山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）潍民一终字176号上诉人（原审被告、反诉原告）张晓勇，安丘市胜业集团职工。委托代理人郭巍，山东明清律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李某，无业。委托代理人王怡，山东明清律师事务所律师。
上诉人张晓勇因与被上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省安丘市人民法院（2014）安民重初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，安丘市燃料有限公司液化气站由本公司职工李琦自2008年至2028年承包，经公司同意由李琦在该液化气站建设沿街楼房，并已办理《建设工程规划许可证》等审批手续，李琦在承包期限内享有占有、使用、收益的权利。该楼房系李琦与李某共同出资，由安丘市东联建筑公司（以下简称东联建筑公司）建设，目前尚未进行竣工验收。该楼房的建设、出租等事宜，李琦全权委托李某处理。2011年10月10日，李某（甲方）与张晓勇（乙方）签订房屋租赁合同，约定：第一条甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条甲方将上述沿街楼房一栋（建筑面积约1400平方米）出租给乙方，该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。第四条租赁期限自2012年2月1日起至2020年2月1日止，乙方租赁房屋仅作为商业（酒店）使用。……第五条自2012年至2015年的租金为每年28万元。……租金支付方式为每半年付清。第十条房屋交付及收回的验收1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备正常使用状态。2、验收时双方共同参与，如对装修等硬件设施有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于15日内向对方主张。4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施的完好，不得留存物品或影响正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。第十一条1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。……第十二条2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金。……同日，双方当事人签订合同“附件”：1.配备配电变压器150千瓦1台。2.后院停车场防火墙以内合同期内由乙方使用。3.地面砖在选择时由乙方指定厂家品牌，40元每平方米以内归甲方全部承担，超出40元以外的部分由乙方补齐。4.甲方应按照乙方要求将楼内两道楼梯拆除并浇平，乙方给付甲方贰万元作为楼梯拆除并浇平的费用。5.甲方应按照乙方图纸要求将二三楼提间壁墙。线路主电缆根据乙方的要求线径铺设至楼内。合同签订后，李某于2011年10月14日预支房屋租赁押金30000元；李某于2011年10月至11月间，按照合同约定及张晓勇的要求拆除了原建设的两道楼梯并将地面浇平、铺设了地面砖及饭店火锅线路管道以及其它工程的施工，2011年11月1日李某向安丘市供电公司递交新装160KVA变压器的客户用电需求书；张晓勇于2011年10月至11月间，在租赁的房屋开启了安全出口，卫生间铺装了卫生瓷、贴墙、砌砖、供排水安装，铺设音响线路以及其它工程的施工。后张晓勇撤出租赁房屋的施工工地，双方就工程施工以及租赁费用等问题协商未果，李某诉至法院。审理中，张晓勇辩称李某违反合同第十条第一款约定，未将一楼设立门窗、未按装楼梯扶手、未配备150kw变压器，多处建设尚未完工，李某实际未交付租赁房屋，导致合同无法履行，给自己造成经济损失173234.60元，包括：1、先期李某支取的租赁费30000元和租赁押金30000元，张晓勇提交2011年10月14日30000元的“用款申请单”一份及当日预支房屋租赁押金30000元的“支款凭证”一份，其中仅在支款凭证中有会计主管等审批人员的签字；2、依据合同附件在租赁房屋内投入水管、卫生瓷、水泥、电工材料等物品，计21793.6元；3、投入的广告费80000元，张晓勇提交安丘市供销大厦有限公司收取“小毛驴火锅食府”广告费用80000元的收据；4、电话开户费、话费、粉碎机、电机、火锅桌、烤箱、梯子等投入11441元（该项中的物品在被告处）。李某对第1项认为，两份单据实际为一项费用，自己只收取了30000元；对第2项，（2013年6月6日开庭审理时）李某认可张晓勇已投入且同意按照价值21793.6元由自己留用；对第3项、第4项的投入，李某不予认可。另李某认可租赁房屋的一楼未安装门窗、楼梯扶手、未配备150kw变压器，但未安装门窗、楼梯扶手的原因是张晓勇要求装修时自己安装；未配备变压器的原因是张晓勇在租赁房屋后院另行设计建造厨房，建成后将变压器放在厨房顶上，但厨房张晓勇一直未建成。李某为此申请证人高某、贾某、马某出庭作证。证人高某系安丘市东联建筑公司本案房屋施工的负责人，高某证明：东联建筑公司包工包料承建李某的沿街楼，张晓勇租赁李某的沿街楼后，按照张晓勇的安排，他对已建房屋进行整改、拆墙、拆楼梯、重新铺设楼内的线路，楼梯扶手及门窗张晓勇说以后需装饰，不让他安装；张晓勇当时称在沿街楼的后院建酒店厨房，然后将变压器放在厨房上面，但厨房建设不属于他的施工范围。证人马某系安丘市燃料公司电工，负责沿街楼主线路的安装，马某证明：由租赁方在公司院内建厨房，变压器商定安装在厨房顶上，但至今未落实，当时他跟租赁方说过变压器不可能安装在厨房顶上，很危险。证人贾某系安丘市东联建筑公司电工，负责沿街楼的线路安装，贾某证明：当时变压器安装位置确定安装在厨房顶上，但厨房没有建。张晓勇认为三位证人与李某有利害关系，对相应的不利证言不予认可。上述事实，有合同、用款申请单、支款凭证及当事人陈述记录等证据在案为证，足以认定。原审法院认为，李某与李琦共同出资兴建安丘市燃料有限公司液化气站沿街楼房，李某依据与李琦以及李琦与安丘市燃料有限公司之间的约定，依法取得对该楼房占有、使用、收益的权利；该楼房虽系在建房屋，尚未竣工验收，但已办理《建设工程规划许可证》等手续，因此，双方签订的房屋租赁合同，意思表示真实，符合法律规定，认定为有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务。合同签订后李某未按照约定配备变压器，未安装一楼的门窗、楼梯扶手违反了合同约定。李某虽主张未配备变压器、未安装一楼的门窗、楼梯扶手自己并没有过错，并提供高某、贾某、马某的证人证言予以证实，但张晓勇认为三位证人与李某有利害关系，不予认可。根据《证据规定》第六十九条第二项规定，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言，不能单独作为认定案件事实的依据。李某在未提供其他证据相互佐证的情况下，对三证人的证言不予采信。因李某存在违反合同约定的行为，其要求张晓勇支付违约金200000元，不予支持。张晓勇未按照合同约定支付租赁费，已构成违约。其辩称房屋多处建设尚未完工，李某实际未交付租赁房屋，导致合同无法履行，与查明认定的事实不符，不予采信。关于租赁费数额，张晓勇主张李某于2011年10月14日支取租赁费30000元及租赁押金30000元，证据不足，“用款申请单”和“支款凭证”是支取同一笔费用的不同手续，应认定李某仅支取租赁押金30000元，该款应从租赁费中扣除；张晓勇主张的损失第2项中水管、卫生瓷、水泥、电工材料等物品，已与租赁房屋形成附和，李某同意利用，对其价值21793.6元双方均认可，该款亦应从租赁费中扣除。上述张晓勇主张的第2项损失中物品的装修残值归李某所有。张晓勇同意解除租赁合同，但一直占用租赁房屋未向李某交付，现李某同意留用张晓勇的装修残值。为减少双方当事人的损失，酌定张晓勇向李某返还租赁房屋的日期为2013年6月1日，即日起李某对租赁房屋行使占有、使用等权利，不再向张晓勇收取租赁费，因此张晓勇应支付李某租赁费数额为280000元÷12×16=373333.3元。《民法通则》第一百一十三条规定，当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。据此，确定张晓勇承担租赁费373333.3元的50%，即186666.65元，扣除张晓勇已支付的租赁费30000元、投入的水管、卫生瓷、水泥、电工材料等物品21793.6元，张晓勇尚应支付李某租赁费134873.05元。剩余50%的租赁费由李某自行负担。张晓勇要求李某赔偿电话开户费、话费、粉碎机、电机、火锅桌、烤箱、梯子等投入11441元，广告费80000元，没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条第（二）项之规定，
判决如下：
一、解除李某与张晓勇之间的房屋租赁合同；
二、张晓勇于判决生效后十日内支付李某租赁费134873.05元；
三、驳回李某要求张晓勇支付违约金的诉讼请求；
四、张晓勇在租赁房屋的价值21793.6元水管、卫生瓷、水泥、电工材料等物品归李某所有；
五、驳回张晓勇要求李某赔偿电话开户费、话费、粉碎机、电机、火锅桌、烤箱、梯子等11441元，广告费80000元的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8085元、反诉案件受理费1882元，共计9967元，由李某负担5000元，张晓勇负担4967元。宣判后，张晓勇不服，上诉称：被上诉人未使租赁房屋达到正常使用状态，则上诉人不支付租赁费就符合合同约定，要求上诉人承担50%的租赁费，没有事实及法律依据。被上诉人支取的租赁费6万元，及其他上诉人主张的建材投入、广告投入等各项损失，共计173234.6元，应由被上诉人负担。请求依法改判或发回重审。
被上诉人李某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的涉案房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应认定为有效合同。双方均应按照涉案合同的约定履行合同义务。上诉人虽主张被上诉人未交付正常使用的房屋，其可以不支付租赁费。但双方在租赁合同中未将被上诉人交付正常使用的房屋约定为上诉人支付租赁费的条件，而是约定上诉人自2012年开始支付租赁费，且上诉人已于涉案合同签订后的2011年10月14日预付了租赁费，考虑到涉案合同签订后，被上诉人即按照上诉人的要求对租赁房屋进行装修并铺设电缆等，为上诉人的经营进行准备，应视为上诉人已开始控制并使用涉案房屋，应按照合同约定支付租赁费。后上诉人主动撤出了涉案房屋的施工现场，但考虑到被上诉人未按照合同约定配备变压器、安装门窗、楼梯扶手等，也是上诉人未能利用涉案房屋进行实际经营的部分原因，上诉人因此遭受的损失，应由被上诉人进行相应赔偿，并在上诉人应付租赁费范围内予以抵扣。原审法院综合以上情况，酌情认定上诉人向被上诉人支付合同约定租赁费的50%，并无不当。对上诉人的相应主张，本院不予支持。上诉人虽主张2011年10月14日分别向被上诉人支付了租赁费3万元和租赁押金3万元，并提供了李某签字的用款申请单和支款凭证予以证明，但仅在支款凭证中有会计主管等审批人员的签字，且上诉人未能提供向李某交付相应款项的证据，故原审法院认定上诉人提供的两份证据，系支取同一笔费用的不同手续，并无不当。上诉人主张的广告投入、建材投入等损失中超出原审判决认定的部分，均无事实依据，本院不予支持。综上，原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9967元，由上诉人张晓勇负担。本判决为终审判决。
审判长 崔福涛
审判员 宫 磊
审判员 孙月琴
二〇一五年三月二日
书记员 房艳萍 来源：