山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民终字第2号上诉人（原审被告）姜晶，居民。委托代理人孔某甲。委托代理人孔某乙，曲阜泰吉法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）周晓坡，居民。委托代理人孙某，曲阜宇帆法律服务所法律工作者。
上诉人姜晶因合同纠纷一案，不服曲阜市人民法院（2014）曲商初字第498号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，西关居委系涉案房屋的所有权人，第一承租人系案外人李某，第二承租人系本案被告，本案原告系第三承租人。2014年3月1日，原、被告签订转让协议，约定：甲方（姜晶）将出租门头房转让给乙方（周晓坡），带含室内部分物品、含剩余房租，时间2014.3.25，转让费21000元整（贰万壹仟元整）。协议签订后双方又经协商扣除水电等费用后，被告实际收取原告转让费20200元，被告交付房屋后，原告将门头房进行了必要的装修并购买了经营用具开始经营；2014年4月14日，西关居委因城市建设需要向各租房户送达房屋拆迁通知，涉案房屋在此次拆迁之列，原告以自己不知道被告是该门头房所有权人，而房屋所有权人并未同意被告转租该房屋为由诉来本院，要求确认自己与被告签订的转让协议无效、由被告退还转让费并赔偿经济损失共计34721元，负担本案诉讼费用。原审法院认为，被告姜晶对原告周晓坡提供的双方签订的转让协议的真实性无异议、对自己不是房屋所有权人及自己是分租他人承租房屋的事实无异议，本院予以认定，因此本案争议的焦点是：原、被告签订的转让协议转租的标的是房屋还是房屋内物品以及该转租协议是否有效；
本院认为，双方当事人对合同内容及条款的理解有争议的，应当依据双方签订合同的目的、交易习惯、合同文本文字的表述按照通常解释予以综合分析论证，不得断文取意；经审查分析认为，双方签订转让协议的目的是转让处于该地段易于进行商业经营的房屋为经营场所以达到商业经营的目的，同时转让房内物品符合房屋转让的交易习惯，这在双方签订的转让协议中有明确表述，即“甲方将出租门头房转让给乙方、带含室内部分物品、含剩余房租”，充分说明该转让协议的目的是转让出租房屋，同时转让房内附属物符合交易习惯，双方对此是明知的，被告主张该协议只是转让房内物品而非转让房屋，是段文取意，与协议文本整体内容和合同目的不符，对此主张本院不予采信，对双方签订的转让协议的性质本院认定为是以转让房屋为目的的房屋租赁合同；依据有关法律规定，承租人转租房屋的需经出租人或房屋所有权人同意，本案被告的上线出租人与房屋所有权人的租赁合同已经到期，被告转租房屋的行为既未征得出租人同意、亦未征得房屋所有权人同意，而房屋所有权人明确表示未经其书面同意的不得转租或分租，故此本院认定原、被告签订的转租协议无效；依据法律规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，双方都有过错的应当各自承担相应的责任，本案中，原、被告均未就转让协议的签订征询出租人或房屋所有权人书面同意，均未尽审查慎重义务，对此结果的生成双方均有责任；被告自认收到原告转让费20200元、原告自认收到被告室内吧台、布艺沙发各一个，本院予以采信；原告主张支付给被告转让费21000元、被告主张交付给原告的室内物品除吧台、布艺沙发外还有卷帘门、玻璃门等一系列物品，但均未向本院提供有效证据予以证明，本院不予采信，双方均可在取得证据后另行主张权利；原告主张自己对涉案房屋进行了装修并购买了部分经营用具，由此所造成的损失要求被告赔偿，被告对此证据和主张均有异议，
本院认为双方对转让协议的签订均有责任，原告装修费用的支出无其他证据佐证、经营用具系自行购买且自己持有，应自己承担合同无效相应的责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条的规定，判决：
一、原告周晓坡与被告姜晶于2014年3月1日签订的转让协议无效；
二、被告姜晶于本判决生效之日起十日内返还原告周晓坡转让费20200元；
三、原告周晓坡于本判决生效之日起十日内返还被告姜晶吧台、布艺沙发各一个；
四、驳回原告周晓坡的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费668元，由原告周晓坡负担363元，被告姜晶负担305元。宣判后，姜晶不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或发回重审。理由是：
一、上诉人转让的是室内物品而非转租房屋，上诉人与案外人李某的口头租赁协议是2014年3月25日到期，与被上诉人是2014年3月1日签订协议，协议为被上诉人书写，转让协议的主要内容是屋内的物品，即为买卖合同，主要原因是上诉人妊娠后期不能经营。协议约定的转让费22000元，包括到2014年3月25日的租赁费，后将转让费变更为21000元，是扣除了25天的租赁费，从协议的涂改可以直观地看到。签订协议的次日上诉人就将门面房交付给了被上诉人，在上诉人、被上诉人、李某三方见面的情况下，被上诉人向李某交清了2015年的房租16000元，扣除上诉人拖欠的水电费800元后，被上诉人实际给付上诉人20200元。
二、本案与转租无关，应认定协议有效。上诉人转让的只是室内物品，上诉人不可能明知合同即将到到期的情况下转租给被上诉人，被上诉人也不可能在知晓合同差25天到期的情况下转租上诉人的房屋，事后出现预料不到的拆迁问题，与上诉人没有关系。
三、一审适用法律错误，实际情况是物品转让，不是租赁，不存在转租问题。
被上诉人周晓坡答辩称：从合同内容充分证明转让的是出租房屋，而非室内物品，转让费中包含一年的房租16000元，房屋里面的一个吧台和沙发是被上诉人赠送给上诉人的；上诉人转让房屋未经出租人及房屋所有权人同意，转让协议无效。二审审理查明，转让协议约定的转让费为22000元，后涂改为21000元。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，转让协议载明“出租门头房转让给一方，带含室内部分物品，含剩余房租时间2014.3.25”，双方认可的物品仅有一个吧台和沙发，上诉人姜晶主张转让的仅是室内物品，显然与事实不符。被上诉人周晓坡主张签订协议时不知道被上诉人姜晶并非房主及转让费中包含一年的房租，与协议内容相矛盾，亦与事实不符。房主曲阜市鲁城街道西关民族社区居民委员会要求各经营户搬出的通知是2014年4月14日作出的，要求5月15日前搬出，故被上诉人周晓坡应向他人交纳过房屋租金，上诉人姜晶关于涂改后的21000元转让费中不包含房租的陈述，较为合理。因房租系被上诉人周晓坡直接向他人交纳，故转让协议的性质实为转让与原房屋出租人签订租赁合同的机会，以达到在租赁房屋进行商业经营的目的。曲阜市鲁城街道西关民族社区居民委员会要求被上诉人周晓坡搬出的原因系要拆除包括涉案房屋在内的西关市场南面二层营业房，而非以未经其同意转租为由要求确认转租合同无效，故上诉人姜晶与被上诉人周晓坡签订的转让协议，应为有效协议。但被上诉人周晓坡签订转让协议的目的肯定不是为了短短两个多月的经营，根据上诉人姜晶陈述的被上诉人周晓坡向他人交纳了一年租金，可以认定被上诉人周晓坡签订转让协议的目的应为至少使用房屋一年。因房屋拆迁，被上诉人周晓坡实际仅使用该房屋两个半月，上诉人姜晶应酌情返还部分转让费（21000÷12×9.5）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：
一、维持曲阜市人民法院（2014）曲商初字第498号民事判决第三、四项。
二、撤销维持曲阜市人民法院（2014）曲商初字第498号民事判决第一项。
三、变更曲阜市人民法院（2014）曲商初字第498号民事判决第二项为：上诉人姜晶于本判决生效后十日内返还被上诉人周晓坡转让费16625元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费668元，由上诉人姜晶负担320元，被上诉人周晓坡负担348元。二审案件受理费305元，由上诉人姜晶负担251元，被上诉人周晓坡负担54元。本判决为终审判决。
审 判 长 闫先东
代理
审判员 张 芳
代理
审判员 韩 飞
二〇一五年三月六日
书 记 员 李梦琦 微信公众号“”