（2014）韶曲法民一初字第548号
裁判日期: 2014-09-05
公开日期: 2015-05-18
案件名称
韶关市升兴物业服务有限公司与谭晶物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
韶关市曲江区人民法院
所属地区
韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韶关市升兴物业服务有限公司,谭晶
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《广东省物业管理条例》：第四十七条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2014）韶曲法民一初字第548号原告：韶关市升兴物业服务有限公司，所在地址：韶关市曲江区。法定代表人：陈文杰，该公司总经理。委托代理人：杨兴，男，该公司职员。被告：谭晶，女，成年，汉族，住韶关市曲江区。委托代理人：谭伟清，男，汉族，韶关市人，住址同上，系被告父亲。原告韶关市升兴物业服务有限公司与被告谭晶物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。案件事实双方有争议的事项为第一项、第八项、第九项，其他事项双方无争议。一、物业公司与业主委员会签订物业服务合同的时间：2012年7月23日。原告主张及证据：原告提供了与被告所在的韶关市马坝镇源河豪庭业主委员会于2012年7月23日签订的《源河豪庭小区物业管理委托合同》，合同第五条和第六条约定，韶关市曲江区马坝镇源河豪庭业主应当向原告缴纳合同约定的物业管理费用。被告辩称：一、原告只凭与被告所在的小区业主委员会于2012年7月23日签订的源河豪庭小区物业管理委托合同》为依据，起诉被告，此合同违法违规，是无效的。合同违反了《广东省物业管理条例》第26条及第34条的规定，业主委员会每届任期不得超过五年，任期届满后不得继续履行职责。小区的业主委员会于2007年1月7日选举产生，2012年1月任期届满，后也没进行选举。小区的前期物业公司是鸿居物业公司，该公司与业主有合法的合同，而为何原告不与业主签约？在没有业主大会的授权情况下签订的合同为无效合同。二、原告的经营者是杨兴本人，杨兴打着原告的招牌，以合法形式掩盖非法目的，在其经营了三年多时间里，做了许多侵害小区业主权益的事情。三、原告提供的《源河豪庭小区物业管理委托合同》，是马中瑶与原告签订的，不是广大业主的真实意思，此合同违反了《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定，其代表小区签订合同的行为无效。请求法院驳回原告的诉讼请求。法院认定及理由：源河豪庭业主委员会与原告于2012年7月23日签订的《源河豪庭小区物业管理委托合同》，已经本院生效的（2013）韶曲法民一初字第785号民事判决书（即原告起诉源源河豪庭小区业主魏某服务业合同纠纷一案）确认合法有效。根据最高人民法院《关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，《源河豪庭小区物业管理委托合同》对被告具有法律约束力。二、物业公司服务的小区位置及名称：韶关市曲江区马坝镇府前西路源河豪庭。三、物业服务合同约定的服务期限：2012年7月23日起至2016年12月31日止。四、物业服务合同约定的物业服务费标准：按住房面积每平方米0.35元收取管理费，公用水、电，每月3元收取，摩托车定位停放每月10元收取，汽车（小车）定位停放，每月35元收取。汽车（小车）、摩托车所收取总金额，每年按5%递增交给业主委员会。五、物业服务公司的资质：物业服务（三级）。六、被告房产位置：韶关市曲江区马坝镇源河豪庭某栋某房，面积110.8平方米。七、被告拖欠物业服务费期间：2012年7月1日至2014年5月31日。八、被告拖欠物业服务费数额：919.16元。原告主张：2012年7月1日至2014年5月31日物业管理费962元。法院认定及理由：原告于2012年7月23日与源河豪庭业主委员会签订物业管理委托合同以后正式以物业服务公司的名义对小区实行物业管理，故原告主张2012年7月23日以前的物业费，没有法律依据，本院不予支持。被告经原告催告后仍拒绝交纳自2012年8月起至2014年5月止共22个月的物业管理费，依照物业管理委托合同的约定，该段期间的物业管理费应为919.16元（110.8平方米×0.35元／平方米×22个月=853.16元、公摊水电3元／月×22个月=66元，合计919.16元）。九、原告的诉讼请求：1、请求贵院判令被告支付所欠物业管理费2012年7月1日至2014年5月31日共962元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。裁判理由与结果本院认为，被告拖欠原告2012年8月起至2014年5月止共22个月的物业管理费共919.16元，经原告催告后仍拒绝交纳，依照《广东省物业管理条例》第四十七条：“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。”以及最高人民法院《关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业企业已经按照约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业为抗辩理由的，人民法院不支持。”的规定，被告应向原告交纳物业费919.16元，原告主张物业管理费962元，超出部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《广东省物业管理条例》第四十七条，最高人民法院《关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告谭晶应在本判决生效之日起五日内支付物业费919.16元给原告韶关市升兴物业服务有限公司。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员 侯传辉二〇一四年九月五日书记员 何玉群 微信公众号“”