江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）通中民终字第2741号上诉人（原审被告）吴维蓉。委托代理人袁金兵、钱国梅，江苏秉直律师事务所律师。被上诉人（原审原告）如东县新光供销社有限责任公司，住所地如东县苴镇蔡桥村五组。法定代表人金晓飞，董事长。委托代理人左德仁，如东县苴镇法律服务所法律工作者。
上诉人吴维蓉因与被上诉人如东县新光供销社有限责任公司（以下简称新光供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2014）东洋民初字第0579号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，吴维蓉系新光供销社股东。2009年10月23日双方签订房屋租赁合同，合同约定新光供销社将坐落于新光供销大楼对面、座南朝北、由东向西第2间店面房（建筑面积约为40平方米）出租给吴维蓉用于经营。其中合同第二条约定租赁期限自2010年6月1日至2013年5月30日，第三条约定租金支付方式为合同订立时一次性交清，第四条约定年租金为4800元，合计14400元。合同第十二条对租赁期满后的事宜作了约定：“房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是：在同等条件下承租人优先承租此房屋，如不续租，须在到期之日前三个月通知出租人，并在到期日前处理好物品房屋交付给出租人。”合同第十三条同时对违约责任进行了约定：“违约责任，违约方按总租金的20%赔偿对方。”合同签订后，吴维蓉向新光供销社交纳了上述租金。2012年新光供销社、吴维蓉就房屋续租事宜达成一致意见，吴维蓉向新光供销社预交了三年的房屋租金17100元（自2013年6月1日起至2016年5月30日止），但未续签租赁合同。另查明，涉案租赁房屋系临时用房，2002年原如东县新光供销合作社改制时随该社其他资产一并整体转让给新光供销社，该房屋无产权证书，新光供销社亦未能提供相关建设规划审批手续。现新光供销社欲收回涉案租赁房屋，双方就是否返还租赁房屋问题发生争执，故新光供销社诉至法院，要求判令终止双方之间的房屋租赁合同，吴维蓉返还坐落于新光供销大楼对面、座南朝北、由东向西第2间店面房，并按预收租金标准支付自2013年6月1日起至房屋实际交付之日止的房屋使用费。原审法院认为，涉案租赁房屋系临时建筑，而新光供销社未能提供该临时建筑建设规划的相关审批手续，也未能举证证明该临时建筑仍在有效的使用年限内，应承担举证不能的法律后果，根据最高人民法院相关司法解释，新光供销社与吴维蓉签订的房屋租赁合同应视为无效合同。无效合同自始无效，吴维蓉应将租赁房屋返还给新光供销社。因吴维蓉已实际使用涉案房屋，且双方就续租租金标准亦达成合意，故吴维蓉应当按照约定的租金标准（即年租金5700元）支付房屋占有使用费，自2013年6月1日起至一审判决之日止的房屋占有使用费计算为7590元，吴维蓉已预付租金17100元，多付的9510元新光供销社应返还给吴维蓉（自2014年10月1日起至房屋实际交付之日止的房屋占有使用费仍由吴维蓉按年租金5700元的标准计算给付，从新光供销社应返还吴维蓉的款项中相应扣减）。综上所述，新光供销社与吴维蓉签订的房屋租赁合同无效，吴维蓉应返还租赁房屋并支付房屋占用费。依照《中华人民共和国民法通则》第五条规定之精神，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决：
一、吴维蓉于本判决生效后三十日内将坐落于新光供销大厦对面、座南朝北、由东向西第2间店面房返还给新光供销社。
二、新光供销社于本判决生效后三十日内返还吴维蓉房屋使用费9510元（自2014年10月1日起至房屋实际交付之日止的房屋占有使用费仍由吴维蓉按年租金5700元的标准计算给付，从新光供销社应返还吴维蓉的款项中作相应扣减）。
三、驳回新光供销社的其他诉讼请求。案件受理费减半收取65元，由吴维蓉负担。宣判后，上诉人吴维蓉不服一审判决，向本院提起上诉称，一审未按照新光供销社的诉讼请求判决，违反了程序法上的不告不理原则。一审判决认定案涉租赁房屋为临时建筑，无相关审批手续，无使用年限，据此认定租赁合同为无效合同，不符合客观事实。对于案涉的房屋租赁关系，双方在一审庭审时均确认其真实存在，新光供销社要求终止双方之间的租赁关系不具备任何法定条件和法律依据，一审判决内容侵害了吴维蓉的合法权益。请求二审法院撤销原判，依法将本案发回重审或者直接改判驳回新光供销社的诉讼请求。
被上诉人新光供销社答辩称，一审法院的判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉租赁房屋系临时用房，新光供销社不能提供相关建设规划审批手续，亦无相应产权证书，此种情形违反了我国城乡规划法及建筑法上的强制性规定，原审据此认定案涉租赁合同无效并无不当。合同被认定无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。因双方并未明确是否存在损失及其范围，故在本案中对此问题不予处理，若确因合同无效造成当事人具体损失的，可另行解决。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原审判令新光供销社返还吴维蓉多收取的租金，新光供销社并不持异议，此亦不侵害吴维蓉的实体权益。因案涉房屋租赁合同被认定为无效合同，无效合同的效力自始无效，故原审判决并未支持新光供销社要求终止双方房屋租赁合同的诉讼请求，该案判决内容未超出新光供销社的诉请范围，并不违反程序法上的不告不理原则。综上，吴维蓉的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币130元，由上诉人吴维蓉负担。本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理
审判员 张峥嵘
代理
审判员 郭相领
二〇一五年二月十一日
书 记 员 施惠惠 更多数据：搜索“”来源：