（2013）梓民初字第1213号
裁判日期: 2014-09-09
公开日期: 2015-01-09
案件名称
赵某诉李某买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
梓潼县人民法院
所属地区
梓潼县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵某某,李某某,杨某某
案由
确认合同有效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十七条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第七十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第五十六条第一款，第六十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
四川省梓潼县人民法院民 事 判 决 书（2013）梓民初字第1213号原告赵某某，女，汉族，四川省梓潼县人。委托代理人赵兴甲，四川经义律师事务所律师，特别授权。被告李某某，男，汉族，四川省梓潼县人。第三人杨某某，女，汉族，四川省梓潼县人。委托代理人曹体林，四川经义律师事务所律师，一般代理。原告赵某某诉被告李某某确认合同有效纠纷一案，本院受理后，杨某某申请作为第三人参加诉讼，本院依法追加杨某某作为本案的第三人，由代理审判员李卓君适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某某及其委托代理人赵兴甲、被告李某某、第三人杨某某及其委托代理人曹体林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵某某诉称：2004年4月19日，原、被告签订住房买卖合同，合同约定被告将文昌镇紫阳街35号房管所宿舍4楼1号卖与原告，原告分两次支付购房款31000元，合同签订当日原告向被告支付购房款30000元，余款1000元在原告领到被告转移变更给原告的新的房屋所有权证时一次性付清。合同同时约定被告协助原告办理房屋所有权证转移变更手续及向原告开具单位土地使用权证明书，并各自承担办理房屋转移变更相关费用。原告购买被告住房后一直居住至今，原告多次找被告协助过户，被告以种种理由推诿。为维护原告合法权益，特诉至法院。诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的买卖合同有效；2、责令被告立即协助原告办理房屋所有权及土地使用权变更登记手续，并承担相关费用；3、诉讼费由被告承担。被告李某某答辩称：第一，根据相关法律规定，2004年4月19日原、被告签订的《住房买卖合同》属于无效合同。同时被告未征得涉案房屋共有人的书面同意，也未取得涉案房屋的土地使用权证书。第二，原告不符合《物权法》规定的善意取得不动产的条件，应认定合同无效。原告在明知涉案房屋有共有人，且该共有人反对涉案房屋进行买卖的情况下仍购买该房，且原告是乘被告因涉嫌经济犯罪，急需弥补亏空之际，与被告签订的房屋买卖合同。第三，既然合同无效，当事人应相互返还因合同取得的财产，而不是继续履行合同。事实上被告多次找原告协商解除合同，但是遭到原告的拒绝。第三人杨某某诉称：原告赵某某与被告李某某签订的房屋买卖合同是无效合同，涉案房屋是被告李某某与第三人的夫妻共同财产，被告李某某在未征得第三人同意的情况下，以租赁名义私自与原告赵某某签订房屋买卖合同，构成无权处分行为。原告赵某某对本案所涉房屋不构成善意取得，原告作为受让人，明知是夫妻共同财产，需经过夫妻二人同意签字，并到房管部门办理过户方能生效，原、被告签订房屋买卖合同时，未征得第三人同意，也未办理过户登记，买卖合同自始无效，权利人任何时候都可以主张合同无效。原告赵某某所支付的房价明显低于当时房屋市场价格。请求判决：1、确认被告李某某名下的位于梓潼县文昌镇紫阳街35号房产是夫妻共同财产；2、请求确认2004年4月19日原告赵某某与被告李某某签订的房屋买卖合同无效。原告赵某某对第三人杨某某的主张答辩称：第三人的主张不能成立，第三人对卖房一事知情，却未主张权利。原告起诉李某某有理有据，原告的诉讼请求应依法得到法院支持。被告李某某对第三人杨某某的主张答辩称：同意第三人的主张。经审理查明：2004年4月19日，原告赵某某与被告李某某签订《住房买卖合同》，约定被告将位于梓潼县文昌镇紫阳街35号房管所宿舍4楼1号（含分摊面积共64.54m²）卖给原告。合同约定：“买卖房屋的价款为31000元，采用二次性付款方式，被告在签订房屋买卖合同之日一并将房屋交付原告使用，原告一次性支付房款30000元，余款1000元人民币于原告领到被告转移变更登记的新房屋所有权证时一次性付清；房屋内的窗帘、热水器、浴霸、炉盘、坐式马桶、灯具一并折价处理归原告所有；被告协助原告办理房屋所有权证转移变更手续，及时向原告开具单位的土地使用权证明书，并各自承担房屋转移变更手续费用；原告接手房屋时，被告自行付清原使用房屋产生的水、电、气、有线电视收视费和物业管理有关费用；如一方无正当理由不履行合同，违约方承担全部法律、经济责任；如遇到特殊人力不可抗拒的自然灾害和人为影响时，互不承担违约责任等。”原告于2004年4月19日一次性支付被告房款30000元，被告向原告出具收款条一张，并将该房屋所有权证移交给原告。此后原告一直居住在该房屋中，该房屋一直未办理所有权转移变更登记手续。另查明：被告李某某与第三人杨某某于1995年1月9日办理结婚登记。被告李某某于1996年12月通过房改政策购买获得涉案房屋，购房实付金额为18104.02元。1997年11月27日，被告李某某取得该涉案房屋的房屋所有权证。该《梓权私字第6079号房权证书》上面记载的房屋所有权人为李某某，无共有权人，且李某某享有该住宅100%产权。被告李某某与第三人杨某某因顾及小孩读书，于2003年底搬至现三圣路北段122号居住。被告李某某因职务犯罪，于2005年被取保候审，2006年被判处有期徒刑3年6个月，于2009年1月出狱。被告李某某与第三人均认可除李某某在监狱服刑期间，被告李某某与第三人杨某某均居住在一起。涉案房屋的房产证在交予原告之前放在被告与第三人所居住的房屋内，原、被告之间签订的买卖合同也是放在所居住的房屋内。涉案的《住房买卖合同》系被告李某某起草。之后，被告一直未按照合同约定协助原告进行房屋产权变更手续。上述事实，有原、被告及第三人陈述、结婚证复印件、收款条复印件、住房买卖合同复印件、房屋所有权证复印件、证人证言等证据，原件经庭审举证、质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：合同是当事人以设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合法有效的合同受法律保护。本案争议的焦点为：一、原告与被告签订的《住房买卖合同》是否有效；二、被告能否以显示公平、原告赵某某并非善意取得该房屋为由，请求撤销双方当事人签订的《住房买卖合同》。一、关于合同的效力问题，我国《民法通则》第五十五条规定，“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是所有合同生效必须具备的基本条件，依此规定要件，本案中，原、被告均是智力健全的成年人，具有独立订立合同并独立承担合同义务的主体资格，原、被告具有完全的民事行为能力，符合合同生效的第一个要件。其二，原、被告意思表示是否真实，原、被告在签订房屋买卖协议时，没有任何一方强迫对方与自己签订房屋买卖协议，协议是被告自己起草，双方在自愿的前提下达成的协议，协议约定了交易房屋所处地段、房屋数量、面积、价款、如何过户、违约法律后果等内容，被告愿意出售、原告愿意购买，说明当时双方当事人签订的房屋买卖合同是真实的意思表示，符合合同生效的第二个要件。再次，原、被告双方签订的房屋买卖协议，是双方当事人对自己民事权利和义务关系的自由处分约定，不违反法律的强制性规范或者社会公共利益。被告辩称在出售房屋时，涉案房屋仅办理了房屋产权证，还没有单独的土地使用证，属于未依法领取权属证书的情形，属于房地产不得转让的情形之一，此合同因违反《城市房地产管理法》的强制性规定，因而属于无效合同。《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第三十七条的相关规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系，在性质上该条规定属于管理性的禁止规范，并非效力性的禁止规范，而对于合同效力发生影响的一般是效力性的禁止规范。虽然李某某在出售该房屋前未领取房屋单独的土地使用证，但是其已经领取了房屋所有权证，未办理土地使用证只是违反了管理性规范并不能对抗第三人，更不当然导致买卖合同无效。对于李某某的这一辩称本院不予支持，该合同符合合同生效的三个要件。因此，原、被告签订的房屋买卖合同协议有效。二、被告能否以合同显失公平、被告赵某某不构成善意取得为由，请求撤销房屋买卖协议。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”由此可以看出，显失公平的构成要件包括两方面：一是客观要件，即客观上当事人之间的经济利益不平衡；二是主观要件，即一方故意利用优势或者另一方无经验等订立了显失公平的合同。客观上，出售房屋的价格是双方协商确定的，即使当事人之间的经济利益不平衡，也不能认定显失公平；主观上，原、被告双方在买卖法律关系中双方地位平等，没有优劣之分，双方可以对房屋买卖讨价还价，原告也没有迫使被告出售房屋，被告对自己房屋市场价值应当知情，被告自愿将涉案房屋出售给原告，属被告对自己民事权利的任意处分，原告愿意购买，并未违反法律规定，原告与被告达成的房屋买卖协议，不能认定显失公平。被告也未举证证明此合同存在显失公平的情形，故被告的这一辩称，本院也不予支持。关于杨某某在本案中是有独立请求权的第三人还是无独立请求权的第三人，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。”原、被告诉讼标的是房屋买卖关系，杨某某认为双方签订的房屋买卖协议侵犯了其共有财产的权利，杨某某申请作为第三人参加诉讼，请求确认该涉案房屋系被告与第三人的夫妻共同财产，并确认原、被告之间签订的房屋买卖合同无效。杨某某实际是以本诉的原、被告为自己的被告进行的诉讼，符合法律规定有独立请求权第三人的规定。涉案房屋系被告与第三人在婚姻关系存续期间购买，理应属于其夫妻共同财产，对于这一事实，本院予以认可。关于第三人主张被告出售房屋未经本人同意，擅自处分共有财产，属于无权处分，应属无效问题。本案争议房屋属于不动产，所有权证上记载的所有权人是“李某某”，共有权人一栏是空白，因此李某某是公示的所有权人。根据不动产登记的法律规定及物权公示公信原则的基本原理，不动产物权依法登记之后即具有法律上的公信力，原告基于对不动产登记的信赖而从事交易，有理由相信登记簿上记载的权利人李某某就是真正的权利人，其交易安全应当受到公信力的保护，因此基于物权公示前提下原告与被告订立的房屋买卖合同应当受法律保护。即使被告出售的房屋是被告与第三人的夫妻共同财产，也不能对抗善意的原告。何况原告购买该涉案房屋后，一直居住在房屋里面，被告和第三人是多年的夫妻，共同生活多年，被告将其与原告签订的房屋买卖合同也一直放置于他们所居住的家中，房屋出售至今已十年，第三人并未通过法律途径主张其所诉称的权利。因此第三人请求确认原、被告之间所签订的合同无效的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告与被告签订的房屋买卖协议，意思表示真实，内容符合法律规定，应受法律保护，该协议对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人应当严格按照协议约定行使权利、履行义务。原、被告之间的《住房买卖合同》明确约定，被告协助原告办理房屋所有权证转移变更手续，各自承担办理房产转移变更相关费用，因此，本着尊重当事人意思自治原则，原告主张被告承担所有办理产权过户手续费用的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第72条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、原告赵某某与被告李某某订立的房屋买卖合同有效；二、限被告李某某于本判决生效后十五日内按照合同约定，协助原告办理产权变更登记手续；三、驳回原告其他诉讼请求；四、驳回第三人杨某某请求确认该买卖合同无效的诉讼请求。本诉案件受理费550元，减半收取275元，保全费330元，共计605元，由被告李某某负担；第三人之诉案件受理费275元，由第三人杨某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。代理审判员 李卓君二〇一四年九月九日书 记 员 刘晓凤附：适用法律条文《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第72条一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 微信公众号“”