（2013）台民初字第1797号
裁判日期: 2014-09-09
公开日期: 2015-01-19
案件名称
李亮与台儿庄区马兰屯镇闫浅社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一审民事裁定书
法院
枣庄市台儿庄区人民法院
所属地区
枣庄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李亮,台儿庄区马兰屯镇闫浅社区居民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百三十九条第一款
全文
山东省枣庄市台儿庄区人民法院民 事 裁 定 书（2013）台民初字第1797号原告李亮，城镇居民。委托代理人杨兆明，山东京杭律师事务所律师。被告台儿庄区马兰屯镇闫浅社区居民委员会。法定代表人闫贵金，主任。委托代理人贺成柱，山东贺成柱律师事务所律师。原告李亮与被告台儿庄区马兰屯镇闫浅社区居民委员会（以下简称闫浅居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李亮及委托代理人杨兆明、被告闫浅居委会的委托代理人贺成柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李亮诉称，2007年4月1日原告经被告同意，承包了赵钦文租赁的闫浅居委会综合服务楼经营项目（详见闫浅居委会与吴长河、赵钦文于2006年6月16日签订的租赁闫浅居委会综合服务楼合同书和原告与赵钦文于2007年4月8日签订的承包闫浅居委会综合服务楼协议书），根据协议约定，案外人赵钦文将租赁的闫浅居委会的服务楼一座第一三四五层，二层北四间和楼东至公路边场地承包给原告经营使用，使用期限为15年，即自2007年4月1日起至2021年12月31日止，每年承包金为三万元整。原告承包后为了搞好经营，卖掉了自己的原有住房，筹集资金经营，于2007年4月6日首先向赵钦文支付了原楼房装修款124000元。为了有利于经营，原告又对所承包的楼房做了进一步的装修装饰，购买了经营旅社所需的床铺、空调、电视机及经营饭店所用餐饮餐具等物品，总投资款约314404.5元。所有这些投资因被告要求解除协议而将全部损失，对此原告要求被告给予赔偿，但被告拒不赔偿。根据协议约定，原告承包楼房经营期限为15年，现经营时间不足6年，尚有9年的经营期限，根据原告与用房客户签订的租赁经营合同所约定的年租金额计算，原告每年受到的间接经济损失为146200元，9年的间接经济损失为1315800元，被告对此损失仍不愿赔偿。上述损失均是因被告提前解除租赁协议所致，被告应予赔偿。为维护原告的合法权益，请求判令被告赔偿因解除租赁合同给原告造成的直接经济损失和间接经济损失合计1315800元；诉讼费用由被告全部承担。被告闫浅居委会辩称，2007年4月1日原告从他人手中转租了被告的综合服务楼，原告在未经被告方同意的情况下再次将综合服务楼按诉状中所述转租给他人，其转租行为应为无效，同时这也是法定解除合同的条件。另外本案争议房屋在政府棚户区改造的拆迁范围之内，且双方均认可争议房屋已被拆迁完毕，根据法律规定这属于不可抗力造成的合同无法履行，因此原告要求被告赔偿损失没有法律依据，应依法驳回其诉讼请求。原告为证明其诉讼主张提供以下几组证据：1、赵钦文与被告闫浅居委会签订的房屋租赁合同复印件一份和被告闫浅居委会另案起诉原告的民事诉状一份，证明原被告之间存在房屋租赁合同关系。被告对该组证据的真实性、与本案的关联性均无异议。2、原告拍摄的体现本案争议房屋被拆迁前情形的光盘一个和体现争议房屋被拆除后的现场照片2张，证明原告租赁的争议房屋已被强行拆除。被告对该组证据没有异议，但争议房屋被拆除是因为棚户区改造。3、赵钦文书写的收条一张，证明原告于2007年4月6日交给赵钦文租赁房屋的装修费124000元；艾亮书写的收据1张和填写的装修材料单据22张，证明原告支付艾亮内墙刷漆工程款16000元和装修材料款73012元；原告因装修总共支出213012元。4、其他单据53张，证明原告因经营旅馆、餐饮等需要而购置空调、冰箱、冰柜、床铺、桌椅等物品，现因房屋被拆迁致使原有物品失去原有的利用价值，原告因此造成的其他投资损失为101392.5元。对以上3、4组证据，被告认为即使存在装修情形，也应该折旧的问题，如果应该赔偿的话，应以鉴定结论或评估报告为准，原告仅提供收据和相关陈述，不能作为有效证据使用，也无法证实其主张。5、原告分别与闫贵银、赵会、王涛、倪登平、陈兴堂、黄建国六人签订的房屋租赁合同各一份，每年的租金合计136600元；另外原告还与王冲存在租赁关系，但双方之间没有签订书面的租赁合同，每年租金为9600元；以上合计每年租金总额为146200元。根据合同约定的租赁期限，尚有9年未经营，因此原告因不能继续经营受到的可得利损失为1315800元。被告认为本组证据全部都是涉案房屋的转租合同，根据法律规定房屋转租应取得原出租方的同意，否则转租合同无效，本案中原告转租并未征得被告同意，故其转租行为无效。另外被告闫浅居委会认为部分转租合同形成的时间是后期伪造的，但其未申请对合同的真实性进行鉴定。被告为证明其诉讼主张提供了山东省住房和城乡建设厅、山东省发展和改革委员会、山东省财政厅和山东省国土资源厅于2011年5月4日联合下发的鲁建房字（2011）11号文件，即《关于下达2011年棚户区改造计划的通知》，证明台儿庄区马兰屯镇闫浅社区被政府列入2011年城市棚户区改造计划，本案涉案房屋是因棚户区改造需要被依法拆迁，给原告造成的损失不应由被告进行赔偿。经审理查明，2006年6月16日，被告闫浅居委会与案外人吴长河、赵钦文签订租赁合同，约定将被告所有的综合服务楼的一、三、四、五层，二层北四间和楼东至公路边的场地租给吴赵二人使用；租赁期限为15年，从2007年元月1日至2021年12月31日，每年租金33000元；承租方在租赁期间需要装修装饰，经出租方同意，在不影响楼体整体结构的基础上，方可装修改造；因国家工程和国家方针政策要求需变更或解除本合同，双方可按政策协商依法解决。2007年4月6日，原告李亮向赵钦文支付了赵钦文因对涉案房屋进行装修支出的费用124000元和2007年的房屋租金30000元。2007年4月8日赵钦文与原告李亮、案外人张登华签订协议，将上述租赁物转租给李亮和张登华二人使用，租赁期限为15年，从2007年元月1日至2021年12月31日，每年租金30000元；在承包期间需要装修装饰，经赵钦文同意，在不影响楼的整体结构的基础上，方可装修改造；因国家工程和国家方针政策要求变更或解除本合同，在赵钦文和闫浅居委会协商同意下，可按政策依法解决。2007年7月8日，原告李亮与案外人张登华签订协议，李亮将其所有的房屋作价88000元出售给张登华，张登华退出涉案房屋的租赁经营。原告李亮从2008年起将每年的租金交给被告闫浅居委会。原告李亮在承租涉案房屋后，因经营需要又对涉案房屋进行了装修。后原告李亮又将部分房屋转租给黄建国等人使用。2011年5月4日，山东省住房和城乡建设厅、山东省发展和改革委员会、山东省财政厅和山东省国土资源厅联合下发了鲁建房字（2011）11号《关于下达2011年棚户区改造计划的通知》，将台儿庄区马兰屯镇闫浅社区列入2011年城市棚户区改造计划。2013年12月14日，涉案的租赁房屋被拆除。本院认为，原告李亮从案外人赵钦文处转租被告闫浅居委会所有的综合服务楼，并向被告闫浅居委会交纳租金，闫浅居委会按照李亮与赵钦文签订的租赁协议的约定收取李亮每年30000元的租金，应视为被告闫浅居委会对赵钦文和李亮的转租行为予以认可，原告李亮与被告闫浅居委会之间按照房屋转租协议形成了新的房屋租赁合同关系。赵钦文和李亮签订的房屋转租协议，意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，原被告双方应按照该协议的约定享有权利和履行义务。现因政府棚户区改造工程的需要，涉案租赁房屋已被拆迁，致使合同目的不能实现，双方同意房屋租赁协议提前解除。本案系因拆迁行为引起的纠纷，原告诉请的装修装饰物的损失以及不能继续履行租赁合同造成的损失赔偿，其实质应是房屋承租人在房屋拆迁过程中未能与拆迁人、被拆迁人达成拆迁补偿安置协议所导致的纠纷，理应属于补偿安置争议。房屋承租人与拆迁人、被拆迁人之间不属于平等主体之间的民事法律关系，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，因此本案不应作为民事案件处理，应裁定驳回起诉。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百三十九条之规定，裁定如下：驳回原告李亮的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长 张裕胜审 判 员 刘广汉人民陪审员 朱 红二〇一四年九月九日书 记 员 范珍珍 微信公众号“”