金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2015）金婺民初字第242号
原告：金华市机关婺江新村物业管理中心。
法定代表人：毛杰。
委托代理人：王林仙、郑国强。
被告：盛文俊。
原告金华市机关婺江新村物业管理中心（以下简称婺江新村物业中心）为与被告盛文俊物业服务合同纠纷一案，于2015年1月8日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由
代理
审判员王姗独任审判，于同年1月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王林仙、被告盛文俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告婺江新村物业中心起诉称：原告根据2004年与金华捷盛置业发展有限公司签订的《物业服务合同》及相关法律法规之规定：业主有及时足额缴纳物业服务费之责任和义务，其中第三十条明确约定：如业主拒不缴纳物业服务费等各项费用，原告可依法按照有关法律、法规处理。由此引起的一切催讨费用，如律师费、诉讼费、执行费等由该业主自行承担。对逾期不缴纳者从逾期之日起按合同约定的千分之三缴纳滞纳金，直至诉诸法律。合同签订后，原告均已按约履行了相应的职责。经原告多次催缴，（包括已签收和拒签收的催费通知）被告至今仍未缴纳所欠的物业服务费260元。现原告请求：1.判令被告支付拖欠青青家园小区2010年1月1日至2010年12月30日物业费260元并支付滞纳金780元（暂计算至起诉之日，具体计算至实际履行之日），共计1040元；2.本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提交的证据有：1.物业服务合同1份，证明在合同有效期间我公司一直按合同履行；2.历年物业费催缴记录1份，证明我方一直在催缴物业费。
被告盛文俊答辩称：我从2009年年初开始就不住在那里，因为油烟的问题物业没有处理好。物业2009年9、10月份第一次断了我家的电，我找了主管，他给我续上电，当时告诉我物业费没缴纳所以断电。第二次断电具体时间不记得了，大概2010年8月份，我带人过去租房子，发现被断电。找到物业办公室保安说主管不在拿不到配电箱的钥匙。因为物业断电给我间接造成了经济损失，如果和原告正常核算，原告至少得赔偿我半年的租金。虽然我于2009年搬出小区，但我的手机号码一直没有更改，而物业费逾期4年才向我催缴，已过诉讼时效。物业公司没有权利断电，原告先侵犯了我的合法权益。物业管理公司不是管理，是服务公司。被告盛文俊向本院提供的证据有：短信记录1份，证明物业故意断电造成我房屋不能使用的事实，间接造成我房子出租收益的损失。在审理过程中，本院依法组织双方对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：1.对原告提交的证据1，被告无异议。本院对该证据的证明力予以确认。2.对原告提交的证据2，被告提出：证据真实性无法核实，证据2中153和135开头的电话是对的，我接到过几次电话，但具体时间不记得。2014年催缴记录第6、7、8页是确认的，第1、3、4页不认可。我从来没有否认自己是盛文俊，7月3日下午16点10分的催缴记录中我的回复是属实的，里面称电话是外地的号码也不属实。我没有收到也没看到催缴材料。2012年9、10月份我卖给现在业主，买房子时我在尖峰药业工作，留下的联系地址也都是尖峰药业的，但是我后来就从尖峰药业辞职了。原告用了各种方式催缴却没有用最简单的手机联系我。物业费我会交，但是要把主管找来解释清楚断电的事情。经查，被告未提出反驳证据，异议不成立，本院对该证据的证明力予以确认。3.对被告提交的证据，原告无异议。本院对该证据的证明力予以确认。根据上述确认有证明力的证据及原、被告双方的当庭陈述，本院确认本案事实如下：2004年10月27日金华市机关婺江新村物业管理中心与金华市捷盛置业发展有限公司签订大学城·青青家园小区前期物业管理合同，约定由婺江新村物业管理中心对该小区提供前期物业服务至小区业主委员会成立止，物业服务费多层住宅按建筑面积0.50元／平方·月标准收取，车库、阁楼按建筑面积0.20元／平方·月标准收取，费用按年结算收缴，业主已购买的空置房屋的物业管理服务费，第一年按收费标准的70%标准收取，一年期满后，按100%标准收取，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按物业服务费的3‰累计交纳滞纳金。合同签订后，原告入驻小区提供物业服务。被告盛文俊系2幢4单元302室业主，房屋面积为61.97㎡。被告2004年7月购买该房屋后，2005年12月份交付，2012年9月份卖出并搬离该小区。2010年12月31日，原告公司退出该小区。2012年11月15日至2014年7月间，原告物业管理人员沈庆祥、朱春山等人多次拨打135××××6390、153××××2688的手机号码催讨2010年物业费。庭审中，被告确认上述两个手机号码系其使用。2014年7月15日，原告向被告发送短信，内容为：尊敬的青青家园2-4-302业主盛文俊：贵户尚欠2010年物业费260元，均推我物业未接上电而不缴费；据调查前主管洪士忠告知：当初由于您不缴费而拒不帮您接电！更不构成您拒缴物业费的正当理由！
本院认为：建设单位依法与物业服务公司签订的前期物业服务合同对业主具有拘束力。原告按约提供物业服务后，业主应当缴纳物业费用。本案被告抗辩原告物业主管曾在提供物业服务期间对其断电致使其遭受经济损失，庭审中原告方也对造成被告断电的事实没有异议。
本院认为原告作为物业管理服务企业，无权对业主的用水用电权利进行干涉以催缴物业费，这不仅脱离了其提供服务的企业本质，也损害了业主权益，激化了双方矛盾。同时，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物管公司交涉、监督，或依法向物管公司主张权利，而不是以拒缴物业费的方式抗议。否则形成恶性循环，物管服务质量必将下降，最终损害的仍是业主权益。本案中，被告盛文俊尚欠的2010年物业费，原告最早于2012年11月15日拨打电话进行催讨，该手机号码经被告确认系其使用，考虑到被告工作变动、实际居住地不在青青家园等因素增加了原告催讨的难度，故虽当日的催讨并未实际到达本案被告，但已经体现了原告对其自身权益的主张，本案债权未超过诉讼时效。被告抗辩的因原告断电造成其经济损失，因其未在本案中提起反诉，应当由其另行起诉。根据物业服务合同的约定，被告应交纳的物业费为371.82元，原告自愿按照七折计算被告应缴纳的物业费即260元，系其对自身权利进行的处分，本院予以认可。对于原告主张的逾期滞纳金，合同约定的滞纳金计算标准过高，本院酌情调整为按中国人民银行规定的同类贷款基准利率计算，根据原告的催收情况，可自2014年7月15日起开始计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、由被告盛文俊支付原告金华市机关婺江新村物业管理中心物业服务费260元及逾期滞纳金（自2014年7月15日起，按中国人民银行规定的同类贷款基准利率计算至本判决确定履行之日止）。上述款项应于本判决生效后十日内支付。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费25元（原告已预交），由被告盛文俊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理
审判员 王 姗
二〇一五年三月五日
书 记 员 吴冰沁 关注公众号“”