广西壮族自治区宁明县人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民初字第465号原告黄永刚，男，1975年8月20日出生，壮族，居民，住所地广西壮族自治区宁明县。被告覃超（曾用名方冠超），男，1983年6月18日出生，壮族，居民，住所地广西壮族自治区扶绥县。被告廖丽英，女，1987年4月26日出生，瑶族，居民，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区。被告南宁远源贸易有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市新阳北三路18号南宁市新阳造纸厂商业综合楼B区三楼302号房。法定代表人廖胜勇，经理。
原告黄永刚诉被告覃超、廖丽英、南宁远源贸易有限公司（以下简称远源公司）建设用地使用权纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理后，依法组成由
代理
审判员农爱萍担任
审判长，
代理
审判员黄珍莹、
人民陪审员黄硕参加的合议庭，于2015年1月5日公开开庭审理了本案。
书记员农彦兰担任记录。原告黄永刚及其委托代理人黄树标到庭参加诉讼。被告覃超、廖丽英、南宁远源贸易有限公司经本院传票传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄永刚诉称，2009年底，被告南宁远源贸易有限公司在宁明县寨安乡政府斜对面其售地部公开宣传并出售宁明县寨安乡宝源小区（原寨安乡粮所土地）项目的宅基地。被告远源公司及其几名经理承诺：远源公司已经买下寨安乡粮所土地用于开发销售宅基地，也就是将寨安乡粮所土地分成一块块宅基地进行出让，谁交完合同约定的购买宅基地款就可于2010年6月20日得到公司帮助办理的《国有土地使用权证》和建房手续。为此，原告于2009年12月15日前往被告设在寨安街的售地部交付购地金1000元，并与被告签订了《土地转让合同》，并按期支付了购买宅基地款76347元（第13号宅基地，面积76.5平米，每平米998元）。按照双方签订的《土地转让合同》第四条的约定：出让人（被告）应当在2010年6月20日前将合同项下之宗土地《国有土地使用权证》办理受让人（原告），并使该宗地达到三通一平。然而直到现在，应该交付给原告的《国有土地使用权证》的交付期限已经严重超期，原告多次联系被告或前往被告处要求其履行合同，但是被告以种种理由拒绝履行，并拒绝为原告所购买的地块办理好《国有土地使用权证》，也没有将地块交付给原告，严重侵犯了原告的合法权益。原告不仅无法圆住房梦，更遭受到了巨大的经济损失，生活彻底陷入困境，为此诉至法院。另外，合同是被告的承诺格式合同，被告方的承诺不容反悔。根据双方签订的《土地转让合同》第十七条的约定：“受让人按合同约定足额支付地价的，出让人必须按照合同约定，按时为受让人办理土地证。由于出让人原因不能按时办证的，每延期一日应按合同总价款的千分之五支付违约金”。被告的合同承诺应当履行。因此，原告有权要求被告依照合同约定为原告购买的宅基地办理好《国有土地使用权证》，并按照合同约定从2010年6月21日起至被告履约之日止给原告计算违约期限并支付原告违约金。被告南宁远源贸易有限公司为售地进行宣传，由被告廖丽英授权被告覃超与原告签订合同，后由被告南宁远源贸易有限公司收取购地款，而后三被告漠视合同责任，不予履行。三被告的行为已构成严重违约，依法应当承担继续共同履行合同及共同支付违约金的连带责任。原告黄永刚对其主张在举证期限内提供的证据有：1、土地转让合同一份，拟证明原、被告存在合法的土地买卖关系；2、购地说明一份，拟证明购地过程；3、收据（2张），拟证明远源公司收购地款76347元；4、存款回单2份，拟证明原告分别支付购买土地价款9000元及66347元；5、寨安乡宝源小区（原寨安乡粮所土地）购地须知，拟证明被告公开宣传、出售土地的事实；6、寨安乡宝源小区总平面图一份，拟证明被告公开宣传、出售土地的事实；7、远源公司工商查询单一份，拟证明南宁市远源公司的基本情况；8、覃超及廖丽英身份情况各一份，拟证明覃超及廖丽英身份；9、名片一份，拟证明南宁市远源公司黄靖麟副总经理；10、照片一份，拟证明售楼部照片。被告覃超、廖丽英、南宁远源贸易有限公司未提出答辩意见，在举证期限内也未提供证据。本案当事人的争议焦点是：1、原告黄永刚与被告覃超、廖丽英、南宁远源贸易有限公司签订的《土地转让合同》是否合法有效？2、被告南宁远源贸易有限公司是否违约，是否应该支付原告黄永刚支付违约金？被告覃超、廖丽英应否对上述款项承担连带责任？根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条的规定，当事人对对方当事人提供的证据有进行质证的权利。本案被告覃超、廖丽英、南宁远源贸易有限公司经本院传票传唤不到庭参加诉讼，视其为放弃质证的权利。
本院认为原告黄永刚提供的证据符合证据的客观性、关联性、合法性要求，被告覃超、廖丽英、南宁远源贸易有限公司未到庭质证亦未提供相反证据予以反驳，本院确认其证明力。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年底，被告南宁远源贸易有限公司于在宁明县寨安乡政府斜对面其售地部公开宣传并出售宁明县寨安乡宝源小区（原寨安乡粮所土地）项目的宅基地。被告远源公司及其几名经理承诺：远源公司已经买下寨安乡粮所土地用于开发销售宅基地，也就是将寨安乡粮所土地分成一块块宅基地进行出让，交完合同约定的购买宅基地款就可于2010年6月20日得到公司帮助办理的《国有土地使用权证》和建房手续。为此，2009年12月15日，原、被告签订《土地转让合同》，约定由原告购买被告销售的宁明县寨安乡宝源小区（原寨安乡粮所土地）项目第12号宅基地，总价款为76347元。合同约定被告应于2010年6月20日前交付该宅基地《国有土地使用权证》，合同签订后，原告于年月日支付定金元，于年月日按揭贷款支付购地款万元，于年月日向被告支付元。但被告却未能按约交付宅基地，也没有履行承诺，原告为此诉至法院，要求被告承担继续共同履行合同及共同支付违约金的连带责任。并按期支付了购买宅基地款76347元（第12号宅基地，面积76.5平米，每平米998元）。按照双方签订的《土地转让合同》第四条的约定：出让人（被告）应当在2010年6月20日前将合同项下之宗土地《国有土地使用权证》办理受让人（原告），并使该宗地达到三通一平。然而直到现在，应该交付给原告的《国有土地使用权证》的交付期限已经严重超期，原告多次联系被告或前往被告处要求其履行合同，但是被告以种种理由拒绝履行，并拒绝为原告所购买的地块办理《国有土地使用权证》，也没有将地块交付给原告，严重侵犯了原告的合法权益。另外，合同是被告的承诺格式合同，被告方的承诺不容反悔。双方签订的《土地转让合同》第十七条的约定：“受让人按合同约定足额支付地价的，出让人必须按照合同约定，按时为受让人办理土地证。由于出让人原因不能按时办证的，每延期一日应按合同总价款的千分之五支付违约金”。被告的合同承诺应当履行。原告为此诉至法院要求被告依照合同约定为原告购买的宅基地办理好《国有土地使用权证》，并按照合同约定从2010年6月21日起至被告履约之日止给原告计算违约期限并支付原告违约金。被告南宁远源贸易有限公司为售地进行宣传，由被告廖丽英授权被告覃超与原告签订合同，后由被告南宁远源贸易有限公司收取购地款，而后三被告漠视合同责任，不予履行。2009年4月13日，中盛公司中标湘西自治州茨岩塘至永顺公路改建工程土建施工第5合同段，并与建设方湘西自治州龙永公路建设有限责任公司签订了一份施工合同。按照合同的约定，中盛公司需在工程开工前将200万元履约保证金交付给龙永公司。王东鑫多年从事承揽土石方开挖工程，经案外人王宇介绍，王东鑫欲承揽中盛公司该工程的部分土石方开挖。中盛公司提出要王东鑫先行支付200万元方可协商。王东鑫按中盛公司的指定于2009年4月15日分两次分别转账159万元、21万元，2009年4月16日转账20万元，共计200万元，汇入中盛公司经营科副科长邱志刚的私人账户上。2009年4月16日，邱志刚将该笔汇款中的180万元通过银行转账的方式汇入中盛公司在中国农业银行长沙市劳动路支行账号为的账户。2009年4月16日，中盛公司将该180万元转款通过从中国农业银行长沙市劳动路支行的账户进行转账的方式向龙永公司交纳保证金180万元，另20万元履约保证金已由邱志刚在投标阶段交纳给龙永公司。2009年4月17日，龙永公司向中盛公司出具了200万元履约保证金的收据。中盛公司中标的湘西自治州茨岩塘至永顺公路改建工程土建施工第5合同段工程开工后，王东鑫即在该工程中从事土石方开挖。2009年11月，王东鑫退出该工程。后王东鑫多次向两被告索要200万元借款均未果。2012年5月14日，王东鑫提起诉讼，请求判令两被告承担连带归还原告借款200万元及逾期利息的责任。另查明，被告廖丽英系被告南宁远源贸易有限公司的授权出让人，覃超系被告南宁远源贸易有限公司的授权竞买人，其二人均系南宁远源贸易有限公司职员。
本院认为，原告购买被告荣达房地产公司销售的商品房，被告未在约定时间内交付房屋，且在原告向法院起诉后，仍未向原告交付房屋，构成根本违约，故根据法律规定，原告要求解除合同、被告退还已付购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。就本案当事人签订的商品房买卖合同而言，原、被告在合同中约定解除合同后被告应当按照中国人民银行同期贷款基准利率的2倍赔偿原告损失，被告认为过高并明确提出调整，为平衡双方的权益，做到弥补当事人经济损失与适当惩罚当事人违约行为相结合，本院在考虑原告损失的基础上，以原告实际交款日为准，按同期中国人民银行贷款利率的百分之一百三十调整原告主张的赔偿金。故被告应返还原告购房款188800元，并支付赔偿金36860.29元［（78800元×6.40%÷
本院认为，一、原告黄永刚与被告覃超、廖丽英、南宁远源贸易有限公司签订的《土地转让合同》是否合法有效的问题。被告广西宁明威成综合物流园有限公司提出原告滕焕辉采用欺诈手段私自与未得到被告广西宁明威成综合物流园有限公司委托授权的工作人员韦锡忠、张志猛、刘健签订工程结算决议没有法律效力的答辩意见。（1）依照《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案韦锡忠、刘健为被告广西宁明威成综合物流园有限公司的股东（发起人）之一，韦锡忠、刘健、张志猛同时担任公司副总经理，而且工程从发包、监工管理、评审验收、进行结算都是由韦锡忠和刘健代表公司负责实施，原告滕焕辉有理由相信韦锡忠、刘健、张志猛签订工程结算决议是代表公司履行职务的行为，韦锡忠、刘健和张志猛代表公司与原告滕焕辉签订工程结算决议的行为构成表见代理；（2）从借款单及银行付款凭据看，有两笔款项共250000元是在工程结算当天及后来支付的，工程款的支付得到了时任公司法定代表人黎子尧的审批同意，证实被告广西宁明威成综合物流园有限公司支付给原告滕焕辉工程价款800000元是依照双方签订的工程结算决议履行合同付款义务。综上所述，
本院认为双方签订的工程结算会议纪要是双方的真实意思表示，具有法律效力。
二、被告南宁远源贸易有限公司是否违约，是否应该支付原告黄永刚支付违约金的问题。原、被告在合同第九条明确约定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之五向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。本案中，原、被告约定的违约金比例，显然过分高于造成原告的损失，违反有关法律的规定，本院不予支持。合本案事实，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，违约金应按照同地段同类房屋租金标准确定，被告逾期交房时间自2014年1月1日起至2014年6月25日止，逾期交房6个月，参照崇左市价格认证中心确定的宁明县兴宁城市中心商品房的市场平均租金参考价10元/平方米，原告购买的宁明县兴宁城市中心第B幢3单元1702号房，建筑面积101.68平方米，违约金应为：101.68平方米×10元/平方米×6个月＝6100.80元。张东升逾期还款，已构成违约，当事人在《委托担保服务合同》中约定的违约金应系资金利息损失，浙鑫公司自愿调整违约金计算标准，主张按中国人民银行同期贷款利率的四倍计取，该院予以支持，违约金应以920000元为基数，自张东升逾期还款之日即2011年10月20日起计算至判决确定还款之日止。本案双方当事人均坚持自己未违约，其目的是抵消、动摇或者吞并对方的违约金请求权，在此情况下，无论法院判定其应支付多少违约金，其均会认为违约金过高，如简单地认为当事人未主张违约金过高，法院不能调整违约金，则可能造成事实上的不公平。系争房屋现在的价格不低于2012年签约时，故双方约定的总房价款10%的违约金过高，本院将综合考量合同约定的违约金数额、违约方的过错程度、房价变化情况、房屋实际使用情况等因素，酌情调整蔡征应当承担的违约金数额。
三、被告覃超、廖丽英应否对上述款项承担连带责任的问题。最后，关于案涉《协议》中甲方“张志华”的签名非本人签字与乙方仅有“杨世康”签名捺印，是否足以影响协议效力和责任承担主体的认定，
本院认为，虽张志华作为甲方在签订协议时因故未能参加，但委托其女代为签字，且张志华有在其名字上按捺手印表示认可的行为，由此可以认定张志华对协议内容并无异议。对于乙方仅有杨世康的签名捺印，法律后果能否及于宏图公司的问题，
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，构成表见代理合同必须满足以下条件：一是行为人有以被代理人名义与相对人签订合同的意思表示；二是行为人与相对人签订的合同符合合同成立和有效的条件；三是客观上有足以使相对人相信行为人具有代理权的表征；四是合同相对人在主观上应当善意、无过失。本案中，张志华为证明薛健康系宏图公司负责人，原审提交《林地、林权经营流转协议》、《林地林权流转补充协议》两份证据，前述两份协议中代表宏图公司签字的均为薛健康，张志华作为一名普通村民，从其认知水平和可以获得信息的渠道等因素考虑，薛健康代表宏图公司签订前述两份协议的行为足以使其相信薛健康具有对宏图公司的代理权。同时，从签订协议的过程来看，张志华是在当地乡政府、村民委员会的相关工作人员的组织协调下，经电话沟通与薛健康协商一致后达成案涉《协议》，并由薛健康委托杨世康代为签字确认，因此，结合张志华出于对薛健康具有代理权的认知，协议签订过程中有乡政府、村民委员会相关工作人员参与，可以认定张志华签订案涉《协议》时具备善意且无过失的主观方面构成要件，故杨世康在案涉《协议》上签字的法律后果应当及于宏图公司。因案涉《协议》并未对违约责任进行约定，对张志华要求支付逾期付款利息的请求，不予支持。因此，宏图公司应按《协议》向张志华支付250000元补偿款。因向原告出售废铁的一方为万年红公司，并非李富智，李富智与原告商谈价格是其职务行为，应由名仕歌舞厅对外承担责任。其在本案中不应承担责任，故原告要求被告李富智与万年红公司承担连带责任并无法律依据，对原告的该主张原审法院不予支持。另查明：成少珍系新伟成公司员工，其在信德公司提供的对帐单上签名确认是职务行为。原审法院认为：信德公司与新伟成公司之间的买卖关系合法有效，应受法律保护。新伟成公司结欠信德公司货款，有成少珍签名确认的对帐单为据，事实清楚，可予认定。新伟成公司怠于履行还款义务，应负逾期付款的违约责任。信德公司要求新伟成公司付还结欠的货款及该款逾期付款违约金于法有据，原审法院予以支持。成少珍在信德公司提供的对帐单上签名确认是代表新伟成公司的职务行为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对他的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”的规定，应由新伟成公司承担由此引起的法律后果。合同双方应按合同约定全面履行合同义务。本案原告代省敏与被告西峡县金利达矿业有限公司2011年7月19日签订承包协议后，于2012年1月17日经双方协商再次签订新的承包协议，系双方当事人的真实意思表示，其不违反法律强制性规定依法成立并已生效，为有效合同，原告要求被告西峡县金利达矿业有限公司按合同约定支付原告1695200元并承担相应利息的请求中，原被告于2012年1月17日签订的协议第七条已明确约定，在原协议承包期内，原告代被告西峡县金利达矿业有限公司付给当地群众的所有款额计16万元和停产两个月的基本电费3.52万元，共195200元，被告西峡县金利达矿业有限公司必须在2012年3月20日前付给原告，到期不能付清，由被告承担所欠总额的每天1%的罚金，因被告西峡县金利达矿业有限公司未按约履行还款义务，已构成违约，对此被告西峡县金利达矿业有限公司应承担民事责任。对原告要求被告西峡县金利达矿业有限公司按2012年1月17日签订协议第九条之规定给付原告原投入150万元的请求，因原告庭审中提供的证据难以证明系被告原因造成本协议无法履行，且被告对此持有异议，对此请求本院不予支持。被告程英原系被告西峡县金利达矿业有限公司的法定代表人，其对外所签合同应为职务行为，所负债务应为被告西峡县金利达矿业有限公司的债务，被告程英对此债务不应承担民事责任，故对原告要求被告程英承担还款责任的请求，本院不予支持。刘跃峰是信昌公司职工，双方签订内部项目管理协议，由刘跃峰承包信昌公司的工程项目，原审对双方关系的认定依据充分。刘跃峰、宋克宗共同将该工程以信昌公司的名义承包给宋建民，宋建民履行完毕合同义务后，信昌公司应承担向宋建民支付工程款的合同义务。刘跃峰作为信昌公司的职工，且信昌公司将本案工程交由刘跃峰管理，宋建民有充分的理由相信刘跃峰的行为代表信昌公司，信昌公司认为刘跃峰的行为不能代表信昌公司的主张不能成立。至于信昌公司与刘跃峰在内部项目管理协议中约定不得再行分包或转包，是双方之间的内部约定，信昌公司不能据此对抗宋建民的权利主张。本案的争议焦点是原告支付给两被告的200万元款项是什么性质。原告出于想承揽被告中盛公司所中标的湘西自治州茨岩塘至永顺公路改建工程土建施工第5合同段土石方开挖工程的目的，按指定将200万元款项汇入被告中盛公司经营科副科长邱志刚（即本案被告邱志刚）的私人账户上。被告邱志刚在收到原告该汇款后，将其中的180万元汇款以转账的形式汇给了被告中盛公司，加上被告邱志刚先前代被告中盛公司支付给龙永公司的20万元现金，被告中盛公司共支付了200万元履约保证金给龙永公司。龙永公司亦向被告中盛公司出具了200万元履约保证金的收据。本案中，虽然原告与被告中盛公司之间没有相应的借条、欠条等书面的依据，但综合以上事实来看，被告中盛公司的确是借用了原告的200万元用于支付履约保证金给龙永公司，该200万元款项应属于借款的性质，原告与被告中盛公司之间存在事实上的债权债务关系，被告中盛公司应对原告承担偿还200万元的责任。因原告与被告中盛公司之间未约定归还期限及逾期利息，故对原告要求偿还逾期利息的诉请不予支持。被告邱志刚作为中盛公司的经营科副科长，其在整个过程中所参与的活动及作为皆为职务行为，故对原告要求被告邱志刚连带偿还200万元及逾期利息的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：
一、原告黄永刚与被告覃超、廖丽英、南宁远源贸易有限公司签订的《土地转让合同》合法有效；
二、被告南宁远源贸易有限公司支付原告黄永刚违约金。
一、遂平公司、秦光远、金春喜、杨二辉、宋钢锋于本判决生效后十日内偿还浙鑫公司代偿本金920000元并支付相应违约金（以920000元为基数，自2011年10月20日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付至本判决确定还款之日止）；案件受理费9236元，由被告覃超、廖丽英、南宁远源贸易有限公司负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费9236元（开户名称：崇左市财政局，开户银行：中国农业银行崇左分行营业室，帐号：20×××13），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 农爱萍
代理
审判员 黄珍莹
人民陪审员 黄 硕
二〇一五年二月××日
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