江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2015）盱民初字第00412号原告刘化建，教师。原告刘爱民，自由职业。被告江苏东晨置业有限公司，代码证号69134766-X，住所地盱眙县山水人家六号楼二楼。法定代表人纪雪瑛，该公司董事长。委托代理人姚孟乔。
原告刘化建、刘爱民与被告江苏东晨置业有限公司（以下简称东晨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理后，依法由
审判员金刚适用简易程序于2015年3月5日公开开庭进行了审理，原告刘化建、刘爱民，被告东晨公司的委托代理人姚孟乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘化建、刘爱民诉称，2009年11月22日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的山水人家6幢1单元302室商品房.合同签订后，原告依约交了购房款，但被告却未按合同约定履行交付房屋及办理产权登记的义务。请求判决被告赔偿原告逾期办理产权登记违约金12490元；本案诉讼费内被告承担。
被告东晨公司辩称，涉案房屋应当在取得商品房批准文件后，才能交付，但原告提前拿房，改变了交付条件，故我们不存在违约情况，也不承担违约责任。
经审理查明，2009年11月22日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的山水人家6幢1单元302室商品房。合同签订后，原告依约交了购房款。2011年6月7日，原告领取了上述商品房，但该商品房至今因未通过综合验收，未取得商品房交付使用批准文件。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、证明经庭审质证，予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。本案争议的焦点是，被告是否应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。原、被告之间商品房买卖合同约定取得商品房交付使用批准文件等为涉案房屋交付的条件，同时也是合同确定产权登记是在取得批准文件并符合合同约定条件后。而原告在被告东晨公司未取得批准文件情形下受领了涉案房屋，改变了合同约定的房屋交付条件。而房地产权属证书的办理是以商品房取得商品房交付使用批准文件后90日内，将办理房地产权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案作为前题条件，原、被告双方并未特别约定房屋交付条件改变的同时，办理权属证书登记条件也同时改变。因此，被告在该商品房未取得交付使用批准文件情况下，未报产权登记机关备案，不违背合同的约定，也不构成违约。因此，原告要求被告东晨公司承担逾期办证违约金没有事实与法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回原告刘化建、刘爱民的诉讼请求。案件受理费112元，减半收取56元，由原告刘化建、刘爱民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。单位名称：淮安市财政局；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。
审判员 金 刚
二〇一五年三月六日
书记员 陈克飞附本案援引的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……. 来源：百度“”