（2014）三中民终字第10874号
裁判日期: 2014-09-09
公开日期: 2015-06-26
案件名称
柳金梅等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
柳金梅,童向铮
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第10874号上诉人（原审原告）柳金梅，女，1972年6月10日出生，自由职业者。委托代理人韩续，北京市智舟律师事务所律师。上诉人（原审被告）童向铮，女，1975年11月10日出生。委托代理人王景，北京市中通策成律师事务所律师。上诉人柳金梅、童向铮因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第27769号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人柳金梅之委托代理人韩续、被上诉人童向铮之委托代理人王景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年6月，柳金梅起诉至原审法院称：2013年4月21日，我委托陈海雯与童向铮签订《房屋买卖合同》，约定我购买童向铮所有的北京市朝阳区松榆南路38号院7号楼×号房屋，房屋总价款410万元；双方在签订本合同20个工作日内积极配合向房屋所在区房地产交易所申请办理房屋权属过户相关手续；任何一方不按期办理过户手续或不提供相关证件、资料等，致使本合同无法按期顺利履行的，每延误一日应向对方支付房屋总价款千分之三的违约金。合同签订当日，我如约支付定金15万元。2013年5月9日，双方办理了网签手续。2013年5月17日，因房屋处于租赁状态，我替童向铮支付了收回房屋的违约金14400元。此后，童向铮以种种理由拒绝配合办理贷款手续及产权转移登记手续，要求我全款支付。此后，童向铮又提出重新与我签订合同，房屋的总价款也要相应提高。我不同意，双方协商无果。现我起诉，要求继续履行我与童向铮签订的《房屋买卖合同》；童向铮配合我办理北京市朝阳区松榆南路38号院7号楼×号房屋的产权转移登记手续；童向铮向我支付延期办理过户手续的违约金100万元。童向铮辩称：我与柳金梅之间未签署房屋买卖合同，双方不具备房屋买卖合同关系。柳金梅提交的网签合同仅有其一方签字，我不认可，合同不成立。柳金梅与陈海雯之间不存在真实的委托关系，实际上是陈海雯不具有购房资格，陈海雯借用柳金梅的名义购房。我与陈海雯签署房屋买卖合同时，并未见到柳金梅的授权委托书，对于授权内容、代理事项均不知情。柳金梅在缺乏真实购房意愿的情况下，为了帮助陈海雯规避购房政策，与我签订购房合同。柳金梅向我主张高额违约金，缺乏事实依据，且无真实损失发生。我不同意柳金梅的诉讼请求。原审法院经审理查明：北京市朝阳区松榆南路38号院7号楼×号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人登记在童向铮名下。柳金梅为案外人陈海雯出具了落款日期为2013年4月20日的授权书，内容为：“本人柳金梅，身份证号：×××，有意向购买童向铮女士名下房产，房产信息为：北京朝阳区松榆南路38号院美景东方小区7号楼×室。因本人需处理个人事务，现特授权陈海雯，身份证号：×××代表本人前往中介公司与童向铮女士商谈，并代表本人签署与本次购房相关的任何文件及采取任何行为，柳金梅对陈海雯在此购房过程中的所有行为均认可。”2013年4月21日，童向铮（甲方、出售方）与陈海雯（乙方、买受方）签订《房屋买卖合同》。约定：甲方出售涉案房屋，房屋建筑面积112.11平方米；房屋交易价格为410万元，上述交易总价款包括房价款、现有的公共维修基金、室内不可移动之装修装饰、附属设施；乙方在签订本合同时即支付甲方购房定金15万元，乙方应在办理贷款时，支付除乙方贷款申请额之外的剩余房款，即首期房款（包括已付定金）；贷款部分的房款按银行规定由银行直接支付，如乙方所申请的贷款未获得批准或贷款数额不足申请额，乙方于银行贷款事项通知之日起3个工作日内，补足购房首期房款，或积极配合满足批贷条件；甲乙双方经协商在签订本合同后20个工作日内积极配合向房屋所在区（县）房地产交易所申请办理房屋买卖权属过户相关手续；甲乙任何一方不按期办理过户手续或不提供相关证件、资料等（含贷款所需相关材料），致使本合同无法按期顺利履行的，每延误一日应向对方支付房屋总价款千分之三的违约金，逾期超过10个工作日，守约方有权解除合同，或要求违约方履行合同；现租户的赔偿金由乙方承担。合同签订后，陈海雯代柳金梅向童向铮支付购房定金15万元。2013年5月9日，中介方北京市顺益兴房地产经纪有限公司（以下简称顺益兴公司）为柳金梅、童向铮办理了购房网签手续。2013年5月17日，陈海雯代童向铮向涉案房屋的承租人支付了提前解除合同的违约金。之后，童向铮未配合柳金梅办理购房贷款手续。审理中，童向铮主张其对陈海雯代理柳金梅签约不知情，在诉讼中方看到上述授权书；其于2013年6月查询购房网签信息后，得知购房人为柳金梅，随后向顺益兴公司询问原因，被告知以柳金梅的名义申请贷款，贷款利率更低，其便提出需与柳金梅重新签订合同；并主张陈海雯不具备购房资格，故以柳金梅的名义购房。柳金梅主张陈海雯在签约前已告知童向铮及顺益兴公司代理柳金梅购房，并向童向铮、顺益兴公司出示了上述授权书；后顺益兴公司曾多次要求童向铮提供配合办理贷款的相关资料，但童向铮未予提供；双方约定2013年6月7日面谈，但童向铮未到场；之后童向铮提出要求支付全款、按2013年6月的市场价格重新签订买卖合同等要求。柳金梅就其主张向法院提供了顺益兴公司的人员张永康、吴磊的证言等。经法院向陈海雯核实，陈海雯答复：柳金梅系其男朋友丁永志的嫂子，当时家里商量或者在陈海雯与丁永志结婚后购房，或者由柳金梅购房，最后决定由柳金梅购房，购房款由柳金梅负担；并主张签约时已向童向铮出具了由柳金梅书写的委托书。审理中，柳金梅表示其可自行筹集购房款。原审法院经审理认为：陈海雯代柳金梅在《房屋买卖合同》上签字，该买卖合同项下的权利义务应当由柳金梅承担。童向铮称其与柳金梅之间不存在买卖合同关系，法院不予采纳。柳金梅与童向铮之间的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。柳金梅要求继续履行合同，法院予以支持。在柳金梅向童向铮支付购房款后，童向铮应配合柳金梅办理涉案房屋的产权过户手续。因童向铮在履行合同过程中存在未及时配合柳金梅办理购房贷款之情形，故应承担违约责任。但柳金梅主张之违约金数额过高，法院将根据合同履行情况予以酌定。2014年月，原审法院判决如下：一、柳金梅于本判决生效后七日内给付童向铮购房款三百九十五万元；童向铮于收到该款项之日起三日内协助办理将北京市朝阳区松榆南路38号院7号楼×号房屋过户至柳金梅名下的产权转移登记手续。二、童向铮于本判决生效后七日内给付柳金梅违约金十五万元。三、驳回柳金梅其他诉讼请求。判决后，柳金梅、童向铮均不服，上诉至本院。柳金梅的上诉请求：1、请求依法撤销（2013）朝民初字第27769号民事判决书；2、请求依法改判童向铮协助柳金梅将涉案房屋过户后，柳金梅再支付395万元购房款；3、请求依法判决童向铮支付违约金100万元；4、请求依法判决童向铮承担一、二审的诉讼费。上诉理由：1、原审判决判令柳金梅先支付395万购房款，童向铮收到购房款后3日内配合柳金梅办理涉诉房屋的过户手续，这极不合理、显失公平，应当改判；2、原审判决的违约金数额过低。童向铮的上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回柳金梅的全部诉讼请求。上诉理由：1、原审判决认定陈海雯系代柳金梅在《房屋买卖合同》上签字，该买卖合同项下的权利义务应当由柳金梅承担，显然属于认定事实错误，证据不足；2、原审判决认定柳金梅与童向铮之间存在《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，明显与事实不符；3、原审判决认定童向铮在履行合同过程中存在未及时配合柳金梅办理购房贷款之情形，故应承担违约责任，同样缺乏事实与法律依据；4、原审判决基于对童向铮与柳金梅之间并不存在房屋买卖合同关系这一事实的错误认定，判决合同继续履行，有悖于合同相对性的基本原则；5、根据证据规则的要求，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判，当本案双方当事人对同一事实提出内容不同的证据时，法院应对其有无证明力以及证明力的大小进行审查判断，并在判决书中公开说明判断的理由，原审判决未能按照证据规则的要求认定、分析判断双方证据，使得本案事实认定明显缺乏依据。本院查明事实与原审法院查明的事实基本一致。庭审中，柳金梅提交了存量房屋买卖合同、房屋产权证书、契税证明、户口本、入学通知等，证明目的是柳金梅为给孩子落户上学只好向丁永志购房而支出的费用。童向铮对上述证据的真实性无异议，但认为不属于新证据的范畴且与本案无关。童向铮提交公证书，证明目的是童向铮为了积极配合陈海雯办理房屋过户手续才办理的公证书。此外，童向铮表示对柳金梅与陈海雯之间的委托书表示过怀疑，但未申请鉴定。上述事实，有相关书证、双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：本案存在两个争议焦点：一、陈海雯是否代柳金梅签订合同；二、童向铮是否存在违约行为。对此，本院分析如下：首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有提供证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据柳金梅为陈海雯出具的授权书以及证人证言，可以认定柳金梅授权陈海雯代其购房的事实。童向铮虽对委托书表示怀疑，但未申请鉴定，亦未提出相反证据。故原审法院认定陈海雯代柳金梅在《房屋买卖合同》上签字并无不当，该买卖合同项下的权利义务应当由柳金梅承担，双方应按照合同约定履行合同义务。其次，童向铮未按照合同约定配合柳金梅办理涉案房屋的产权过户手续，存在违约行为，应当承担违约责任。原审法院根据合同履行情况对违约金进行酌减并无不当。综上，柳金梅、童向铮的上诉请求，本院不予支持。原审法院所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费13800元，由柳金梅负担10500元（已交纳），童向铮负担3300元（柳金梅已预交，童向铮于本判决生效之日起七日内给付柳金梅）；二审案件受理费27600元，由柳金梅负担13800元（已交纳），由童向铮负担13800（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 江锦莲代理审判员 王锦强代理审判员 沈 放二〇一四年九月九日书 记 员 孙承松 来源：