（2014）东开民初字第174号

裁判日期: 2014-09-09

公开日期: 2014-11-11

案件名称

唐新霞与闫春梅房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

东营经济技术开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

唐新霞,闫春梅

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第二十八条；《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第二百三十五条

全文

山东省东营经济技术开发区人民法院民事判决书（2014）东开民初字第174号原告：唐新霞，女，汉族。委托代理人：张爱国，山东良远律师事务所律师。被告：闫春梅，女，汉族。委托代理人：张学文，山东领先律师事务所律师。委托代理人：田同亮，男，汉族。原告唐新霞诉被告闫春梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月25日立案受理，依法由代理审判员刘君东独任审判，公开开庭进行了审理。原告唐新霞委托代理人张爱国，被告闫春梅委托代理人张学文、田同亮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告唐新霞诉称，原、被告于2013年6月8日签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告的XX小区XX号XX层楼的XX号房屋，租赁期间自2013年6月13日至2014年6月12日，年租金为5000元。合同到期后，原、被告未续签合同，被告也未继续交纳租金。为维护原告的权益，诉至法院请求判令被告支付2014年6月13日至6月25日的租金166.56元；判令被告从租赁房屋中迁出，返还房屋给原告，并将房屋恢复原状；被告承担本案诉讼费用。被告闫春梅辩称，第一、原告对涉案房屋无所有权，没有处分该房屋的权利；第二、原、被告所签的租赁协议是被告在胁迫的情况下签订的，该协议为可撤销协议，因原告无权处分涉案房屋，原告向被告主张房租无合法的事实和法律依据；请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据，庭审中被告进行了质证：证据一，XX人民法院（2008）X民初字第XX号民事判决书复印件一份、XX人民法院（2008）XX执字第XX号执行裁定书复印件一份、XX人民法院（2008）XX执字XX号执行裁定书复印件一份、东营银行股份有限公司出具的证明复印件一份（原件已在（2014）东开民初字第173号案件中提交），拟证明：原告通过购买的方式获得本案所涉及的位于东营区辽河路XX小区房产（房产证号为东营区辽河路字××号）及该房产占用的土地使用权，房屋建筑面积为1349.16平方米。被告质证认为，对原告出示的民事判决书的真实性有异议，该判决书中的东营市XX房地产开发有限责任公司（以下简称“XX公司”）仅欠东营市商业银行股份有限公司借款及利息90万元，而XX公司以房抵债的房屋建筑面积为1349.16平方米，该抵债的房屋价值远远大于借款本金及利息，与常理不符，结合该房屋至今未能办理过户手续这一事实，被告认为该判决书是不真实的；对原告提交的两份执行裁定书也不予认可，对原告出示的证明真实性不予认可，东营银行股份有限公司在2008年得到法院生效的判决，在2012年仍未办理房屋过户手续显然与常理不符，并且该证明中特别提示事项中约定，东营银行股份有限公司与本案原告唐新霞签订的抵债协议中涉列的房地产仅限于东营商业银行有限公司与东营市超越房地产开发有限公司抵债协议中涉及的房地产。显然即使原告提交的判决书是真实的，其抵债协议中的房地产是否包含被告使用的房屋是无法确认的，因此不应该支持原告的诉讼请求。证据二，原、被告于2012年6月19日和2013年6月8日签订的房屋租赁合同两份，拟证明原告将证据一中所涉及的XX小区房产中的XX号楼XX层XX号房屋租赁给被告，租赁期限分别是自2012年6月13日至2013年6月12日，2013年6月13日至2014年6月12日止，现租赁期限已到期，被告应当迁出房屋，将涉案房屋交还给原告，并支付超期占用该房产所产生的租金。被告质证认为，该房屋租赁合同虽然承租方是闫春梅，但因原告对该房屋不享有所有权，原告没有处分该房屋的权利，该份租赁合同是无效的；2013年在签订该房屋租赁合同时，是被胁迫的情况下签订的，被告不认可该租赁合同的效力。被告为支持自己的抗辩主张，向本院提交了以下证据，庭审中原告进行了质证：证据一，监控录像文件（20140623-N01182142.sv5文件中18：35-18：40时间段，20140623-N02182142.sv5文件中18：30-18：40时间段），拟证明原告与被告签订租赁合同时，被告受到胁迫。原告质证认为，第一，对于该证据的真实性有异议，该监控录像文件证据不是原件，系拷贝件；第二，对证据的关联性有异议，从证据的形式、内容来看，与本案没有关联性；第三，对证明目的有异议，从证据的时间、内容、地点来看，该录像形成时间是2014年6月，不能证明2013年3月份所签订房屋租赁合同时的情况。经审查，原告提供的证据一、证据二分别系XX人民法院生效的裁判文书、执行文书、东营银行出具的证明，原、被告签订的租赁合同，内容明确，符合证据的形式要件，能够相互印证，被告抗辩原告提交的证据不真实，但未提交相反的证据予以证实，对该证据本院予以采信。被告提交的证据一，被告自述形成时间为2014年6月23日，与本案签订合同时不属于同一时间段，不能达到被告的证明目的，本院不予采信。根据原、被告的陈述、采信的证据及庭审查明的情况，本院确认以下事实：2008年7月20日，XX人民法院作出（2008）XX民初字第XX号民事判决书，判决XX公司位于东营区东城辽河路XX小区的房产（房产证号：东营区辽河路字××号）及该房产占用的土地归东营市商业银行股份有限公司所有，XX公司于该判决生效后十日内将上述房屋及土地使用权过户至原告名下。2012年5月8日，东营区人民法院作出（2008）X执字第1401号执行裁定书，认定（2008）X民初字第1226号民事判决书发生法律效力后，XX公司未履行判决书确定的义务，东营市商业银行股份有限公司申请强制执行。2012年2月17日，东营市商业银行股份有限公司变更登记为东营银行股份有限公司，2012年3月30日，东营银行股份有限公司与本案原告唐新霞签订《抵债资产转让协议书》，唐新霞受让上述权利，东营银行股份有限公司向XX公司履行了告知义务。东营区人民法院变更唐新霞为申请执行人。原告于2012年6月19日与被告闫春梅及其丈夫侯某某签订房屋租赁合同一份，约定将XX小区XX号XX层楼的XX号房屋出租给被告使用，租赁期限自2012年6月13日至2013年6月12日，租金为5000元／年。原告于2013年6月8日与被告闫春梅签订房屋租赁合同一份，租赁期限自2013年6月13日至2014年6月12日，租金为5000元／年。同时约定合同期满后，出租方若仍继续出租房屋，同等条件下承租方享有优先权，若承租方有意继续租用房屋，应在合同期满3个月前通知出租方，双方协商租赁问题，并在期满前2个月交纳下一年度的租赁费用，如不续租，房屋恢复原样。截至起诉时，被告继续居住于涉案租赁房屋，但未与原告签订租赁合同，也未交纳租赁费。另查明，涉案房屋的房屋所有权一直未办理变更登记手续。本院认为，涉案房屋虽然登记所有权人为XX公司，但经XX人民法院生效的法律文书确认所有权人变更为东营市商业银行股份有限公司。东营市商业银行股份有限公司变更登记为东营银行股份有限公司，其权利义务应由东营银行股份有限公司承继。东营银行股份有限公司取得所有权后与本案原告唐新霞签订《抵债资产转让协议书》，系双方当事人的转让资产行为，不违反法律规定，XX人民法院发生法律效力的民事裁定书对这一事实进行了确认，并据此变更了申请执行人为本案原告。虽然涉案房产未办理过户登记手续，但并不影响本案原告对涉案房产的实际占有、使用、收益权。原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，涉案房屋的租赁合同已于2014年6月12日到期。合同到期后，被告未按照租赁合同约定与原告协商继续租用房屋，一直占用涉案房屋至今，原告有权根据法律规定和合同约定解除合同。故原告请求被告搬出租赁房屋、返还房屋、恢复原状的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因被告合同期限届满后占用房屋期间未向原告交纳租金，参照租赁合同的约定自2014年6月13日至6月25日期间被告支付的租金，原告仅主张166.56元，对被告并无不利，对其诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩称原、被告签订租赁合同时受到胁迫，但在合同签订及履行过程中的一年内，被告未向法院主张撤销该合同，同时被告提交的录像资料形成时间为2014年6月，不能实现其证明目的，故对其抗辩主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告闫春梅于本判决生效后十日内支付原告唐新霞房屋租金166.56元；二、被告闫春梅于本判决生效后二十日内从租赁房屋中搬出，将房屋恢复原状，返还给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告闫春梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。代理审判员　　刘君东二〇一四年九月九日书　记　员　　杨　林来源：百度“”