（2014）松民一终字第513号
裁判日期: 2014-09-05
公开日期: 2014-11-15
案件名称
松原市五洲房地产开发有限责任公司与许桂平、松原市国土资源局宁江分局房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省松原市中级人民法院
所属地区
吉林省松原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
松原市五洲房地产开发有限责任公司,许桂平,松原市国土资源局宁江分局
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）松民一终字第513号上诉人（原审被告）松原市五洲房地产开发有限责任公司。被上诉人（原审原告）许桂平。原审第三人松原市国土资源局宁江分局。上诉人松原市五洲房地产开发有限责任公司（以下简称五洲地产公司）与被上诉人许桂平、原审第三人松原市国土资源局宁江分局房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2013）宁民初字第3226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人五洲地产公司的委托代理人王向新，被上诉人许桂平及其委托代理人白水旺到庭参加诉讼。原审第三人松原市国土资源局宁江分局（以下简称国土局宁江分局）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原审原告许桂平诉称，2012年10月9日，原、被告签订楼房买卖合同，被告将其开发的五洲尚城小区7号2单元202室（面积89.14平方米）以240678元的价格出售给原告。双方约定交楼时间为2012年10月31日，届时不能交楼，被告按已交付的楼款本金日1‰承担违约金。原告已经交付全部房款，但到期后被告未能交付楼房及阁楼，被告于2013年10月19日才将上述房屋交付给原告。原告认为双方签订的商品房买卖合同合法有效，违约责任约定清楚，故诉至法院要求：一、原、被告的楼房买卖合同合法有效；二、被告逾期交付房屋及车库已经构成了违约，被告赔偿原告违约金88858.40元（从违约之日2012年10月31日起至2013年10月19日止，每天按日1‰计算）。原审被告五洲地产公司辩称，我公司与原告许桂平签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。我公司于2012年9月份就已经建设完工并具备交付条件，只因政府不作为没有将供热、供水设施配套到原告所购买的楼房内，才导致我公司未能交付。且我公司与松原市国土资源局宁江分局签订的《团购协议书》的主体是松原市国土资源局宁江分局，不是原告个人。第二份合同主体是原告，但该合同约定了房屋交付时间，但是未约定违约责任。第三份《商品房买卖合同》的主体是原告，但该合同没有约定房屋交付时间，无法计算违约金。三份合同是矛盾的，应以最后的合同为准，最后的那两份合同是前合同的变更和处理。最后一份合同中没有约定房屋交付时间，所以不存在被告违约的事实，故不同意赔偿原告违约金的诉讼请求。原审第三人国土局宁江分局辩称，2011年9月30日，被告方到我局里谈团购被告开发建设的楼房事宜，我局没有购买住宅楼的意愿，只是代表多数职工等与被告签订了《团购协议书》，为职工购买房屋的。签订协议时约定房屋交付时间为2012年10月31日，如被告逾期交付房屋将承担已交房屋价款总额的每日0.1%的违约金支付给乙方或乙方的实际购房者等。后来参加团购的实际购房者与被告方又分别签订了《团购协议书》，但因我局只起到牵线搭桥的作用，对于以后的两份合同的签订再未介入，也不知合同内容。我局认为原告的诉讼请求合理合法，被告应承担违约责任。原审法院审理认定，2011年9月30日，被告五洲公司与第三人国土局签订了《团购协议书》，双方约定团购商品住宅位于松原市植物油厂院内，团购住宅商品房共计两栋。另约定房屋竣工期限为2012年10月31日前等，并在该合同的第五条违约责任中约定了双方的违约责任，其中约定“甲方违反本协议逾期超过竣工期限2个月以上交付团购商品房的，自两个月后应按已收乙方购房者购房款总额的每日0.1%，向乙方或乙方的实际购房者支付违约金……”。该协议签订后，第三人土地局的干部职工就开始报名并交付80%的房款，原告就是其中一员，此房款已通过第三人转给被告。2012年6月17日，被告与原告等实际购房者签订《团购协议书》一份，约定了购买房屋的主体、房屋的具体位置、面积、价款等，该协议的第五条约定此房屋交付使用日期为2012年10月31日，未约定违约责任。2012年10月9日，原告向被告交付剩余的20%房款，被告给原告出具了一枚收款收据。被告将其与原告签订的《团购协议书》收回，并与原告签订了《商品房买卖合同》一份，约定将被告开发建设的第153幢204号房（面积89.14平方米）以240678元的价格出售给原告，原告实际交付房款为244789元。上述商品房买卖合同的第八条交付期限被告未做填写，另约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府不作为导致延期交房；3、政府的相关配套设施不健全。第九条，出卖人逾期交房的违约责任规定“1、按逾期时间分别处理（不做累加），（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起60天内退换全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际给付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。原告于2013年10月22日向被告交纳物业费等后，才取得楼房钥匙，开始实际占有使用。上述事实，有原、被告及第三人陈述、原告提供的被告与第三人签订的《团购协议书》一份，顾宜与被告签订的《团购协议书》两份，原告与被告签订的《商品房买卖合同》一份，收据6枚；被告向本院提供的证据如下：1、松原市诚信建设监理有限责任公司出具的《松原市五洲尚城小区施工进度表》一份、电话录音一份；本院从松原市供热公司调取的被告向其提交的《松原市用热申请审批表》、《松原市城市棚户区改造建设项目审批绿色通道通行证》各一份在卷为凭。原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，买卖合同合法有效，双方应共同遵守。被告以及第三人对于原告提交的被告与第三人国土局签订的《团购协议书》以及被告与原告签订的《团购协议书》的真实性无异议，该协议合法有效，上述证据本院予以采信。本案中的三份合同并不是孤立的，第三人土地局与被告签订的合同目的就是为了原告在内的职工在被告处购买商品房而形成的，原告与被告另行签订《团购协议书》进一步明确了买卖合同双方的主体、标的物、交付时间等，最后签署的《商品房买卖合同》使得原、被告双方的买卖合同得以完善与合法备案登记。后合同是对前合同的补充和部分条款的变更。因此对于合同中变更的内容应以后合同为准，对于后合同没有约定的内容，而前合同有约定的，应以前合同为准。因此被告在《商品房买卖合同》第八条中虽未填写交付期限，但前两份合同已经约定了房屋交付期限为2012年10月31日，故本院认定双方买卖合同的交付时间应为2012年10月31日。但被告实际交付房屋的时间为2013年10月22日，被告逾期交付已成事实，被告已经构成违约。被告称逾期交付是政府不作为和政府相关配套设施不健全才导致的，并举出了松原市诚信建设监理有限责任公司出具的《松原市五洲尚城小区施工进度表》一份、电话录音一份，但上述两份证据不能证明其主张成立。被告未举出其他足够证据予以证实，因此被告的这一抗辩理由不能成立。原告主张被告给付违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。但计算方法应按《商品房买卖合同》第九条的规定计算。第三人土地局不是买卖合同的主体并且在合同履行过程中无过错，第三人土地局不承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告松原市五洲房地产开发有限责任公司与第三人松原市国土资源局宁江分局之间签订的《团购协议书》及原告许桂平与被告松原市五洲房地产开发有限责任公司签订的《团购协议书》、《商品房买卖合同》合法有效；二、被告松原市五洲房地产开发有限责任公司于判决生效后给付原告许桂平违约金8616.57元{已付房款244789元X1／10000X违约天数352天（自2012年11月1日起至原告主张交付日期2013年10月19日）}；三、第三人松原市国土资源局宁江分局不承担责任。宣判后，上诉人五洲地产公司以“上诉人没有按期交房是政府供热设施配套不健全，没有违约”为由向本院提起上诉，请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人答辩认为一审判决正确，二审应维持原判。二审查明事实与原审认定的主要事实一致。另查明，上诉人五洲地产公司于2013年10月25日向松原市公用事业局递交用热申请审批表。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。上诉人以及原审第三人对被上诉人提交的上诉人与原审第三人签订的《团购协议书》以及上诉人与被上诉人签订的《团购协议书》的真实性无异议，该协议合法有效。双方买卖合同约定房屋交付时间为2012年12月31日。但实际交付房屋的时间为2013年10月22日，上诉人逾期交付已成事实，上诉人已经构成违约。虽然上诉人在诉讼中提供松原市诚信建设监理有限责任公司出具的《松原市五洲尚城小区施工进度表》及电话录音证明其未违约，但是与其于2013年10月25日向松原市公用事业局递交用热申请审批表相矛盾，且供热申请与购房合同关系系两个法律关系，上诉人以供热申请未获批准主张未构成买卖合同违约，本院不予支持。故上诉人上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费1605元由上诉人松原市五洲房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 付 国审判员 李 颖审判员 邰伟莉二〇一四年九月五日书记员 康 瑞 更多数据：搜索“”来源：