石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2014）长民初字第1785号原告王欢欢。委托代理人连孟新，石家庄市桥西区达信法律服务所法律工作者。被告刘文明。被告河北正大房地产中介有限公司银都分公司，公司所在地：石家庄市长安区石坊路18号6-20。法定代表人杨清，该公司经理。委托代理人何瑞奇，该公司业务经理。
原告王欢欢诉被告刘文明、河北正大房地产中介有限公司银都分公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年9月2日向石家庄市桥东区人民法院起诉。2014年9月25日，石家庄市桥东区人民法院因行政区划调整被撤销，该案移送至石家庄市长安区人民法院，依法组成合议庭，由
代理
审判员武文文担任
审判长，
代理
审判员殷志江、
人民陪审员崔亚杰参加合议，于2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告王欢欢之委托代理人连孟欣、被告刘文明、河北正大房地产中介有限公司银都分公司之法定代表人杨清、委托代理人何瑞奇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月24日，原告王欢欢通过河北正大房地产中介有限公司银都分公司与被告刘文明签订房屋买卖合同，合同载明：原告王欢欢购买被告刘文明名下位于石家庄市长安区义堂路8号国瑞园B10-1-2903室住宅一套，面积为105.23平方米，合同经由买卖双方及中介签字盖章并生效。原告支付15000元定金后，被告刘文明以种种理由推辞，���使合同无法履行。根据合同约定，如被告刘文明违约，则不仅需退还15000元定金，还应另行支付15000元违约金。但目前原告王欢欢并未收到定金等任何款项，合法权益受到损害。故诉至法院，请求判令：1.原、被告继续履行合同；2.如若不履行合同，则返还原告定金15000元，并由被告支付违约金15000元，如违约金不能支持则要求按同期银行贷款利率支持逾期归还定金的利息损失；3.诉讼费及其他费用由被告承担。
被告刘文明辩称，合同签订后并非被告不履行合同，导致合同不能履行的原因是：因开发商建房不符合相关规定，住宅由跃层建筑改为分层建筑，导致不能办理房产证，而被告对此并不知晓，致使合同不能履行，被告无过错，不应承担违约责任。在被告刘文明发现不能办理房产证后，及时与原告及中介方沟通，并提出了新的方案，即被告将所有购房文件交由原���，房产证办理情况由原告自行办理，房价由原来54万元降至53.5万元，三日内原告王欢欢交清全部款项。但由于原告无法筹足现金，所以被告于2013年7月29日正式书面告知原告，合同终止。2013年9月30日，被告退回原告定金15000元，但原告拒不收取，故被告刘文明将定金交于河北正大房地产中介有限公司银都分公司。在2014年1月24日，被告刘文明通过国瑞园中介找到新买家，并签订了合同，办理了过户手续，2014年5月收到全部房款。所以被告刘文明已经履行应尽义务，不应承担任何责任。
被告河北正大房地产中介有限公司银都分公司答辩称，原告王欢欢与被告刘文明双方签订了房屋买卖合同后，我方及时去房管局调取房屋档案，得知该房产由跃层建筑改成分层建筑系违规建筑，不能办理房产证。之后及时约见双方协商此事，但均未果。公司目前暂时保管原告王欢欢支付��定金15000元，愿意随时返还该定金，但关于违约金和逾期利息等不应由中介公司承担。房管局内部规定中介公司凭借房屋买卖合同才能调取档案，中介公司已经履行了全部责任，无不当行为。本院
经审理查明：2013年5月24日，原告王欢欢通过河北正大房地产中介有限公司银都分公司与被告刘文明签订房屋买卖合同，合同载明，原告王欢欢购买被告刘文明位于长安区义堂路8号国瑞园B10-1-2903室住宅一套，面积为105.23平方米。合同签订时由原告王欢欢支付给被告刘文明15000元定金。合同约定：“合同签订时卖方将产权证明押到中介公司，买方王欢欢将首付款壹拾肆万元交给中介公司代收，待房管局验明手续无误并出具领取买方产权证的凭证后，中介公司将首付款交予卖方。剩余房款肆拾万元整买方委托中介公司办理银行贷款，贷款办下来后直接由中介公司转给卖方。待买方产权证办下来，卖方将房屋钥匙交给买方，合同履行完毕。如在办理手续的过程中，因任何一方的手续问题影响办理或不能办理，造成的损失由责任方承担。如卖方毁约，应于毁约之日起2日内退还定金，并另行支付相当于定金数额的违约金。”2013年5月24日，被告刘文明出具收条一份，载明“今收到王欢欢购买长安区义堂路8号国瑞园B10-1-2903室定金15000元整。”2013年7月29日，被告刘文明向原告王欢欢出具告知一份，载明“因开发商手续不全，不能办理房产证手续。买方也不能全额支付现款，因此购房协议不能履行。特通知买方，望买方尽快取走购房定金。”2013年9月30日，河北正大房地产中介有限公司银都分公司为刘文明出具代收条一份，载明“代收定金壹万伍仟元整。”原告主张买卖双方应按照合同约定继续履行合同，如被告刘文明违约，则应按照合同约定支付等同于定金数额的违约金，即15000元，如违约金条款不能得到支持，则被告应支付逾期退还定金的利息损失。关于赔偿损失的诉讼请求，原告当庭表示放弃。原告王欢欢为证明其主张提供证据如下：房屋买卖合同、定金收到条、告知书各一份。被告刘文明质证认为：对以上证据的真实性无异议。合同不能履行系客观原因导致，与被告无关，其不应当承担违约责任。并且未办证的房产不能出售，故双方签订的合同无效。并且标的房屋已经于2014年1月出售给他人并办理了过户手续，继续履行合同已无基础。现定金15000元在中介公司处，被告刘文明无返还义务也无支付违约金的义务。被告河北正大房地产中介有限公司银都分公司质证认为，定金15000元在公司处，随时可以返还，但其他违约责任均不应承担。被告刘文明为证明其主张提供与原告一致的告知书一份，另提供于2014年9月30日由中介公司出具给刘文明的代收条一份。原告王欢欢质证认为，被告刘文明无权利单方解除合同，对于告知书内容不予认可，另外，该告知书时间载明为2014年7月29日，但原告收到时间为9月底。被告河北正大房地产中介有限公司银都分公司质证认为：可以返还定金15000元，但其他违约责任均不予承担。被告河北正大房地产中介有限公司银都分公司未提交证据。
本院认为，原、被告之间的房屋买卖关系事实清楚，属于合法有效的买卖合同关系，合同双方均应遵守合同约定，履行相应义务。关于房屋买卖合同能否继续履行的问题，鉴于被告刘文明已经将房屋出卖并过户他人，不具备继续履行合同的基础，故对于原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。关于定金返还及违约金赔偿问题。被告刘文明作为完全民事行为能力人，与原告王欢欢签订房屋买��合同，是双方真实意思的表示，应当按约定履行合同义务。双方签订的房屋买卖合同明确约定“合同签订时卖方将产权证明压到中介公司，买方王欢欢将首付款壹拾肆万元交给中介公司代收，待房管局验明手续无误并出具领取买方产权证的凭证后，中介公司将首付款交予卖方。剩余房款肆拾万元整买方委托中介公司办理银行贷款，贷款办下来后直接由中介公司转给卖方。待买方产权证办下来，卖方将房屋钥匙交给买方，合同履行完毕。如卖方毁约，应于毁约之日起2日内退还定金，并另行支付相当于定金数额的违约金。”在三方知晓房产证不能办理事宜后，二被告提出变更合同，将房价由原来54万元降至53.5万元，要求原告王欢欢三日内交清全部款项，被告刘文明交付购房手续及钥匙，待房产证办下后由原告王欢欢自行过户。该解决办法属于对原房屋买卖合同的重大��更，原告王欢欢有权利不予接受，并要求终止合同。故对于原告要求二被告返还购房定金15000元，并另行支付等同于定金数额的违约金15000元的请求，本院予以支持。关于违约责任承担主体及份额问题。根据合同法相关规定，居间人（中介公司）应当就有关订立合同的事项向委托人如实相告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，被告河北正大房地产中介有限公司银都分公司在合同订立及履行过程中无故意损害买卖双方利益的行为，故不应承担违约责任，但应及时返还原告王欢欢定金15000元。被告刘文明单方变更合同，并于房产证办理后，在已经具备继续履行合同的现实基础时选择将房屋出卖给他人，其行为已经构成严重违约，故应按照合同约定当向原告王欢欢支付���约金15000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第107条，第114条、第425条之规定，
判决如下：
一、被告河北正大房地产中介有限公司银都分公司于本判决生效之日起十日内返还原告王欢欢定金15000元；
二、被告刘文明于本判决生效之日起十日内向原告王欢欢支付违约金15000元；
三、驳回原告王欢欢要求被告刘文明继续履行合同的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费175元，由被告刘文明负担（原告已预交，本院不再退还，待被告履行前项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审 判 长 武文文代��
审判员殷志江
人民陪审员 崔亚杰
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 霍丽惠