江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第5329号上诉人（原审被告）南京大道房地产开发有限公司，组织机构代码69041228-X，住所地南京市高淳区镇兴路288号。法定代表人吴宗强，该公司执行董事。委托代理人沈炜，男，1985年3月30日生。委托代理人洪良友，江苏高的律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵三陵，男，1980年8月21日生，汉族，个体工商户。委托代理人陈游，江苏奋发律师事务所律师。
上诉人南京大道房地产开发有限公司（以下简称大道公司）因与被上诉人赵三陵商品房预售合同纠纷一案，不服南京市高淳区人民法院（2014）高民初字第1421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年12月18日公开开庭进行了审理。上诉人大道公司的委托代理人沈炜、洪良友，被上诉人赵三陵及其委托代理人陈游到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵三陵原审诉称，2011年4月20日双方签订商品房预售合同2份，赵三陵向大道公司购买商品房1套、储藏室1间，价款分别为898726元和172118元。该2份合同对合同标的、付款方式、房屋交付的时间、条件和延迟交付的责任等事项作了详尽的约定。合同订立后，赵三陵按约履行支付购房款的义务。上述两份合同均约定大道公司应于2013年6月8日前向赵三陵交付商品房，同时约定商品房交付时应当取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，迟延交付该商品房的，应当按照已收价款的日万分之三支付迟延履行期间的违约金。但大道公司直至2013年8月7日才取得上述材料，即才符合合同约定的商品房交付条件，大道公司存在逾期交付商品房的情形。另大道公司所售储藏室安装有固定的管道以及存在栅栏不能封闭的情形，同时按照消防设计要求不能存放易燃易爆甲、乙、丙类物品，严重影响储藏室的层高及正常使用，而储藏室存在的上述严重缺陷，合同中没有作出说明，根据合同约定，赵三陵有权解除合同。为维护赵三陵的合法权益，赵三陵诉至法院，要求判令：1、大道公司向赵三陵支付迟延交付商品房的违约金15907元；2、解除双方签订的储藏室买卖合同，大道公司返还赵三陵购房款172118元及相应利息；3、大道公司承担本案诉讼费用。大道公司原审辩称，对赵三陵陈述的商品房迟延交付的事实及要求大道公司承担违约金15907元的诉讼请求均无异议；对赵三陵陈述大道公司交付的储藏室不符合合同约定的事实，大道公司认为消防管道的问题已进行了整改，安装铁栅栏符合设计要求，储藏室本身不能存放易燃易爆物品，但并不排除赵三陵存放其他日常用品，综上，赵三陵陈述的储藏室不符合合同约定的情形尚未达到解除合同情形，故不同意解除储藏室买卖合同，大道公司愿承担其他违约责任。原审法院
经审理查明，2011年4月20日赵三陵与大道公司签订商品房预售合同2份，其中商品房买卖合同约定：赵三陵向大道公司购买淳溪镇淳南路117号湖滨一品苑商品房1套，价款为898726元，房屋交付时间为2013年6月8日前，大道公司迟延交付房屋的，按照已收房款的万分之三／天计算，向赵三陵支付迟延履行期间的违约金；储藏室买卖合同约定：赵三陵向大道公司购买淳溪镇淳南路117号湖滨一品苑1幢15室储藏室，单价为4100元／平方米，总价款为172118元，层高为3.6米，储藏室的交付时间、条件和延迟交付的责任以及房屋交付与接收手续等与商品房买卖合同约定一致，合同附件同时约定，交付房屋有上水、下水设施与燃气供应设施。合同签订后，赵三陵按约向大道公司支付了购房款，大道公司于2013年8月7日取得建设工程规划验收合格证书。赵三陵收取储藏室后发现，储藏室部分墙体未以实砌到顶墙分割封闭，而是以不到顶砌体隔墙予以分割封闭，该不到顶砌体隔墙与储藏室顶板间的垂直距离超过1米，相邻空间以间隔为10余厘米的铁栅栏进行空间分割与封闭。储藏室内上部空间的水平方向与垂直方向存在若干消防管道，同时，该储藏室没有上下水设施与燃气供应设施。原审法院在审理中，大道公司已对储藏室进行了改造，将消防管道进行了上移。上述事实有房屋预售合同、储藏室预售合同、发票、建设工程规划合格证书、照片及赵三陵、大道公司陈述等证据在卷证实。原审中，双方争议的焦点是：大道公司向赵三陵交付的储藏室是否符合合同约定，储藏室合同可否予以解除。原审法院认为，作为本案所涉储藏室买卖合同标的地下储藏室，其房屋结构、空间应与其设计所确定的使用用途、功能应符合合同的约定。而大道公司交付的储藏室，没有合同约定的上水、下水设施和燃气供应设施，且储藏室的现有结构状况与合同约定不符，而大道公司并未在合同中未予以明示。上述情况的存在，对其使用用途与功能已造成较大的不利影响，基于储藏室现状，赵三陵订立合同的目的无法实现，其要求解除合同符合法律规定。赵三陵与大道公司间的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。合同双方当事人应按合同约定履行自己的义务，未按约履行义务，应依约定或依法承担相应的违约责任。赵三陵的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：
一、南京大道房地产开发有限公司支付赵三陵迟延交付商品房违约金15907元，于判决生效之日起30日内付清；
二、解除赵三陵与南京大道房地产开发有限公司于2011年4月20日签订的关于1幢15室《﹤湖滨一品苑﹥商品房预售合同》，南京大道房地产开发有限公司返还赵三陵储藏室购房款172118元并支付相应利息（按银行同期贷款利率，自2011年8月26日起算至实际返还之日止），限于判决生效之日起30日内付清。一审案件受理费4144元，由南京大道房地产开发有限公司负担。
上诉人大道公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实错误，涉案储藏室无需配备上下水及燃气供应设施。1、《商品房预售合同》中关于上下水设施及燃气设施是对双方交易的商品房的约定，并非对储藏室的约定。2、设计单位本身设计储藏室时，也没有设计上下水设施及燃气供应设施。根据储藏室的设计图，储藏室并未设计上下水设施及燃气供应设施。整个项目竣工验收时，政府相关部门已经确认了储藏室与设计施工图相吻合，储藏室的实际施工及现状无任何违反设计之处，是合格的建筑物。
二、原审法院基于储藏室的现状，认为被上诉人订立合同的目的无法实现，没有事实依据。1、缺少上下水设施及燃气供应设施对储藏室的功能无任何影响。2、《商品房预售合同》中并未约定储藏室的墙面为何种性质的墙，以铁栅栏方式建造的隔墙，也属于墙体，并未违反协议的约定。3、储藏室的消防管道完全是依照设计单位的设计图纸及消防要求施工建造的，符合设计规范。而且该消防管道的存在，并不影响储藏室的储藏功能实现。
三、原审法院在没有事实依据确认合同目的无法实现的前提下，判令解除合同，不符合《合同法》规定的解除情形，适用法律错误。根据《合同法》第九十四条规定，解除合同的条件是一方当事人违约，无法实现合同目的。本案中，上诉人交付的房屋完全依照设计图纸，即使交付的储藏室没有上下水设施及燃气供应设施，储藏室墙面及内部构造与被上诉人预期的状况不吻合，也不构成导致合同目的无法实现的情形。
四、原审法院审理程序存在不当之处。1、在本案原审审理过程中被上诉人与其他业主多次到法院群访，向承办法官施加压力，案件主审法官受其影响巨大。2、本案涉及事实复杂、争议较大，原审法院适用简易程序，属于程序不当。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决第二项，驳回被上诉人解除合同的诉讼请求；2、判令本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人赵三陵答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法查明事实，驳回上诉人的上诉请求。
一、关于储藏室相关的供应设施缺失问题，我方认为在双方的预售合同中，上述设施在实际交付的时候应当具备，这些设施缺失是没有争议的事实；其次，上诉人称该问题系合同版本的问题，这仅仅系其单方面的分析和推测，并无充分的证据加以证明。再次，无论是一审还是仲裁裁决解除合同，依据的不仅仅是设施缺失的事实，而是综合考虑了该储藏室存在诸多的影响实用功能的缺陷，这些缺陷没有以任何方式向被上诉人说明。
二、该储藏室存在其他严重缺陷，实际层高只有2米多，合同约定3.6米，另外该储藏室是不封闭的。
三、上诉人向城建部门备案的城建档案资料中，注明储藏室不能储藏易燃易爆甲乙丙类物品，也就是说按照消防设计的要求，这个储藏室不能储藏家庭里面的物品，所以我们认为作为普通家庭使用的储藏室，根本就不能实现合同的目的。双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，上诉人大道公司提供了深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司南京分公司出具的《关于湖滨一品（大道房产高淳丹阳湖南路项目）D1、D2、D5地下室、储藏室储藏物品的有关说明》，证明涉案储藏室能储藏的物品为丙二类以及丁类、戊类物品，包括但不限于一般家庭日常生活所需的如桌椅板凳等家具，锅碗瓢盆等炊具，大米、蔬菜等食品，自行车、电瓶车等交通工具，电视、冰箱等家电，衣物、布料等纺织品，属于可储藏物品。被上诉人赵三陵质证称，对该证据的真实性、合法性均持有异议。该证据的内容以及结论与之前上诉人向城建部门提交的备案资料不吻合，在两份材料不一致的情况下，我们认可其在纠纷发生前向城建档案室提交的档案材料。两份资料的主要区别在于，其向城建档案室提交的材料中显示不能存放易燃易爆甲乙丙类物品，在该证据第二行说明类似的内容。但该证据第二页又把丙二类归类到可以存放的范畴，而所谓的丙二类恰恰就是可燃固体，这些可燃固体就包括其结论中所列举的家用电器、木制品、纺织类物品，以及纸张、粮食、面粉谷物等涵盖家庭生活所需的绝大物品，所以该证据的结论是错误的，而且与上诉人提交的备案资料也是不一致的，所以该证据不能作为法庭认定事实的依据。此节事实有《关于湖滨一品（大道房产高淳丹阳湖南路项目）D1、D2、D5地下室、储藏室储藏物品的有关说明》、二审开庭笔录等在卷证实。
本院认为，上诉人大道公司与被上诉人赵三陵签订的《商品房预售合同》及附件，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。关于储藏室买卖合同可否解除的问题。对此，
本院认为，双方地下室合同附件约定，交付房屋有上水、下水设施与燃气供应设施。现大道公司交付的地下室无上水、下水设施和燃气供应设施，与双方合同约定相悖，且上诉人大道公司所交付的储藏室部分墙体未以实砌到顶墙分割封闭，相邻空间以间隔为10余厘米的铁栅栏进行空间分割、封闭亦与合同约定不符，故原审法院根据储藏室存在上述情况及现状，判令解除双方签订的储藏室买卖合同，具有事实和法律依据。大道公司上诉称，其交付的储藏室符合设计要求，无需配备上下水及燃气供应设施，上诉人大道公司认为双方签订的储藏室买卖合同不应解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于原审法院程序是否违法的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确争议不大的简单的民事案件。本案中，双方争议的事实是，上诉人大道公司交付的储藏室是否符合双方合同约定，储藏室合同是否应当解除。双方对争议事实陈述清楚，权利义务关系明确，且上诉人大道公司对其交付的储藏室愿意承担相应的违约责任，因此，原审法院适用简易程序审理本案，符合法律规定。上诉人大道公司认为本案涉及事实复杂、争议较大，原审法院适用简易程序属于程序不当的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费3998元，由上诉人南京大道房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理
审判员 左自才
代理
审判员 汪德全
二〇一五年三月五日
书 记 员 罗程允 微信公众号“”