江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2014）盱民初字第2275号原告淮安宜家物业服务有限公司，组织机构代码69678728-5，住所地淮安市淮海北路金马酒店公寓北楼A座16012室。法定代表人姚锦珍，公司总经理。委托代理人ＸＸ平。被告盛云。委托代理人许静（系委托人丈夫）。
原告淮安宜家物业服务有限公司（以下简称宜家物业公司）与被告盛云物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月15日立案受理后，依法由
审判员金刚适用简易程序于2014年12月6日公开开庭进行了审理。原告宜家物业公司委托代理人ＸＸ平、被告盛云的委托代理人许静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宜家物业公司诉称，原告系盱眙县苏果世豪大厦的物业服务公司，按照原告与淮安世豪房地产开发责任有限公司签订的物业服务合同，向被告提供相关物业服务，被告应向原告缴纳物业服务费7662元。经原告多次电话、上门催收，被告却以各种理由推诿。为维护原告的合法权益，请求判决：被告给付2009年1月29日起至2014年4月30日物业费2367元、垃圾处理费375元、电梯电费及二次供水电费4103元、电梯维保费及年检费817元，合计7662元；本案诉讼费用由被告承担。
被告盛云辩称，1、原告起诉主体不适格，因为淮安宜家物业服务有限公司，进驻苏果世豪大厦，未和业主签订物业管理合同，更不知道该公司有无服务资格，只是今年七到八月份，由原来看门的人催交电梯电费，二次供水费及垃圾处理费等，业主才知道所谓的淮安市淮安宜家物业服务有限公司，2014年5月份才到世豪大厦进行物业管理。而且宜家物业进驻后，原告已经交了596元费用。2、起诉的费用没有依据，起止时间不明，物业服务差。3、2014年8月之前，从来没有人催收费用。要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2006年12月31日，被告盛云与淮安世豪房地产开发责任有限公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的“苏果世豪”商住综合楼604室，房屋面积为125.81平方米，约定于2007年12月31日交房，2008年1月28日接收了房屋。双方对前期物业服务进行了约定：物业费每月每平方米0.3元，垃圾处理费每月5元，电梯电费及二次供水电的电费是每月每平方米0.5元、电梯维保费及年检费每年每平米是1.3元。2008年2月1日，淮安世豪房地产开发责任有限公司与盱眙县都梁物业管理中心签订《前期物业服务合同》，约定由盱眙县都梁物业管理中心对其开发的“苏果世豪”商住综合楼提供前期物业服务，期限从2008年2月1日起至2012年2月1日止。2009年初，淮安世豪房地产开发责任有限公司终止与盱眙县都梁物业管理中心的前期物业服务合同，另与原告签订《物业服务合同》，期限从2009年1月29日起至2014年4月30日止。但在合同履行期间，主要由原告提供业务指导，淮安世豪房地产开发责任有限公司协助管理，物业服务上不够完善到位。原告以淮安世豪房地产开发责任有限公司名义代缴了电梯电费及二次供水电的电费与电梯维保费、年检费等。期间，向业主催收费用无果。淮安世豪房地产开发责任有限公司也确认原告是前期物业服务与主张相关费用的主体。2014年9月2日，原告以落款“盱眙世豪大厦物业管理处”名义《致全体业主一封信》，言明：淮安宜家物业服务有限公司盱眙分公司与淮安世豪房地产开发责任有限公司签署了服务协议，于2014年5月1日接管小区等。被告亦从2014年5月1日起向原告的“盱眙世豪大厦物业管理处”交纳了596元各项费用。另外，被告受领房屋时交了2009年1月29日前的物业费453元，并交纳装潢保证金等1700元。诉讼中，原、被告双方均同意结算。另查明，争议的物业小区至今没有成立业主委员会。认定上述事实证据有，原、被告双方的陈述，物业服务合同，被告盛云与淮安世豪房地产开发责任有限公司商品房买卖合同其中的物业服务协议与承诺书、结算表，淮安世豪房地产开发责任有限公司证明，电费发票等证据，以上证据经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，前期物业管理是指房屋自售出之日起至与签订的《》生效时止的物业服务，目的是为以后的物业服务创造良好的条件。依照《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。结合本案而言，开发商淮安世豪房地产开发责任有限公司与原告之间签订的前期物业服务合同符合法律规定，对业主具有约束力。物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。法律规定，业主在物业管理活动中，有履行按时交纳物业服务费用的义务，而被告未按时交纳物业费用属违约行为。因原告提供的物业服务不够完善到位，物业费应酌减，但原告垫付的电费等，理应由物业使用人承担。被告抗辩的原告不具有诉讼主体资格，费用没有依据与超过时效的理由均不成立，本院不予支持。原告主张的费用计算与测算基本合理，除物业费、垃圾处理费予以酌减50%外，其他的应予支持。被告同意将交纳的保证金1700元冲抵部分费用的意见，本院予以采纳。因此，被告应向原告支付2009年1月29日起至2014年4月30日间的各项费用为4591元（2367元＋375元）＊50%＋4103元＋817元-1700元）。本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，
判决如下：被告盛云于本判决发生法律效力之日起十日内向原告淮安宜家物业服务有限公司支付物业管理费用合计4591元。案件受理费50元，减半收取25元，由原告淮安宜家物业服务有限公司负担10元，被告盛云负担15元。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局综合处；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。
审判员 金 刚
二〇一五年一月八日
书记员 陈克飞附本案援引的法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用…第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：