新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院民 事 判 决 书（2015）阿中民二终字第16号上诉人（原审被告）哈巴河县安居房地产开发有限责任公司。住所地：哈巴河县文化南路城南热力北综合楼*层。法定代表人张腾，该公司总经理。上诉人（原审被告）哈巴河县安居房地产开发有限责任公司布尔津县分公司。住所地：布尔津县五彩滩路。法定代表人罗宏梯，该公司经理。两上诉人共同委托代理人王秀勇，新疆兰河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨秀梅（曾用名再拉布尔·马乃），女，1966年3月24日出生，哈萨克族，布尔津县人民政府干部。上诉人哈巴河县安居房地产开发有限责任公司（以下简称安居公司）、哈巴河县安居房地产开发有限责任公司布尔津县分公司（以下简称安居布尔津分公司）因与被上诉人杨秀梅商品房预售合同纠纷一案，不服布尔津县人民法院（2014）布民初字第332号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人安居公司、安居布尔津分公司的共同委托代理人王秀勇、被上诉人杨秀梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2012年5月22日，杨秀梅与安居布尔津分公司签订《购房议定书》，约定：杨秀梅拟购位于布尔津县花园小区底商住宅楼1单元302号房屋，建筑面积（约）105㎡，单价为3000元／㎡，付款方式为议定书签订后交付定金3万元，于2012年8月10日前付清总房款的30%，剩余房款由杨秀梅办理住房公积金贷款的方式支付。房屋交付时间为2013年11月1日。房屋买卖合同需待安居布尔津分公司前期手续办理完成后重新签订。杨秀梅于2012年5月22日交付定金3万元，于同年7月10日交付现金7万元。2013年10月30日，争议房屋经竣工验收。同年12月3日，该房屋经测绘建筑面积为133.42㎡。另查明，安居布尔津分公司办理了《布尔津县企业投资项目备案证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑项目选址意见书》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。原审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，首先，2012年5月22日，杨秀梅与安居布尔津分公司签订的《购房议定书》对杨秀梅拟购位于布尔津县花园小区底商住宅楼1单元302号房屋、建筑面积（约）为105㎡、单价为3000元／㎡、付款方式、房屋交付时间均进行明确约定，已具备了商品房买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另行订立商品房买卖合同；其次，虽然安居公司布尔津分公司出具的收据显示收取的3万元及7万元均为定金，但《购房议定书》约定定金为3万元，则7万元为购房款。故该议定书应当认定为商品房买卖合同。安居布尔津分公司在签订议定书时虽未取得商品房预售许可证，但在本案辩论终结前已取得，合同无效的情形已经消除，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。议定书约定的房屋交付期限已届满，杨秀梅主张交付房屋诉讼请求，事实清楚，理由正当，予以支持。但杨秀梅亦应按照议定书约定支付购房款。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《购房议定书》中虽未约定办理产权登记相关事宜，但办理房屋产权登记属安居布尔津分公司出售房屋的附随义务，对杨秀梅主张办理房屋产权登记的诉讼请求予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%（含3%）部分的房屋价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。本案中，争议房屋约定面积（约）为105㎡，实际面积133.42㎡，面积误差比绝对值为27.07%，已远超出3%，鉴于杨秀梅主张继续履行合同，其应按照合同约定的价格补足3%以内（含3%）部分的房价款即9450元（105㎡×3%×3000元／㎡），其余超出部分价款由安居布尔津分公司承担，所有权归杨秀梅。《中华人民共和国公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司，设立分公司应当向登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，安居布尔津分公司系安居公司依法设立的分公司，其组织机构代码证载明企业非法人，不具备企业法人资格，相应的民事责任由安居公司承担。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十四条第（二）项，参照《商品房销售管理办法》第十六条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：
一、认定原告杨秀梅与被告哈巴河安居房地产开发有限责任公司布尔津分公司于2012年5月22日签订的《购房议定书》为商品房买卖合同；
二、被告哈巴河安居房地产开发有限责任公司于本判决生效后待原告杨秀梅按照《购房议定书》约定交付购房款后将位于布尔津县花园小区底商住宅楼1单元302号房屋交付给原告杨秀梅并办理房屋所有权登记，原告杨秀梅同时给付被告哈巴河安居房地产开发有限责任公司房屋面积差价款9450元；
三、驳回原告杨秀梅的其他诉讼请求。宣判后，安居公司、安居布尔津分公司不服原审判决，上诉称，原审认定事实错误，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，本条规定是关于如何认定名为商品房买卖认购书，实为商品房买卖合同的规定，在对认购书作为商品房预售合同认定时，应同时满足两个条件：一方面，认购书已具备了《商品房销售管理办法》第十六条关于合同主要内容十二个方面的约定；另一方面出卖人按约收取购房款，而本案双方签订的《购房协议书》欠缺该办法第十六条第二款第（五）至（十一）、（十三）项的内容，原审认定为商品房买卖合同缺乏法律依据，该议定书没有包含商品房预售合同的主要条款，仅有简单的约定，无论主观还是客观都没有订立商品房预售合同的可能，仅为缔约阶段，依据《中华人民共和国合同法》第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方，而本案将议定书认定为商品房买卖合同，属认定事实，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判。杨秀梅答辩称，一、安居布尔津分公司与杨秀梅签订的《购房议定书》应当认定为商品房买卖合同书，具有法律效力。该议定书的内容符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，仅没有约定面积差异、产权登记、解决争议的办法，但不影响合同的效力。杨秀梅已付10万元购房款，发票中虽注明是定金，但双方约定的定金是3万元，结合议定书约定杨秀梅应于2012年8月10日前交纳购房款的30%，该10万元应为购房款。
二、《议定书》中房屋建筑面积约105平方米中的“约”是“商定”的意思，正负误差应当控制在3%以内，超出面积的责任归安居公司及安居布尔津分公司。原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人对原审所举证据没有补充意见及新的质证意见。经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，予以确认。本案争议焦点是，杨秀梅与安居布尔津分公司签订的《购房议定书》的性质。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。杨秀梅与安居布尔津分公司签订的《购房议定书》就当事人名称、商品房基本情况、销售方式、总价款、付款方式、付款时间、交付日期、违约责任等进行了约定，其约定的标的物明确，内容翔实，涉诉楼盘已取得《商品房预售许可证》，购房者杨秀梅已依约支付了首付房款。双方所签订的《购房议定书》已具备了房屋买卖合同的主要条件，应认定为商品房买卖合同。安居公司及安居布尔津分公司的上诉理由缺乏法律依据，其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6025元，由上诉人哈巴河县安居房地产开发有限责任公司、哈巴河县安居房地产开发有限责任公司布尔津县分公司负担。本判决为终审判决。
审判长 郝 建 军
审判员 胥 彩 霞
审判员 阿斯哈尔·哈布德什
二〇一五年三月六日
书记员 胡 忠 强 来自