江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第451号上诉人（原审被告）南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司，组织机构代码67902827-9，住所地南京市鼓楼区中央路417号117室。法定代表人周吉，该公司董事长。委托代理人梁官成、徐俊华，江苏苏源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）曹康宁，男，汉族，1953年3月28日生，某公司退休职工。被上诉人（原审原告）曹自然，男，汉族，1987年4月11日生，某学院学生。委托代理人曹德霞，女，汉族，1960年3月4日生。
上诉人南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司（以下简称先锋奥特莱斯公司）因与被上诉人曹康宁、曹自然房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3069号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人先锋奥特莱斯公司的委托代理人梁官成、徐俊华，被上诉人曹康宁及被上诉人曹自然的委托代理人曹德霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹康宁、曹自然原审诉称，曹康宁、曹自然系南京市鼓楼区中央路417号310室商铺（建筑面积为26.21平方米）业主。2008年11月24日曹康宁、曹自然与先锋奥特莱斯公司签订《商铺委托租赁合同书》，合同期限为2008年11月1日至2013年10月31日。合同到期后，双方无法就续租租金标准达成一致，曹康宁、曹自然决定收回商铺，并通知先锋奥特莱斯公司。现先锋奥特莱斯公司多次拒绝曹康宁、曹自然关于租金的协商要求，并拒不归还商铺，其行为违反了相关法律规定。为维护自己的合法权益，曹康宁、曹自然诉至法院，请求判令：先锋奥特莱斯公司立即停止侵权，归还南京市鼓楼区中央路417号310室商铺，并恢复原状原貌；先锋奥特莱斯公司按每月3500元租金支付曹康宁、曹自然，并支付利息按同期银行利率计算自2013年11月1日起至归还曹康宁、曹自然之日止；先锋奥特莱斯公司承担本次诉讼费用。先锋奥特莱斯公司原审辩称，一、先锋奥特莱斯公司不存在故意侵权的行为。商场对外经营是整体的，曹康宁、曹自然起诉将导致商场无法经营，损害已经签约的业主和经销商的权利。先锋奥特莱斯公司所经营的商场有280户业主，与先锋奥特莱斯公司继续签约的有260多户业主，因此原告要求上涨到15%的租金，先锋奥特莱斯公司无法承受。
二、先锋奥特莱斯公司不承担恢复隔断的责任。双方订立合同时，该商铺已经由江苏同元房地产开发公司实际经营并进行分割。曹康宁、曹自然对于原状原貌也无法提供证据证明。
三、曹康宁、曹自然诉请按照每月3155元标准给付使用费并支付利息没有事实依据。先锋奥特莱斯公司同意按原合同标准给付相应的租金。先锋奥特莱斯公司不存在违约行为，不应当支付相应的利息。综上，请求法院驳回曹康宁、曹自然的诉请。原审法院
经审理查明，位于南京市鼓楼区中央路417号310室房屋（以下简称310室），建筑面积为26.21平方米，为曹康宁、曹自然所有。2008年11月24日，曹康宁、曹自然（甲方）与先锋奥特莱斯公司（乙方）签订《商铺委托租赁合同书》，双方约定：甲方决定将自己所有的商场铺位在约定期限内委托乙方进行租赁经营；商铺回购款额为252429元；甲方同意在合同有效期内将涉及商铺租赁的一切事项均委托给乙方处理，并同意乙方以乙方自己的名义将该商铺以对外租赁或其他合法的方式进行经营管理，合同期限与甲方签订的合同时间相同；在保证甲方约定利益的前提下，乙方独立处理一切与商铺有关的所有事务，乙方有权自行确定、调整商铺的经营范围、经营布局及经营模式；委托租赁期限为5年，自2008年11月1日起开始计算至2013年10月31日止；甲方有权按合同约定的时间、金额向乙方收取商铺租赁回报利益；商铺租赁年回报利益额=商铺回购款额×年回报率；第一年（期）自2008年11月1日至2009年10月31日，按商铺回购款额252429元的6.5%计，即16408元，乙方每三个月以房租金的方式，向甲方支付一次商铺租赁回报利益额，计算方式为年回报利益额÷12×3，即4102元；2008年11月1日至2009年1月31日第一季度回报额于2008年12月10日至20日期间支付，自第二季度起，在上季度最后一个月的25日前支付，依此类推；甲方同意乙方代扣代缴相关税费；第二年（期）自2009年11月1日至2010年10月31日，按商铺回购款额的7%计，即17670元；第三年（期）自2010年11月1日至2011年10月31日，按商铺回购款额的7.5%计，即18932元；第四年（期）自2011年11月1日至2012年10月31日，按商铺回购款额的8%计，即20194元；第五年（期）自2012年11月1日至2013年10月31日，按商铺回购款额的8%计，即20194元；自第二年起，付款方式由第一年的季付改为每四个月支付一次，支付时间为每四个月最后一个月的25日前支付后四个月租金，以此类推；委托租赁期间，商铺的产权属于甲方，乙方对商铺无处分权；乙方除对商铺实行正常经营活动外，不得销售、抵押商铺等侵犯商铺所有权人行为；在本合同委托租赁期满时，甲方如需租赁或委托他人租赁，在同等条件下乙方享有优先承租及租赁权；委托租赁期内，甲方不得改变商铺用途，不得收回商铺自营或将商铺另行出租第三人；乙方若撤出商铺经营，需在撤出之日起一个月内按原交付标准恢复商铺隔断；乙方承租期到期双方不续约时，乙方应保证商场原设施、设备完好无损，否则甲方有权按相关法规追究乙方责任，乙方自行添附或增加的设施、设备，乙方可在不损害甲方房屋安全的前提下拆卸，无法拆卸的作为公用设施为该楼业主共有，乙方在承租期满不续约或存在未到期撤出的情况下，欠缴相关部门的水电费、设施设备的保养费及其他一切费用，必须自行向相关部门缴清，由此产生的不良后果，由乙方负完全责任；本合同委托租赁期满前六个月，甲乙双方可就以后合同续签事宜再行洽商确定等。合同签订后，曹康宁、曹自然将该商铺交付给先锋奥特莱斯公司经营，先锋奥特莱斯公司支付了合同约定期限内的商铺租赁利益。2013年7月20日曹康宁、曹自然向先锋奥特莱斯公司送达《函告》，要求先锋奥特莱斯公司将年租金提高至15%，以后每年递增0.5%，合同期限为5年。2013年10月19日曹康宁、曹自然及其他业主向先锋奥特莱斯公司送达《函告》，要求先锋奥特莱斯公司以回购款为基数提高年租金至15%，以后每年递增0.5%，合同期限为5年，如果不同意曹康宁、曹自然的意见，先锋奥特莱斯公司应在2013年10月31日恢复隔断，否则由先锋奥特莱斯公司承担一切后果。后双方对商铺租赁回报利益的标准无法达成一致意见，导致未能续签合同。现先锋奥特莱斯公司仍实际经营管理该商铺。曹康宁、曹自然不同意先锋奥特莱斯公司继续经营管理商铺，故诉至原审法院，要求判如所请。原审庭审中，曹康宁、曹自然陈述，恢复原状就是恢复隔断，曹康宁、曹自然也不能描述清楚原状；对于诉讼请求第二项的利息，主张基数为7个月租金，按同期银行贷款利率计算自2013年11月1日到2014年5月31日止，以后的利息不再主张。先锋奥特莱斯公司陈述，经多次与业主代表协商并达成共识，现与其他业主签订的租赁合同，约定下期合同期限为6年，回报率每两年调整1次，即前两年（2013-2015）为8.5%，中间两年（2015-2017）为9%，最后两年（2017-2019）为9.5%。原审诉讼中，曹康宁、曹自然申请变更诉讼请求，将诉讼请求第二项“每月租金3500元”变更为“每月租金或房屋使用费3155元”（252429元×15%÷12个月）。原审法院认为，曹康宁、曹自然与先锋奥特莱斯公司签订的《商铺委托租赁合同书》系双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。双方签订的合同名称虽为商铺委托租赁合同，根据合同内容和双方订立合同的目的，实为房屋租赁合同。合同期限届满后，双方未能续签合同，先锋奥特莱斯公司应当返还该商铺。先锋奥特莱斯公司认为其商场系一个整体，无法分割，且先锋奥特莱斯公司已与大部分产权人续签合同，因此应驳回曹康宁、曹自然的诉求。曹康宁、曹自然与先锋奥特莱斯公司双方在租赁合同中没有对曹康宁、曹自然应当续签合同条件进行约定，先锋奥特莱斯公司也没有与曹康宁、曹自然就商铺的续租达成一致意见，因此先锋奥特莱斯公司的抗辩理由不成立。双方在合同中明确约定，“乙方若撤出商铺经营，需在撤出之日起一个月内按原交付标准恢复商铺隔断”，2013年10月31日合同期满，先锋奥特莱斯公司应按合同约定撤出310号商铺，同时应恢复商铺隔断。先锋奥特莱斯公司提出其在承租商铺时已没有隔断，但未提供相应的证据予以证明，故先锋奥特莱斯公司在返还商铺时应当恢复商铺隔断。关于房屋使用费的问题。合同期限届满后，先锋奥特莱斯公司继续经营管理该商铺，应当支付占用期间的房屋使用费。曹康宁、曹自然要求先锋奥特莱斯公司按每月3155元的标准支付房屋使用费，不符合合同约定及法律规定，因此原审法院不予采信。先锋奥特莱斯公司已与先锋广场其他的商铺业主签订了租赁合同，约定“下期合同期限为6年，回报率每两年调整1次，即前两年（2013-2015）为8.5%，中间两年（2015-2017）为9%，最后两年（2017-2019）为9.5%”，本案房屋使用费年标准宜参照上述标准予以确定。关于利息的问题。对于曹康宁、曹自然主张房屋使用费的利息，占有使用费数额尚未确定，双方在合同没有具体约定，故该项诉讼请求无事实和依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：
一、南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司于判决生效之日起十日内将南京市鼓楼区中央路417号310室房屋恢复隔断并返还曹康宁、曹自然。
二、南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付曹康宁、曹自然上述房屋使用费（自2013年11月1日起至实际返还上述房屋之日止，以回购款252429元为基数，按年回报率8.5%计算自2013年11月1日起至2015年10月31日止，按年回报率9%计算自2015年11月1日起至2017年10月31日止，按年回报率9.5%计算自2017年11月1日起至2019年10月31日止）。如果先锋奥特莱斯公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130元，减半收取65元，由先锋奥特莱斯公司负担。先锋奥特莱斯公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，在2008年先锋奥特莱斯公司租赁经营中央路417号商城前，商城非常冷清、萧条。先锋奥特莱斯公司租赁商城后，对商城进行了整体规划、装修，加强对外宣传，使商城业绩有了明显起色，本案并非简单的房屋租赁合同，涉及到商城的整体经营。原审判决先锋奥特莱斯公司返还310室商铺并恢复隔断，直接导致310室所在店铺及周围店铺无法正常经营，影响商城的稳定，对职工就业问题带来重大负面影响。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判由先锋奥特莱斯公司继续使用310室房屋，本案一、二审诉讼费用由曹康宁、曹自然承担。
被上诉人曹康宁、曹自然答辩称，曹康宁、曹自然有权收回商铺，请求二审法院驳回先锋奥特莱斯公司的上诉请求，维持原判。二审
经审理查明，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，曹康宁、曹自然与先锋奥特莱斯公司签订的《商铺委托租赁合同书》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。在合同期限届满后，双方未就续签合同达成一致，先锋奥特莱斯公司应当按照合同约定，返还涉案310室商铺并恢复隔断。曹康宁、曹自然作为涉案310室商铺的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分该商铺的权利，有权在合同期满后不再将310室商铺出租给先锋奥特莱斯公司，先锋奥特莱斯公司认为中央路417号商城系一个整体，如返还310室商铺并恢复隔断，将影响商城的稳定经营，要求继续使用310室商铺的主张，既违反缔约自由的原则，又缺乏法律依据，本院不予支持。综上，上诉人先锋奥特莱斯公司的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 邹小戈
审判员 孙 伟
二〇一五年三月五日
书记员 朱亚芳 来自：