淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）淮开民初字第3158号原告王文川，男，汉族，1979年6月30日出生。委托代理人陶玉兰、金丽，江苏衡鼎律师事务所律师。被告淮安金华置业有限公司。法定代表人周根华，该公司董事长。委托代理人徐红军，该公司员工。
原告王文川与被告淮安金华置业有限公司（以下简称金华置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告委托代理人陶玉兰、金丽，被告徐红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王文川诉称，原、被告于2013年6月22日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于淮安经济技术开发区南京路北侧29号5-2-2022、2056、2023号的商铺。总价308750元。被告应于2013年12月31日前交付房屋。合同签订后，原告支付了全款，但至今被告未向原告交房及办理相关权属证书。原告现提起诉讼，请求解除双方所订合同，判令被告返还购房款及自2013年6月22日至实际给付之日银行同期贷款利息，被告承担本案诉讼费用。
被告金华置业公司辩称，我公司不同意解除合同，因原告购买的商铺已经具备办证条件。原、被告于2013年6月所签订的合同，当时没有办理网签，之后符合网签条件的时候，被告通知原告前来重新签订合同便于将来办理产权证，但是原告没有到被告处重签合同。原告所购买的商铺是与管理公司签订的租赁合同，目前商铺已经出租正在装修。对于延期交房和办产权证的违约责任被告同意承担。
经审理查明，位于淮安经济技术开发区南京路北侧29号东城商贸中心项目由被告开发建设。原、被告于2013年6月22日分别签订编号为881590、881591、881592商品房买卖合同，约定原告向被告购买5-2-022、2056、2023号的商铺，房屋总价为308750元；房屋的交付时间为2013年12月31日；交付的条件为该商品房经验收合格。关于出卖人逾期交付的违约责任，合同约定：逾期不超过90天，自合同规定的最后交付期限的第二天起至交际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；超过90天后的第二天起至交付之日止，按日支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。关于产权登记，合同约定，出卖应在房屋交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得权属登记证书的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。双方还约定了其他条款，同日，原告还与淮安市鑫食代企业管理有限公司（以下简称鑫食代公司）签订《商铺委托经营及回购合同》，约定原告将其所购买的上述商铺委托鑫食代公司经营，委托经营的期限自合同签订之日的次日起10年；租金从第四年起算，于每年1月向委托方支付；该物业正式交付起并满5年或10年，委托方有权要求受托方无条件收购该物业。双方还约定原告委托鑫食代公司办理房屋交接、验收等。上述合同签订当日，原告向被告支付了全部购房款308750元。2014年3月28日，东城商贸中心开始试营业，有部分业主进场经营。2014年12月10日，原告诉至本院并提出上列诉讼请求。原告为支持其主张，向本院提交商品房买卖合同、缴款凭据、商铺委托经营及回购协议、其他购房人收到的被告房屋使用说明书和质量保证书，证明被告应当于2013年12月31日前交付商品房并办理相关权证，但迄今为止，被告未交付商品房也为办理相关权属证书，构成根本违约。被告对原告提交证据的真实性没有异议，对于相关证书，被告表示其他楼交付的比较早，5号楼的证书当初也向相关业主寄了一部分，后来不够用就没有寄，包括原告在内。庭审中，被告还陈述，原告购买的5号楼于2014年8月交房，迟延交房的原因是因人防及消防工程验收时间较长，耽误交付。5号楼预计2015年1月试营业。被告还表示其在庭审后三日内向本院提交有关向鑫食代公司交付商铺的相关材料，但被告之后未向本院提交。关于逾期交房的责任，原告表示合同约定的条款剥夺原告解除合同的权利，该条款属格式条款，应当作出对原告有利的解释。上述事实，有原告提交的相关证据及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，是被告为了重复使用而预先拟定，合同中有关逾期交房条款的约定，未经与原告商定，存在对原告有关解除合同权利加以限制或排除的情形。因此，双方当事人关于逾期交房违约责任的约定属于格式条款。合同履行中，被告未能依约于2013年12月31日前将经验收合格的房屋交付给原告，也未履行向办理权属登记机关提供资料进行备案的义务，构成违约。被告虽主张迟延交房是因人防及消防验收所致，但未举证，如确因上述原因，也非不可抗力或合同约定的被告可以延期交付情形。关于被告还称的原告所购房屋于2014年8月通过鑫食代公司交付，其亦未举证，且也未依合同约定的方式办理有关交付手续。故应确认被告没有履行交付房屋的义务。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《》第的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《》第规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。被告与原告所签订的商品房买卖合同，虽未作出出卖人逾期交付买受人有权解除合同的约定，但所订合同有关逾期交房违约责任的条款属于格式条款，存在排除对方主要权利的情形，故该条款无效。原告主张解除合同具有事实依据，也符合上述法律规定，本院依法应予支持。被告应当承担向原告返还购房款及自支付购房款之日至返还之日银行同期贷款利息的责任。
被告辩称的不同意解除合同的理由不能成立，本院不予采纳。本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品商买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定
判决如下：
一、解除原告王文川与被告淮安金华置业有限公司于2013年6月22日签订的编号为881590、881591、881592商品房买卖合同；
二、被告淮安金华置业有限公司于本判决生效后十日内，向原告王文川返还购房款308750元及利息（自2013年6月22日至实际给付之日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5930元，减半收取2965元，由被告负担（案件受理费原告已交，被告在履行上述义务时，一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）
审判员 陈建淮
二〇一五年一月九日
书记员 史 洋 更多数据：