（2014）唐民四终字第543号
裁判日期: 2014-09-05
公开日期: 2014-12-16
案件名称
崔英健与唐山君熙房地产开发有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省唐山市中级人民法院
所属地区
河北省唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
崔英健,唐山君熙房地产开发有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）唐民四终字第543号上诉人（原审原告）：崔英健，无业。委托代理人：王瑞潜，河北吴春江律师事务所律师。上诉人（原审被告）：唐山君熙房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市丰南区国丰大街126号，组织机构代码57385915-4。法定代表人：崔雅静，该公司董事长。委托代理人：瞿朝旭，北京市实现者律师事务所律师。上诉人崔英健因与上诉人唐山君熙房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰南区人民法院（2014）丰民初字第1141号民事判决，向本院提起上诉。本案依法组成合议庭开庭审理了本案，本案现已审理终结。一审法院审理查明：原、被告于2013年8月14日签订唐君熙（2012）住字第2922501号《商品房买卖合同》，原告所购买的楼房建筑面积150.38平方米，每平方米7096.24元，楼房总价款人民币1067132元，公共维修基金人民币18045.6元，合计人民币1085177.6元。原告于合同签订当日通过银行分两笔向被告账户打款合计人民币1085177.6元，被告给原告出具收款收据两张。另查明，唐君熙（2012）住字第2922501号《商品房买卖合同》第八条：出卖人应当在2013年12月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起180日内告知买受人的。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。附件四合同补充协议第十条：合同解除：17、关于合同解除及处理的补充约定。⑴出卖人和买受人任何一方根据《商品房买卖合同》或本补充协议的规定行使解除合同和本补充协议履行的权力时，《商品房买卖合同》和本补充协议自书面解约通知到达对方后视为解除。⑵如出卖人在《商品房买卖合同》规定的买受人有权解除《商品房买卖合同》之日起15日内未收到买受人发出的解除《商品房买卖合同》和本补充协议的书面通知，则视为买受人放弃解除合同的权力，同意继续履行合同。⑶除买受人根据《商品房买卖合同》之约定有权单方解约的情形之外，买受人提出退房申请的，须经出卖人书面同意后方可办理《商品房买卖合同》解除的相关手续。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效。被告应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。原告将购房款足额交付给被告，被告应在合同约定的期限内将原告所购买的楼房交付给原告，被告未按合同约定的期限交房属违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。此规定的是买受人行使解除合同权的条款，即在合同双方没有约定解除合同的情形下，只要在约定的和法定的期限届满后经过90日，由于出卖人的原因，导致买受人无法得到所购买的房屋，合同目的不能实现时，买受人享有的解除合同的权利，同时被告返还原告购房款人民币1085177.6元。对原告请求的赔偿损失，因合同第九条⑵有约定，应按约定的已付购房款的1%向买受人支付违约金。遂判决：一、解除原告与被告于2013年8月14日签订的唐君熙（2012）住字第2922501号《商品房买卖合同》。二、被告于本判决生效之日起三日内返还原告购房款人民币1085177.6元，并支付违约金人民币10851.78元，合计人民币1096029.38元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14567元，由被告承担。判后，崔英健与唐山君熙房地产开发有限公司均向本院提起上诉。上诉人崔英健的主要上诉请求及理由为：1.上诉人崔英健认为一审法院按照被上诉人唐山君熙房地产开发有限公司提供的格式合同约定的违约金进行判决过低，合同约定的违约金不足以弥补因被上诉人违约而给上诉人造成的损失，故要求二审法院改判按照中国人民银行同期贷款利率赔偿上诉人自2013年8月14日起至2014年3月18日止的利息，同时自2014年3月19日起加罚息计算。2.被上诉人提供的格式合同是不公平的，如上诉人违约，则每日应赔偿被上诉人逾期应付款的万分之三；而如果被上诉人违约，仅赔偿上诉人已付购房款的百分之一，显然该合同约定对上诉人不公平。综上，请二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。唐山君熙房地产开发有限公司针对崔英健的上诉答辩称：不同意崔英健的上诉请求及理由，本案涉案合同不应解除，更谈不上按照银行贷款利率支付违约金的问题。上诉人唐山君熙房地产开发有限公司的主要上诉请求及理由为：1.被上诉人崔英健并未在合同约定的期限内行使解除合同的权利，故被上诉人的合同解除权已经消灭，其无权要求法院解除合同。2.因双方在涉案合同中对解除合同行使的期限进行了明确的约定，故一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条前半部分是错误的，忽略了该条的但书部分。综上，请二审法院依法改判驳回崔英健的诉讼请求或者将本案发回重审。崔英健针对唐山君熙房地产开发有限公司的上诉答辩称：一审法院判决解除双方之间的商品房买卖合同并无不当，违约金应予以调整。双方在二审期间均未提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院认为，根据双方签订于2013年8月14日《商品房买卖合同》第八条之约定，出卖人唐山君熙房地产开发有限公司应当在2013年12月18日前将买受人崔英健所购房产交付崔英健，如逾期交付超过90日的，买受人有权解除合同。本案中，唐山君熙房地产开发有限公司并未在2014年3月18日前将崔英健所购房产交付崔英健，故崔英健有权依据双方约定解除合同。至于双方在买卖合同附件四补充协议第十条约定买受人行使解除权应在有权解除之日起15日内通知出卖人，否则视为买受人放弃解除合同的权利。因本案买受人崔英健于2014年3月19日向唐山市丰南区人民法院提起诉讼，要求解除其与唐山君熙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，唐山市丰南区人民法院于2014年3月26日向唐山君熙房地产开发有限公司送达了起诉状副本等诉讼文书，故崔英健通过诉讼要求解除的行为应视为对唐山君熙房地产开发有限公司的通知。综上，一审法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》并无不当。双方虽然在《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人的违约责任，但该约定与双方所约定的买受人违约时的违约责任明显不对等，该约定对买受人明显不公，且低于买受人因出卖人违约而造成的损失，故在买受人申请对违约金进行调整的情况下，本院认定唐山君熙房地产开发有限公司应以崔英健已交购房款为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准，给付崔英健自其违约之日起（2013年12月19日起）至实际履行完毕之日止的利息作为违约金。故本院对上诉人崔英健的上诉请求予以支持，对上诉人唐山君熙房地产开发有限公司的上诉请求因理据不足而不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、维持河北省唐山市丰南区人民法院（2014）丰民初字第1141号民事判决第一项。二、唐山君熙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还崔英健购房款1085177.6元。三、唐山君熙房地产开发有限公司自2013年12月19日起以1085177.6元为本金以中国人民银行同期同类贷款利率为基准向崔英健支付违约金至实际履行完毕之日止。四、驳回崔英健的其他诉讼请求。一审案件受理费14567元、二审案件受理费14567元，均由上诉人唐山君熙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾宝兴代理审判员 苗会新代理审判员 王国聚二〇一四年九月五日书 记 员 赵亚征