山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）菏民一终字第759号
上诉人（原审原告）：冯秀兰，农民。
委托代理人：苗怀壮。委托代理人刘福银，山东天清律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：巨野东方红房地产开发有限责任公司。
法定代表人：常玉啟，该公司董事长。
委托代理人：张旗，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。
上诉人冯秀兰因与被上诉人巨野东方红房地产开发有限责任公司（以下简称巨野东方红房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省巨野县人民法院（2014）巨民重字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月14日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。原审法院
经审理认定：2010年7月27日，原告冯秀兰在尚东太阳城小区认购商品房一套（C5号楼3单元601室）并与被告签订了认购登记书。2010年10月2日，原告冯秀兰（乙方）与被告巨野东方红房地产公司（甲方）签订车库使用权转让协议，约定：甲方将尚东太阳城小区C5号楼12号车库的使用权转让给乙方，价款50000元，当日交付。乙方付清款后，对该车库享有排他的独占使用权，期限与所占土地批准使用年限相同。协议签订后，原告即将50000元交付被告。但被告一直未能将车库交付给原告，亦未变更所有权登记。2008年9月16日因开发需要，拆迁人巨野县土地储备中心将李某某坐落于煤建公司的房产一处予以拆迁，被拆迁人李某某选择回迁房屋，双方达成房屋拆迁产权调换协议书。2011年4月10日该片区改造建设指挥部与李某某签订了选房确认书，将涉案车库确认给李某某。2011年4月12日，被告巨野东方红房地产公司与回迁户李某某签订房屋产权调换合同，将C5号楼3单元201室以及双方争议的上述车库作为回迁房交付给了李某某，李某某亦未办理车库产权变更登记。原审法院认为：原告冯秀兰与被告巨野东方红房地产公司签定的车库使用权转让协议双方意思表示真实，内容不违反法律规定，合同成立并生效。协议虽然名为使用权转让，但转让后原告对该车库享有排他的独占使用权，且车库使用期限与所占土地使用期限相同，其实质属于车库买卖；被告辩称原被告之间签订的车库使用权转让协议是租赁关系的意见，原审法院不予支持。被告与原告签订了车库转让协议后，又与案外人李某某签订房屋产权调换合同，该合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的法定情形，应为有效合同。最高人民法院2011年全国民事审判工作会议纪要中，对一房数卖的合同履行问题已明确规定，即：在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案原告与被告签订的车库转让协议和被告与案外人签订的房屋产权调换合同均为有效，双方均未办理产权变更登记，但根据庭审查明的事实，能够证明案外人李某某已合法占有该车库，原、被告所签订的车库转让协议已无法履行。原审法院依法向原告释明，是否变更诉讼请求，主张解除车库使用权转让协议，由被告返还已付购房款及利息，赔偿因合同不能履行所造成的损失，原告不同意解除车库使用权转让协议，要求确认涉案车库归其所有。房屋买卖合同与所有权确认不属同一法律关系，如原告要求确认房屋所有权可另行起诉。山东省高级人民法院2011年民事审判工作会议纪要，关于释明权的行使问题明确规定：依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，人民法院对民事行为的效力或者法律关系的性质认定与当事人的诉求不一致的，应当行使释明权，告知当事人变更诉讼请求，当事人坚持不变更诉讼请求的，人民法院应依法驳回其诉讼请求。参照上述规定，原告要求履行车库转让协议，确认涉案车库归其所有的诉讼请求，原审法院应予驳回。原告要求被告赔偿因迟延交房给其造成的损失72500元，未提供相关证据予以证明，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原审法院不予支持。综上，本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五之规定，
判决如下：驳回原告冯秀兰的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告冯秀兰负担。
上诉人冯秀兰不服上述民事判决，向本院上诉称：
一、本案一审中原告在诉讼中变更诉讼请求为依法确认尚东太阳城小区C5号楼12号车库归原告所有，本案即相应变更为确认之诉，人民法院应当依据事实与法律确认涉案房屋归属。
二、本案不属合同无法履行。根据我国《物权法》的规定，不动产交付的标志是到房产部门办理产权登记手续，本案中任何人没有到房产管理部门办理房屋权属证明，车库仍可交付，房产交易合同仍可履行。
三、应当依法确认涉案车库归上诉人所有。2010年10月2日，上诉人与被上诉人签订车库使用权转让协议，并将50000元房款交付给被上诉人。但被上诉人于2011年4月12日将涉案车库又转让给李某某，被上诉人的行为违背诚实信用的民事基本原则，不应得到鼓励，合同目的也不应当得到实现。请求二审法院撤销原判，依法确认尚东太阳城小区C5号楼12号车库归上诉人所有；判令被上诉人赔偿因其自身过错迟延交付，给上诉人所造成的相关损失和上诉人因此而支出的合理费用，共计81900元；涉案全部费用由被上诉人承担。
被上诉人巨野东方红房地产公司答辩称，一、一审判决适用法律正确。
二、双方当事人的合同已无法履行。争议车库已向第三方交付，本案双方当事人的合同从事实上已无法履行，上诉人对交付的性质理解错误。
三、被上诉人因不可抗力而不能履行合同，不应当承担违约责任。双方当事人所签车库使用权转让协议中没有约定车库交付时间。该协议签订后发生了回迁户上访事件，政府强行收回车库后，被上诉人曾与上诉人多次协商，给其调换其他车库，但上诉人不同意，坚持要原来的车库，以致造成现在不能履行的结果。政府将已出售给被上诉人的车库强行收回并分配给了回迁户，属于被上诉人不可预见且不可避免的情况，被上诉人不应当承担违约责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审审理认定的事实与原审判决认定事实基本一致。
本院认为，冯秀兰与巨野东方红房地产公司签定的车库使用权转让协议，其实质属于车库买卖，双方意思表示真实，为有效合同。双方当事人签订上述车库转让协议后，巨野东方红房地产公司又与案外人李某某签订房屋产权调换合同，将涉案车库作为李某某的回迁房，该房屋产权调换合同不存在法定无效的情形，亦为有效合同。本案中冯秀兰与巨野东方红房地产公司签订的车库转让协议和巨野东方红房地产公司与案外人李某某签订的房屋产权调换合同均为有效合同，冯秀兰、李某某均未办理产权变更登记，但案外人李某某已合法占有该车库，冯秀兰与巨野东方红房地产公司签订的车库转让协议客观上已无法履行。冯秀兰在本案中仅享有合同权利，巨野东方红房地产公司并未将涉案车库交付给冯秀兰，冯秀兰未办理涉案车库产权变更登记，并未取得涉案车库的所有权，其要求确认涉案车库归其所有无事实根据及法律依据，依法不应支持。冯秀兰可主张解除车库使用权转让协议，由巨野东方红房地产公司返还已付购房款及利息，赔偿因合同不能履行所造成的损失，从而维护自己的合同权益。双方当事人之间的法律关系的性质为房屋买卖合同关系。冯秀兰在一审重审中变更诉讼请求为要求确认涉案车库归其所有，属物权保护类诉讼请求。房屋买卖合同与所有权确认属不同的法律关系，经原审法院依法行使释明权，告知冯秀兰变更诉讼请求，冯秀兰坚持不变更诉讼请求，原审法院依法驳回其要求确认涉案车库归其所有的诉讼请求，并无不当。上诉人冯秀兰要求被上诉人巨野东方红房地产公司赔偿损失及合理费用81900元，未提供充分有效证据予以证明，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人冯秀兰负担。本判决为终审判决。
审 判 长 李建民
审 判 员 吴树峰
代理
审判员 李 锋
二〇一五年二月三日
书 记 员 韩 蕊 更多数据：