江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第4716号上诉人（原审被告）南京建瑞房地产开发有限公司，组织机构代码74239354－4，住所地江苏省南京市江东中路301室28号。法定代表人JohnWilson，该公司董事长。委托代理人顾颂坚，江苏东恒律师事务所律师。委托代理人贾媛媛，江苏东恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）深圳市保利物业管理集团有限公司，组织机构代码73207194-7，住所地广东省深圳市南山区高新园中区科技中三路5号国人大厦A座4楼401室。法定代表人古明先，该公司执行董事。委托代理人章四光，男，1976年8月1日生，汉族。上诉人南京建瑞房地产开发有限公司（以下简称建瑞公司）因与被上诉人深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称保利公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第1848号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人建瑞公司的委托代理人顾颂坚、被上诉人保利公司的委托代理人章四光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保利公司原审诉称，双方于2010年11月29日签订《紫鑫中华广场物业服务合同》，约定的物业管理费标准为每月每平方米4.5元，且建瑞公司每月应向保利公司支付3万元作为物业费不足部分补贴。合同同时约定，除购房业主外的空置房物业费和代收代缴的分摊公共能耗由建瑞公司全额缴交。该项目自2011年1月19日向业主交付建筑物的专有部分。自合同签订后，保利公司一直积极履行相关权利义务，依法依约对包括建瑞公司在内的全体业主实施物业管理。但自2011年11月起，建瑞公司便一直无故拖欠保利公司物业管理费、补贴费、公共能耗费，截止2014年4月10日，虽经保利公司多次催告建瑞公司仍然未缴纳的费用如下：物业补贴款686200元、空置房管理费152709.45元、公共能耗费23754.37元、滞纳金163120.97元。为此，请求判令建瑞公司向保利公司支付2011年7月1日至2014年4月10日的物业补贴款686200元，2011年11月1日��2014年4月10日的空置房管理费152709.45元，2011年11月1日至2014年4月10日的公共能耗费23754.37元，滞纳金163120.97元，合计1025784.79元；判令建瑞公司承担本案的全部诉讼费用。建瑞公司原审辩称，双方的物业服务合同已于2012年4月11日解除，保利公司无权请求该日期后的物业补贴、空置房管理费和公共能耗费；即使2012年4月11日合同不能按照约定解除，双方签署的《物业服务合同》也应当于2012年6月27日到期，保利公司主张的赔偿金额也只能计算至2012年6月止；保利公司主张的滞纳金没有法律依据，建瑞公司不应当承担赔偿责任；保利公司主张的2011年7月1日至2012年4月10日的物业补贴、空置房管理费因诉讼时效期间届满，保利公司依法丧失胜诉权，应当驳回保利公司主张该期间的相关费用；因双方合同解除后，保利公司迟迟不撤离物业服务区域，造成建瑞公司向南京永瑞物业管���有限公司承担违约损失80万元，该损失系保利公司过错造成，保利公司应当予以赔偿。原审法院
经审理查明，2010年11月29日，保利公司与建瑞公司签订《紫鑫中华广场物业服务合同》一份，约定，建瑞公司将位于南京市梦都大街132号16163平方米（商业）、138号10266平方米（办公）的物业选聘保利公司进行物业管理服务，其中138号的物业按照每月每平方米2元收取、132号的物业按照每月每平方米4.5元收取，保利公司按照包干制收取物业服务费后，在本合同的有效期内，建瑞公司每月支付给保利公司3万元以补贴服务费不足部分，该补贴费用由建瑞公司每月的25日前支付给保利公司，合同到期或解除后，保利公司最后一期补贴费用在双方交接完成后支付；建瑞公司的空置房物业服务费和公共能耗费由建瑞公司全额缴交；保利公司的管理服务达不到合同的服务质量和内容标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应赔偿实际损失，建瑞公司同时有权解除本合同；建瑞公司违反合同的约定，未能按时足额交纳物业管理费用、补贴费用或其他费用的，按应交数额每日万分之五向保利公司支付违约金；双方还对物业服务内容与质量、物业服务的经营与管理、相关责任等进行了具体的约定；本合同期限自双方签订合同生效之日起至建瑞公司新开发紫鑫中华三期28万平方米自交给保利公司管理，并至办理入住时止，双方结清相关费用。2011年6月28日，双方就上述物业又签订有《紫鑫中华广场物业服务合同》，该合同约定了合同期限为一年，即自2011年6月28日至2012年6月27日，另行约定了建瑞公司在合同期限内给付保利公司每月物业费补贴3850元。同日，双方签订《紫鑫中华广场物业服务合同》的修改协议作为2011年6月28日合同的附件，约定，2010年11月29日的物业服务合同经双方协商一致，进行如下修改：1、在2010年11月29日的合同执行期间，其中2011年6月28日至2012年6月27日之间按照双方订立的新协议执行；2、2011年6月28日双方签订的新协议到期后未另行签订新协议的仍然按照《紫鑫中华广场物业服务合同》执行；3、在双方新协议和《紫鑫中华广场（二期梦都大街132、138号）物业服务合同》执行期间，如业主委员会选出，不再选用保利公司时，新协议和2010年11月29日的合同终止。上述协议在履行期间，因保利公司未按合同约定向业主提供相应的物业服务，建瑞公司于2012年4月对梦都大街132号业主和138号承租单位进行了物业服务的满意度调查，调查结果表明保利公司提供的物业服务不满意度占已交付专有部分建筑总面积和总人数的二分之一以上，为此，建瑞公司于2012年4月11日向保利公司发函解除双方之间的物业服务合同，并限保利公司于7日内撤离。因保利公司没有按照建瑞公司解除函限定的期限内撤离，建瑞公司遂于2013年1月以保利公司提供的物业服务不符合合同约定的标准诉至原审法院要求解除双方之间的物业服务合同，原审法院于2014年1月判令解除双方之间的物业服务合同。但因保利公司不服原审法院一审判决，遂提起上诉，案件经南京市中级人民法院审理后判决维持原审法院的一审判决。保利公司于2014年4月10日的判决生效后的当日撤离物业服务区域。另查明，建瑞公司于2011年1月将上述物业交付给保利公司行使物业服务，双方一致确认上述物业在交付保利公司行使物业服务时尚有23户的空置房，建瑞公司自2011年11月起没有交纳空置房的物业费、自2011年7月起没有给付保利公司物业补贴费。建瑞公司认为如果按照保利公司主张的期限计算空置房的物业费，即自2011年11月至2014年4月10日空置房的物业费，保利公司计算的空置物业费为152709.45元属实；建瑞公司还认为保利公司主张的物业补贴费应当按照2011年6月28日的合同给付且只能给付至2012年7月。庭审中，保利公司没有就公共能耗费提供相应的代缴票据。原审法院认为，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。保利公司与建瑞公司先后于2010年11月29日和2012年6月28日签订的《紫鑫中华广场物业服务合同》及补充协议是当事人之间的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，当属合法有效，当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。2011年6月28日的合同作为对2010年11月29日合同的变更，在2011年6月28日的物业服务合同履行到期后，双方应当按照2011年6月28日的修改协议第二条的约定履行自己的合同义务，即：“2011年6月28日双方签订的新协议到期后未另行签订新协议的仍按照《紫鑫中华广场物业服务合同》执行”。虽然双方对第二条中的“仍按照《紫鑫中华广场物业服务合同》执行”理解不一致，且2010年11月29日的合同名称和2011年6月28日的合同名称一致，保利公司认为系按照2010年11月29日的合同执行，建瑞公司认为系按照2011年6月28日的合同执行。但从修改协议作为2011年6月28日的合同附件来看，双方已经对2010年11月29的合同名称和2011年6月28日的合同名称在修改协议中加以了区别，即：2010年11月29的合同名称表述为《紫鑫中华广场（二期梦都大街132、138号）物业服务合同》，2011年6月28日的合同名称表述为“新协议”，在第二条同时出现“新协议”和“另行签订新协议”的情况下，该“仍按照《紫鑫中华广场物业服务合同》执行”应当理解为按照2011年6月28的合同执行，且在新协议到期后按照2011年6月28日的合同执行符合双方变更2010年11月29日合同的本��。双方在2011年6月28日的物业服务合同到期后，虽然双方仍然应当按照2011年6月28日的合同继续执行，但并未约定具体的合同期限，双方为此形成不定期物业服务合同。在保利公司撤离后，建瑞公司应当按照2011年6月28日的合同约定给付物业补贴费和空置房物业费。建瑞公司于2013年1月以保利公司提供的物业服务不到位，且严重影响其公司的品牌和形象为由起诉要求解除双方之间的物业服务合同，该案经法院一审和二审判决后，于2014年4月10日生效，保利公司并于当日撤离合同约定的物业管理区域，为此，建瑞公司给付保利公司的空置房物业费和物业补贴费应计算至2014年4月10日止。即：建瑞公司实际欠付保利公司物业补贴费为128333.33元、空置房物业费为152709.45元。双方在合同中除了约定保利公司按照约定的标准向业主收取物业费外，另行由建瑞公司给付保利公司物业补贴费的目的是以便保利公司提供的物业服务质量能够满足大多数业主的需求，从而进一步提升物业的品质和建瑞公司作为开发企业的品牌形象，但保利公司在提供物业服务的过程中，因其提供的物业服务不能得到大多数业主的认可，导致保利公司在物业服务的过程中形成诉讼并经法院判决解除双方之间的物业服务合同，责任在保利公司，保利公司应当承担相应的过错责任。针对保利公司主张的空置房物业费和物业补贴费，结合保利公司行使物业服务和管理的期间、保利公司的过错程度以及建瑞公司实际欠付款项的起始期限，原审法院认定建瑞公司应当给付的物业补贴和空置房物业费按照实际欠付数额的80%予以给付，即：建瑞公司给付保利公司物业补贴费为102666.66元、空置房物业费为122167.56元。保利公司主张建瑞公司给付公共能耗费23754.37元的问题，虽然双方的合同中约定了空置房的公共能耗费应当由建瑞公司全额缴交，但保利公司并没有就其代缴的该项费用提供相应的证据予以证实，为此，原审法院对保利公司的该项请求不予支持。保利公司主张的要求建瑞公司给付滞纳金163120.97元的问题，原审法院认为在履行合同过程中，因保利公司的过错导致双方形成诉讼并致物业服务合同被解除，责任在保利公司，保利公司主张要求建瑞公司给付滞纳金的请求不予支持。原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决：
一、建瑞公司于判决生效之日起三十日内给付保利公司物业补贴费102666.66元、空置房物业费122167.56元。
二、驳回保利公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7016元由建瑞公司负担。建瑞公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、上诉人与被���诉人除了约定被上诉人按照约定的标准向业主收取物业费外，另行由上诉人给付被上诉人物业补贴费，是为了被上诉人的物业服务质量能够满足广大业主的需求，进一步提升物业的品质和上诉人作为开发企业的品牌形象。但是被上诉人在协议履行期间未能按合同约定向业主提供相应的物业服务，造成业主对被上诉人的服务非常不满。为此，上诉人根据合同的约定于2012年4月11日向被上诉人发函，解除了与被上诉人签订的物业服务合同，要求其迁出。为了不使小区楼盘的物业管理形成真空，上诉人在与被上诉人解约的同时，引进了南京永瑞物业公司接替被上诉人的工作。但被上诉人拒不迁让，造成一个小区两个物业公司并存的现象，小区的物业费仍由被上诉人收取。上诉人迫于无奈于2013年1月向建邺法院起诉，要求解除与被上诉人的合同，建邺法院支持了上诉人的诉��。2、2012年6月18日双方的合同也到期了，况且2012年4月永瑞物业也进驻小区，被上诉人在2012年4月11日之后拒不迁让的行为，造成了上诉人经济利益的巨大损失。原审法院已查明这一事实，却无视这一客观事实，判决上诉人给付被上诉人物业补贴费和空置房物业费至2014年4月实际迁出之日，且只在合同约定的基础上打八折，不仅违背公平公正的法律原则，也不符合合同于2012年6月28日已到期的事实。3、被上诉人的诉讼请求标的为100余万元，原审法院只支持了20余万元，却判令上诉人承担全部诉讼费用，明显不当。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判上诉人给付被上诉人物业补贴费38500元、空置房物业费47049.53元，一、二审案件受理费依法按比例分担。
被上诉人保利公司答辩称，被上诉人所诉的欠款明细是计算至2014年4月10日，也就是法院判决解除双方物业合同的时间。在此之前，被上诉人一直按照物业合同履行物业服务。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院
经审理查明，原审查明的案件事实正确，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应当按照合同履行。双方2011年6月28日签订的《紫鑫中华广场物业服务合同》中约定合同期限为一年，双方虽在合同中约定到期后如未另行签订新协议仍按此协议履行，但因上诉人已于2012年4月11日合同期满前向被上诉人发函解除合同，因此在合同期满后双方已无成立合同的合意，合同期满后双方不再成立不定期合同。双方2011年6月28日签订的《紫鑫中华广场物业服务合同》到期，双方之间的物业服务合同权利义务关系已经终止，上诉人已向被上诉人发出退出要求，但被上诉人拒绝退出，按照相关法律规定，在此情形下被上诉人主张合同到期后的物业费的，���应予以支持，故被上诉人主张的相关费用，应当计算到2012年6月28日止，原审法院计算到2014年4月10日被上诉人实际撤离时不当，应予变更。2011年11月至2012年6月空置房物业费按被上诉人在一审中出具的明细表合计应为59296.91元；物业补贴费按双方合同约定，2011年7月至2012年6月合计为46200元。因保利公司提供的物业服务未能达到双方合同约定的标准，造成双方发生纠纷，原审法院酌定双方约定的物业补贴费和空置房物业费按80%计算并无不当。综上，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：
一、维持南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第1848号民事判决第二项；
二、变更南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第1848号民事判决第一项为：建瑞公司于判决生效之日起30日内给付保利公司物业补贴费38500元、空置房物业费47437.53元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7016元，由保利公司负担6456元，由建瑞公司负担560元。二审案件受理费7016元，由保利公司负担6456元，由建瑞公司负担560元。本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一五年三月五日
书记员 孙雪松 来自：