实属实。 另查明：李建新所有的黄石长龙形象34栋1503号房屋，房产证坐落：黄石××区湖滨大道733-34-1503号，土地使用证坐落：西塞湖滨大道733-34-1503号，两处坐落属同一地点，属于西塞山磁湖社区。
本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，属因不动产纠纷提起的诉讼，应由不动产所在地人民法院管辖。本案诉争所涉的房屋坐落于西塞磁湖社区范围内，应由黄石市西塞山区人民法院管辖。故长龙房地产公司提出本案应由黄石市黄石港区人民法院管辖的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于长龙房地产公司提出李建新和杨帆根本不是商品房买卖合同的共有权利人，其共同提出的支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据的上诉理由，经查，李建新和杨帆分别于2004年7月28日和2006年9月3日与长龙房地产公司签订预约合同和本约合同，该两合同均系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同。杨帆于2006年10月9日前已交清了全部房款，已按约履行完毕购房的合同义务，长龙房地产公司应按约履行交付房屋及办理权属证件的合同义务。该房屋系李建新和杨帆在婚姻关系存续期间购得，为其夫妻共同财产，李建新和杨帆依法共同享有《商品房买卖合同》权利。由于感情原因，李建新和杨帆于2007年8月14日调解离婚，李建新和杨帆协商该房屋归李建新所有，属对夫妻共同财产的分割，但鉴于长龙房地产公司在当时并未交房，其违约行为的发生是在李建新与杨帆离婚之后，故基于房屋的合同权利义务应由李建新承接享有。李建新有权依合同约定主张权利，杨帆无权主张。故长龙房地产公司的该上诉理由部分成立，本院予以部分支持。关于长龙房地产公司逾期办证的违约责任如何认定的问题，虽然《商品房买卖合同》第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由长龙房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下第一项处理：“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价的1%赔偿买受人损失。”但对买受人不提出退房要求的情形下，长龙房地产公司如何承担违约责任，该格式条款中并未约定，属免除长龙房地产公司责任，排除买受人主要权利的格式条款，该条款无效。原审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，支持李建新要求长龙房地产公司承担逾期办证违约金81,546元的诉讼请求正确，本院予以维持。故长龙房地产公司提出应按《商品房买卖合同》承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但裁判结果部分有误，本院予以变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，
判决如下： 一、变更黄石市西塞山区人民法院[2013]鄂西塞民初字第00090号民事判决主文为：黄石市长龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿李建新逾期办理房屋权属证书违约金81,546元； 二、驳回杨帆的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费各2,759元，均由黄石市长龙房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 童 威
审 判 员 乐 莉
代理
审判员 邵成捷
二〇一五年三月六日
书 记 员 范劲松 搜索“”