上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）长民三（民）初字第2074号原告（反诉被告）上海中原物业顾问有限公司，注册地上海市，经营地上海市。法定代表人陆成，执行董事。委托代理人诸葛凤娟，女，上海中原物业顾问有限公司职员。委托代理人周洪恩，男，上海中原物业顾问有限公司职员。被告（反诉原告）徐州松芝置业有限公司，住所地徐州市。法定代表人杜长逊，董事长。委托代理人陈鹏，男，徐州松芝置业有限公司职员。委托代理人高峰，江苏它石律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称“原告”）上海中原物业顾问有限公司诉被告（反诉原告，以下简称“被告”）徐州松芝置业有限公司委托合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，由
审判员郑丽敏独任审判。期间，被告徐州松芝置业有限公司于2014年8月24日向本院提出管辖权异议，经本院裁定驳回后，被告徐州松芝置业有限公司提起上诉。2014年12月5日，经上海市第一中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2015年1月12日（被告徐州松芝置业有限公司当天提出反诉）、2月3日公开开庭进行了审理，原告上海中原物业顾问有限公司的委托代理人诸葛凤娟、周洪恩，被告徐州松芝置业有限公司的委托代理人陈鹏、高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海中原物业顾问有限公司诉称，2013年5月11日。被告委托原告代理销售徐州市经济开发区金龙湖公馆项目并签署《金龙湖公馆商品房销售代理合同》及两份补充协议。2013年10月14日，双方同意解除上述代理合同及相关补充协议。在代理期限内，原告共代理销售成功28���房屋，按代理合同及补充协议的约定，被告应支付原告佣金人民币（下同）120，276.26元。但被告未向原告支付任何费用，故原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令被告立即向原告支付佣金120，276.26及滞纳金（以120，276.26元为基数，自2014年2月15日起至实际支付之日止，按每日万分之五计算）。
被告徐州松芝置业有限公司辩称及反诉诉称，被告将金龙湖公馆项目委托给原告销售，双方就销售任务在合同中达成约定，并就相关违约责任达成约定，原告不能完成销售任务被告有权解除合同，被告可根据市场情况自行决定是否行使解除权，被告决定解除合同的，原告无条件同意并向被告支付违约金100，000元。后根据市场变化需要，双方又签订补充协议，将销售任务作了部分修改。在随后的销售过程中，由于原告不能按时完成约定的售楼任务，被告决定解除与原告��间的代理合同，并于2013年10月12日向原告递交了书面的解除合同通知书。
原告在收到该通知书后，于2013年10月31日与被告签订了解约协议，但该协议对违约责任没有涉及。根据该协议，在2013年11月30日前与被告签订正式商品房买卖合同的客户是有效客户，被告向原告支付的佣金应为36，916.06元，对超过该金额的佣金不同意支付。被告表示仍有追究原告违约责任的权利，故被告提出反诉，要求原告支付违约金100，000元。
原告上海中原物业顾问有限公司对被告的反诉辩称，双方经协商一致，合意解除代理合同，被告按约定向原告支付佣金，解约协议中未涉及违约金，而代理合同已经解除，原告不再需要支付违约金。解约协议签订后，被告实际拿到预售许可证在2013年11月27日左右，因被告取得预售许可证的日期晚于双方可预见的时间，因此在2014年1月7日再一次确认了被告应当向原告支付佣金的具体明细，应视为对佣金结算的变更。且违约金约定过高，被告没有实际损失。根据房地产相关政策，在没有取得预售许可证的前提下是不能有任何销售行为的。故不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2013年5月，原（乙方）、被告（甲方）签订《金龙湖公馆项目商品房销售代理合同》一份，约定甲方委托乙方销售金龙湖公馆，总建筑面积63，000平方米，暂无销（预）售许可证编号，项目类型写字楼（公寓）、商业、独栋办公；甲方保证该销售项目符合法律、法规等相关规定可无法定限制条件的进行销售，乙方保证具备房地产销售代理资质，能够代理销售第一条所述项目，甲乙双方任何一方未能兑现，则相对方有权随时解除合同。守约方行使合同解除权的，违约方应当按合同第十二条第二款约定承担违约责任。甲方违约的，除承担违约责任外，���应依据约定代理服务费用标准支付已成交案件的相关款项；履行期限自签订合同之日起至该物业开盘后9个月止；甲方应向乙方提供与乙方进行销售代理工作有关的所有资料与图纸包括但不限于物业的土地使用权证书／商品房预售许可证、房型图等等；甲方按照合同约定及时、足额支付给乙方各项代理服务费用；甲方承诺2013年10月取得预售许可证；签订该合同前，甲方已认筹客户在合同期内成交的，按该物业成交买卖的每一套单元分别计算代理服务费，数额为该套单元成交价格（根据出售合同／预售合同确定并按甲方实际进款）的0.2%；按该物业成交买卖的每一套单元分别计算代理服务费，数额为该套单元成交价格（根据出售合同／预售合同确定并按甲方实际进款）的1.2%；客户与甲方签订出售合同／预售合同，视为乙方代理成功并计入乙方销售考核业绩，乙方可根��每月实际到帐金额结算佣金；合同有效期内，所有成交的客户甲方均应当依约支付代理服务费，合同依约解除、合议解除或期限届满后30天内，乙方已经接待的客户成交的，甲方仍应向乙方支付代理服务费；合同对销售任务、销售价格、销售奖励及销售考核办法作了约定，其中第一个月完成不少于40套公寓收筹，筹金不少于400万元，并完成1套独栋或平层的销售，并收到首付款……甲方拿到预售许可证后3个月内完成委托销售面积销售率不小于70%……；关于违约责任约定，甲方逾期支付代理服务费，按照逾期支付金额的每日万分之五向乙方另行支付逾期违约金。乙方不能完成约定的销售任务，甲方有权解除合同，甲方可根据市场情况自行决定是否行使解除权，甲方决定解除合同的，乙方需无条件同意并向甲方支付违约金100，000元。2013年5月23日，原、被告签订关于《金龙湖公馆项目商品房销售代理合同》补充协议，约定甲方承诺在乙方入场之前甲方收筹30，000元以下的客户由乙方重新收筹，收筹金额每户100，000元，时间为乙方入住现场售楼处后1个月，如客户转筹成功，则计算为乙方客户，佣金按1.2%计提；甲方承诺2013年10月取得预售许可证，如在此之前取得按2013年10月份计算，如在此之后取得，其任务应随之后延；客户与甲方签订《徐州市商品房买卖合同》，视为乙方代理成功。2013年7月，原、被告签订关于《金龙湖公馆项目商品房销售代理合同》补充协议（二），对主合同9.1销售任务中第2、3款进行修改，对主合同第8.1进行修改，并对代理服务费作了相应调整，如乙方未完成9.1中的2、3销售任务，按当月销售金额的0.8%计提佣金，如完成，按1.2%计提佣金，如超额完成，按1.4%计提佣金。2013年10月31日，原（乙方）、被告（甲方）签订金龙湖公馆解约协议，言明，双方经友好协商就解除双方于2013年5月11日签订的《金龙湖公馆项目商品房销售代理合同》事宜，达成以下协议：甲乙双方同意于2013年10月14日解除《金龙湖公馆项目商品房销售代理合同》及相关补充协议；乙方销售期间所接待客户（相见附表），甲方应予以认同，并待上述客户与甲方签订正式的商品房买卖合同后结算乙方应结佣金；上述乙方客户所购买房源的全部佣金应于2013年11月30日前结清。该日前未与甲方签订正式商品房买卖合同的客户视为无效客户，不再结算佣金，2013年6、7月的客户按0.8%结算，其余按1.2%结算。2013年11月20日，被告取得金龙湖公馆的商品房预售许可证。2014年1月7日，被告在原告提交的金龙湖公馆签约客户确认单上加盖公章，确认原告代理销售成功28套房屋及每套的佣金金额，合计佣金为120，276.26元。其中8套系6、7月份，20套房屋系6、7月份之外。正式签订商品房买卖合同时间最早在2013年11月27日，最迟在2014年1月4日，其中在2013年11月30日前有9套，在2013年12月1日前有6套，在2013年12月15日前有11套，在2014年1月4日前有2套。双方并对原告代理销售过程中认购客户未签约、小定未认购未签约客户、认购申请退款客户进行了确认。嗣后，被告未向原告支付佣金。原告向被告催讨，被告提出原告应支付违约金100，000元，双方产生争议，故原告诉讼来院。审理中，原告表示可以放弃滞纳金，要求被告支付佣金本金。被告则坚持要求原告支付违约金。上述事实，有《金龙湖公馆项目商品房销售代理合同》及附件、关于《金龙湖公馆项目商品房销售代理合同》补充协议、关于《金龙湖公馆项目商品房销售代理合同》补充协议（二）、（金龙湖公馆）解约协议、金龙湖公馆签约客户确���单、商品房预售许可证等证据以及当事人的陈述为证，并经庭审审核无误，本院予以确认。被告提交解除合同通知书及情况说明一份，证明向原告行使解除权，原告否认收到并不认可被告单方制作的情况说明，鉴于被告未能提供邮寄凭证及原告签收材料，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认定。
本院认为，原告上海中原物业顾问有限公司与被告徐州松芝置业有限公司签订的关于金龙湖公馆项目销售代理合同及补充协议均系双方真实意思表示并与法不悖，应为合法有效，双方当事人各应恪守约定依法履行自己的义务。
被告依约应于2013年10月取得预售许可证，原告依约应完成销售任务，客户与被告签订商品房买卖合同视为原告代理成功。2013年10月31日，原、被告双方经友好协商合意解除上述代理合同及相关补充协议，被告对原告销售期间所接待客户予���认可，待客户与被告签订正式的商品房买卖合同后结算佣金，并约定全部佣金于2013年11月30日前结清，2013年11月30日前未与甲方签订正式商品房买卖合同的客户视为无效客户，不再结算佣金。金龙湖公馆项目直至2013年11月20日才颁发预售许可证，被告应当给予原告合理的期限与所接待的客户签订正式商品房买卖合同。原、被告双方在2014年1月7日对金龙湖公馆签约客户进行确认，该确认单明细包括房号、姓名、签约面积、签约单价、签约总价、签约日期、佣金等，由被告加盖公章予以认可，双方并对认购未签约、小定未认购未签约、认购申请退款客户进行了确认，应视为双方对金龙湖公馆项目的最终结算，共有28套房屋由原告成功代理销售，故原告要求支付上述佣金，本院应于支持。被告没有证据证明行使了合同解除权，且原、被告系合意解除代理合同，故原告要求被告支付滞纳金以及被告主张原告存在违约，要求原告支付违约金的反诉理由不能成立，本院均不予采纳。据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第四百零五条之规定，
判决如下：
一、被告（反诉原告）徐州松芝置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海中原物业顾问有限公司佣金人民币120，276.26元；
二、驳回原告（反诉被告）上海中原物业顾问有限公司的其余诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）徐州松芝置业有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2，852.30元，因适用简易程序，减半收取计人民币1，426.15元，由原告（反诉被告）上海中原物业顾问有限公司负担人民币73.40元，被告（反诉原告）徐州松芝置业有限公司负担人民币1，352.75元。反诉案件受理费人民币1，150元（已减半收取），由被告（反诉原告）徐州松芝置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 郑丽敏
二〇一五年二月二十六日
书记员 吴昊天附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。���不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。 微信公众号“”