（2014）阳城法民一初字第430号
裁判日期: 2014-09-05
公开日期: 2014-12-18
案件名称
唐家坤与阳江市新东门商厦有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
阳江市江城区人民法院
所属地区
阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐家坤,阳江市新东门商厦有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国侵权责任法》：第十六条，第四十八条；《中华人民共和国道路交通安全法（2011年）》：第七十六条第一款；《机动车交通事故责任强制保险条例（2012年3月）》：第二十一条第一款；《机动车交通事故责任强制保险条例（2006年）》：第二十一条第一款；《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款，第十九条第一款，第二十三条第一款
全文
阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2014）阳城法民一初字第430号原告（反诉被告）：唐家坤，女，汉族。委托代理人：谢汝用，广东真智律师事务所律师。被告（反诉原告）：阳江市新东门商厦有限公司。法定代表人：张振华，该公司总经理。委托代理人：徐玲，女，汉族。委托代理人：尉迟明，广东言必行律师事务所律师。原告（反诉被告）唐家坤诉被告（反诉原告）阳江市新东门商厦有限公司（以下简称新东门公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐家坤及其委托代理人谢汝用，被告阳江市新东门商厦有限公司的委托代理人徐玲、尉迟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐家坤诉称：原告与被告于2012年12月3日签订《商铺租赁合同》，合同约定的租期为自2013年10月1日起至2016年9月30日止。后，被告于2014年1月1日发《违约通知书》及2014年1月7日发《律师函》给原告，提出与原告解约并要求原告于2014年1月1日至2014年1月3日撤出被告商场，原告迫于无奈，先已从被告商场处撤场。2013年12月31日上午10点50分左右，原告因被告招商宣传及承诺与实际严重不符，与其他多个商户找被告商谈减租事宜，但遭被告相关人员无理拒绝，还蛮横地说协商免谈。当天11点30分左右原告与其他商户关灯，欲协议如何处理申请减租事宜，但原告与其他商户一关灯被告就切断电源，并围起关灯商铺，不准原告及任何人靠近，还用铁栏封住一楼所有涉及的内场。原告认为，原告只是和其他商户关灯短时间商讨减租事宜，并非不经营，更没有空置商铺，但原告一关灯被告就不允许原告继续靠近商铺，因此，被告不允许原告靠近商铺而又假以原告出现不经营情况为由解除合同，简直是“贼喊捉贼”，荒唐之极。故此，原告并未违约，相反，被告在未经原告协商就单方解除合同的行为是不折不扣的违约行为，被告理应退还原告租赁保证金，并赔偿原告所有经济损失。鉴此，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，希判如所请。另外补充：申请人诉阳江市新东门商厦有限公司商铺租赁合同纠纷一案，贵院已经受理（（2014）阳城法民一初字第430号）。按照申请人与被申请人于2013年8月19日签订的《阳江市新东门商厦物业管理服务合同》，被申请人须双倍返还申请人管理费保证金及支付违约金。为维护原告的合法权益，特依法起诉，请求：1、判令被告返还原告租赁保证金8120元，返还原告综合服务费（进场费）5000元，返还装修押金2000元；2、判令被告赔偿、补偿原告铺位装修费15700元；3、判令被告双倍返还原告管理费保证金合共3584元（1792×2），支付原告违约金1792元；4、判令本案诉讼费由被告承担。被告新东门公司辩称：唐家坤诉我（单位）租赁合同纠纷一案，答辩人针对唐家坤的诉讼请求及事实理由，提出如下答辩意见：一、本案中，违约方是唐家坤，唐家坤严重违反双方《物业管理服务合同》、《商铺租赁合同》、《管理规约》之规定，答辩人依据合约规定，是完全有权要求解除与唐家坤的租赁合同关系与物业服务合同关系，唐家坤是无权要求答辩状返还管理费保证金、租赁保证金、综合服务费，更无权要求答辩人赔偿其铺位装修费，相反，答辩人完全有权追究其巨额的损害赔偿责任。1、本案中，唐家坤违反双方《管理规约》规定的条款有：①《管理规约》第三章第一节“营业时间”之规定。②第三章第五节第一条“商户守则”（1）商户须依据合同每天依时开店营业。③第九节“营业管理”第五条“各商铺在营业中不得以任何方式影响其他商铺的正常经营，不得影响商厦内的正常秩序。”和第六条“各商铺不得从事或者指使、容留他人从事违反社会公德、损害公共利益的或者违法的行为。”鉴于唐家坤等人聚众罢市不经营，并唆使他人一同罢市的行为严重违反《管理规约》的上述规定，给答辩人及其他商户造成了巨大的、无法弥补的损失，答辩状有权依据《管理规约》第一章第五条依法追究唐家坤等人的赔偿责任。2、本案中，唐家坤违反双方《物业管理服务合同》规定，答辩人有权解除双方《物业管理服务合同》的情形：①根据双方《物业管理服务合同》第7.2.1项“乙方未按甲方规定在甲方指定的营业时间营业超过2次的，甲方有权解除合同，没收保证金”之规定，本案中，唐家坤自2013年12月31日上午开始关灯罢市，一直都空置商铺不营业，次数远远超过2次。（光2013年12月31日就三次，上午、下午、晚上各一次）在答辩人被迫向唐家坤等十三位商户发生《违约通知书》后，其他商户都意识到集体罢市不经营的严重性，也明白他们过分的减租要求答辩人也不可能答应，纷纷主动给答辩人写道歉信，答辩人也接受了他们的道歉，大家经和解，化解了矛盾，这些商户（除李普宁、莫静主动申请解约撤场外）在1月1日后也陆续恢复了正常经营，一直经营到现在，答辩人也没有追究他们的责任。可只有关玉伦、钟京燕、唐家坤三人不光不认识到自己行为的恶劣后果，反而还不断要挟答辩人，坚持要求答辩人一定要把他们的租金降为三折，否则一直罢市不经营，答辩人这才下定决心，于2014年1月7日依据双方《物业管理服务合同》之有关规定，委托律师给其发律师函解除双方合同，三人见答辩人不退步、不妥协，后在没有结算电费、赔偿答辩人损失的情况下，自行撤场。②根据双方《物业管理服务合同》第7.2.5项“因违反租赁合同导致出租方要求解除或提前终止租赁合同的，，甲方有权解除合同，没收保证金”之规定，本案中，因唐家坤的严重违约行为导致答辩要求解除租赁合同，答辩人有权依据此项要求解除双方《物业管理服务合同》。3、本案中，唐家坤违反双方《商铺租赁合同》规定，答辩人有权解除双方《商铺租赁合同》的情形：①根据双方《商铺租赁合同》第3.4条“乙方逾期支付租金的，每逾期一天乙方按所拖欠租金的千分之一标准向甲方支付滞纳金。如果乙方拖欠全部或部分租金累计达30日以上的，甲方有权单方解除本合同，收回该商铺，租赁保证金不予退还。”本案中，唐家坤自租铺以来，从未向答辩人交租，总共拖欠了答辩人2013年10、11、12月（扣除预交一个月）共二个月的租金总计8120元及滞纳金，拖欠时间至今已达8个多月之久。根据合同约定，答辩人完全有权单方解除本合同，收回该商铺，租赁保证金不予退还。②根据双方《商铺租赁合同》第1.3条“如乙方承租的商铺出现空置或不经营情况的或乙方未经甲方同意擅自将商铺分租或转租的，甲方有权解除合同”之规定，本案中，唐家坤自2013年12月31日上午开始关灯罢市，一直都空置商铺不营业。③根据双方《商铺租赁合同》第10.6条“如乙方未遵守甲方或甲方指定物业管理公司关于租赁商铺的管理，经甲方通知后仍未服从管理的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回商铺”之规定，本案中，唐家坤自2013年12月31日上午开始关灯罢市，一直都空置商铺不营业，在答辩人被迫向唐家坤等十三位商户发生《违约通知书》后，其他商户都意识到集体罢市不经营的严重性，纷纷主动给答辩人写道歉信，这些商户（除李普宁、莫静主动申请解约撤场外）在1月1日后也陆续恢复了正常经营，可只有关玉伦、钟京燕、唐家坤三人不光不认识到自己行为的恶劣后果，反而还不断要挟答辩人，坚持要求答辩人一定要把他们的租金降为三折，否则一直罢市不经营，答辩人完全是在被逼无奈，毫无办法的情况下，才下定决定，依据双方合约之有关规定，委托律师给其发律师函解除双方合同。试想一下，答辩人的商场是打开门做生意的，如果关玉伦、钟京燕、唐家坤正常经营不违约，不闹事罢市、不威胁减租，答辩人不可能放着每月的租金、物业管理费不收与你们解除合同。④唐家坤参与集体罢市长期不经营的行为，严重违反了商场管理规定，事后，又坚持要求答辩人一定要把他的租金降为三折，否则一直罢市不经营，他的行为严重扰乱了答辩人商场的正常管理，给其他商户带来了恶劣的不良影响，使得双方合同的目的根本无法实现，根据《合同法》第94条第4款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人有权解除合同”之规定，答辩人解除与他的协议是完全有法律依据的。二、关玉伦、钟京燕、唐家坤等一楼十三位商户选择2013年12月31日答辩人搞“2014年跨年倒数活动”这一特殊的日子集体罢市不经营，显然不是一般情况下临时有事无法经营的情形，而是事先预谋好的，他们在要挟答辩人不合理减租无果的情况下，集体关灯罢市，造成商场一楼顿时人去楼空，而“2014年跨年倒数活动”活动现场就安排在商场一楼的大门口，客人一过来看到此情景，那是多少恶劣、多少糟糕呀！他们的行为极为恶劣，严重违反了《物业管理服务合同》第6.2、7.2，《商铺租赁合同》第1.3、10.6之规定。他们的行为使得“2014年跨年倒数活动”搞的毫无意义，并且给整个商场的其他一百多位商户带来信心危机，给整个商场将来的经营带来巨大的、潜在的不利影响及客人流失。三、商场的管理具有特殊性，不同于街边独立小店的经营模式，商场经营强调整体效应，相互影响，人气互旺，这也正是答辩人不断在《物业管理服务合同》和《商铺租赁合同》强调“不得出现商铺空置或不经营”的原因所在，因为一家商铺不开张，影响的不光是这一家，而是商场的整个效应和其他商户的利益。关玉伦、钟京燕、唐家坤等商户明知他们集体罢市不经营后果的严重性，不顾及其他商户利益，不顾整个商场将来的生存，反过来利用这一点来要挟答辩人不合理减租，如果答辩人不同意，他们就马上集体关灯、罢市走人，并且还要鼓动整个商场的其他一百多位商户一起撤场。四、关玉伦、钟京燕、唐家坤等商户集体罢市不经营给答辩人造成了巨大的、无法弥补的经济损失。1、因关玉伦、钟京燕、唐家坤等商户集体罢市不经营，给“2014年跨年倒数活动”造成了极其严重的不良影响，不但让此次的活动变的毫无意义，且给整个商场带来了无法逆转的、巨大的经济损失和声誉影响。2、自关玉伦、钟京燕、唐家坤三人撤场后，三个铺位至今都没有出租出去，且自2013年12月31日的罢市风波过后，整个商场的声誉、人流、商户信心都大受影响，商场一楼的其他外围商户、2、3、4楼的商户纷纷以此为理由要求答辩人减租，无奈，答辩人只得打碎牙齿往肚里咽，不得不一直减租到现在，据财务统计，截止2014年4月，答辩人因此遭受的租金损失就高达248022元。五、答辩人收取综合服务费合法合理。答辩人在正式收取商户租金和物业管理费很早之前已正式移交商铺给商户装修，商户装修至正式开业期间，答辩人已提供了代办工商营业执照、代办安装POS机、开业品牌宣传策划、安保、水电、保洁、垃圾处理等各方面的综合服务，收取一定费用理所应当，商户是完全了解且同意接受的。六、对于装修保证金之所以没返还，是因为原告装修按双方物业管理服务合同的规定，须报被告验收，如果原告装修不合格，被告有权通知原告改过来。可是，原告在装修时不合格，没有通过被告的验收，并且拒不进行整改。当时被告依双方的物业管理服务合同不予返还装修保证金，被告自行对物业进行整改。具体条款详见物业管理服务合同4.7条。综上，唐家坤的诉讼请求事实上站不住脚，法律上更无依据，答辩人请求贵院依法驳回唐家坤对答辩人的全部诉讼请求。被告新东门公司反诉称：2012年12月3日，被反诉人因经营法兰蒂品牌需要与反诉人签订《商铺租赁合同》，后于2013年8月19日双方又签订了《物业管理服务合同》。2013年9月29日，反诉人商厦正式开业。被反诉人等承租的一百多位商户随同反诉人一同开业。商场开业以来，反诉人一直都尽心尽力去服务好每位商户，不断投入大量的人力、物力和财力，通过大力宣传、搞活动等方式不段提升商场人气，进而为被反诉人等商户带来客流，增加生意。可被反诉人显然没有把反诉人当然长期合作的伙伴，商场开业才几天，被反诉人就经常纠集其他商户找被反诉人要求减租，且提出的减租方案离谱至极，反诉人反复、不厌其烦地向被反诉人做工作，可被反诉人却不达目的，誓不罢休，经常威胁反诉人如果不妥协，就纠集其他商户一起撤场。（备注：阳江的商场经营目前都普遍存在一股歪风邪气，承租商户经营纠集在一起，威胁商场如果不按照他们的要求减租，他们就集体撤场。阳江很多商场要不迫于压力，无奈将租金降为原定二三折，要不不妥协，干脆关门不做。）2013年12月，正值跨年之际，反诉人为提升商场人气，增加被反诉人等商户的生意，再一次投入巨大人力、物力、财力（电视媒体也请来进行报道）早早就开始筹备12月31日的“2014年跨年倒数活动”，可让反诉人万万没有想到的是被反诉人等一楼的十几位商户却利用这一重要的日子，在12月31日一早就集体来到反诉人的办公室，要挟反诉人必须将租金降为合同约定的二、三折，否则就马上集体关灯、罢市走人，并且还要鼓动整个商场的其他一百多位商户一起撤场。反诉人的工作人员被他们这一精心准备突然袭击给搞懵了，眼见活动马上就要开始了，如果一楼的十几户商场一离场，整个一楼都基本空了，而“2014年跨年倒数活动”活动现场就安排在商场一楼的大门口，客人一过来看到此情景，那是多少恶劣、多少糟糕呀！无奈，反诉人的工作人员只得向老板请示，老板得知这一情况，也是左右为难，同意他们吧，这次活动是可以搞下去，可将来的租金怎么办？不同意他们吧，这次“2014年跨年倒数活动”肯定是白搞了，并且还会给整个商场的其他一百多位商户带来信心危机，给整个商场将来的经营带来巨大的、潜在的不利影响及客人流失。经权衡利弊，也确实无法忍受如此不道德的歪风邪气在商场横行，反诉人最终还是选择了不妥协，果不其然，被反诉人等一楼的十几位商户在得到反诉人的答复后，马上集体下楼关灯、罢市走人，顿时商场一楼人去楼空，考虑商场一数的其他商户及二楼以上的其他一百多位商户还在经营，商场人来人往，为保证被反诉人等一楼的十几位罢市商户的商品的安全，以防有些进来的客人顺手牵羊，反诉人无奈只得用铁马围住他们的商铺。当天的“2014年跨年倒数活动”，反诉人本想借此次活动来提升商厦的知名度，增加人气，不料被反诉人等十几位商户集体罢市，造成整个一楼的基本空了，被反诉人等十几位商户如此恶劣行为给此次活动造成了极其严重的不良影响，不但让此次的活动变的毫无意义，且给整个商场带来了无法逆转的、巨大的经济损失和声誉影响。2014年1月1日上午，被反诉人等罢市商户再次来到反诉人办公室，威胁反诉人把租金降为二、三折，否则就集体撤场，反诉人断然回绝了他们的无理要求，并向他们表示，如果你们确定不愿意继续在商场经营下去，坚持一定要撤场，反诉人也没有办法，在与被反诉人等罢市商户沟通不果的情况下，为了整幢商场的利益，反诉人万般无奈之下，根据合同约定，依法向罢市的十几位商户当面发出了《违约通知书》，罢市中的大部分商户见反诉人意志坚定，明白威胁集体罢市撤场一招不管用，便开始纷纷和反诉人和解，并向反诉人书写道歉信，希望反诉人谅解他们的过错，反诉人见他们道歉，便原谅了他们，大家经和解，化解了矛盾，这些商户后来也继续留在商场经营，反诉人也没有追究他们的责任。可只有被反诉人、钟京燕、关玉伦三人不光不认识到自己行为的恶劣后果，反而还不断要挟被反诉人，坚持要求反诉人一定要把他们的租金降为三折，否则就继续罢市撤场，三人见反诉人不退步、不妥协，后在没有结算电费、赔偿反诉人损失的情况下，自行撤场。2014年3月，被反诉人、钟京燕、关玉伦三人竟恶人先告状，起诉反诉人，试问被反诉人，如果你们不违约，不闹事罢市、不威胁减租，反诉人干嘛放着每月的租金、物业管理费不赚与你们解除合同了，并且，其他参加闹事的商户为什么后来还是留在反诉人商场经营？这些不都很清楚地说明了问题的实质吗，如果被反诉人、钟京燕、关玉伦三人好好经营，不坚持降租三折，反诉人肯定也会像对待其他参加罢市的商户一样，会原谅他们，让他们继续留下来经营下去，毕竟做生意是求财不求气的呀！自被反诉人、钟京燕、关玉伦三人撤场后，三个铺位至今都没有出租出去，且自2013年12月31日的罢市风波过后，整个商场的声誉、人流、商户信心都大受影响，商场一楼的其他外围商户、2、3、4楼的商户纷纷以此为理由要求反诉人减租，无奈，反诉人只得打碎牙齿往肚里咽，不得不一直减租到现在，据财务统计，截止2014年4月，反诉人因此遭受的租金损失就高达248022元。综述，不考虑其他间接损失，被反诉人给反诉人造成的直接经济损失为：1、铺位空置的租金经济损失计人民币24360元；2、电费及滞纳金计人民币560元；3、因被反诉人不过来商场拆除其装饰导致反诉人找人处理进而产生的搬迁、拆除费用损失人民币500元。为维护反诉人的合法利益，特向贵院提起反诉，请法院依法公正裁决。反诉请求：1、请求法院依法判令被反诉人赔偿反诉人铺位空置的租金经济损失计人民币24360（4060×6）元；2、请求法院依法判令被反诉人补交电费及滞纳金计人民币560元；3、请求法院依法判令被反诉人赔偿反诉人拆除费用损失人民币500元。4、请求法院依法判令被反诉人承担本案所有的诉讼费用。5、请求法院依法判令被反诉人赔偿反诉人因其闹事罢市而给反诉人“2014年跨年倒数活动”所造成的直接经济损失计人民币22987元；6、请求法院依法判令被反诉人赔偿反诉人因其闹事罢市造成反诉人被迫减租进而导致的直接经济损失计人民币19078.62元；7、请求法院依法判令被反诉人支付拖欠的租金及滞纳金计人民币8120元。原告唐家坤对被告新东门公司的反诉答辩称：一、阳江市新东门商厦有限公司所谓的“2014跨年倒数活动”没有直接经济损失，退一步说，即使有所谓损失也是其自身经营不善所致，与答辩人无关。二、没有证据证明阳江市新东门商厦有限公司有铺位空置损失，退一步说，即使铺位空置了，那也是其经营不善所致，与答辩人无关。三、没有证据证明阳江市新东门商厦有限公司有所谓减租的行为，退一步说，即使有所谓减租行为，那也是其经营所需的单方决定，与答辩人无关，再者，减租也是一种很好的经营方式，减租能让商场更好地生存，怎么能说是损失？四、答辩人共在阳江市新东门商厦有限公司租赁铺位三个月即被其单方解除租赁合同，这三个月中新东门免除了答辩人2013年11月、12月租金，而答辩人又预交了首月的租金，因此，答辩人未拖欠新东门任何租金及滞纳金。五、被答辩人反诉请求第5项即所谓“2014跨年倒数”损失要求答辩人等三人共同承担，反诉请求第6项即所谓减租损失又要求答辩人等十几个人共同承担，可见被答辩人的所谓损失系其随便书写的一个数字，无理至极。综上，阳江市新东门商厦有限公司的反诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。经审理查明：以上事实，有原告提供的身份证、道路交通事故认定书、诊断证明书、催款通知单、费用明细、民事调解书、广东漠江法医临床司法鉴定所司法鉴定意见书，被告提供的身份证、阳东县广达进口汽车修配厂车辆修理（估价）结算单、发票等证据，结合本案庭审笔录，经本院综合分析予以认定。本院认为：关于被告阳江市新东门商厦有限公司的反诉问题，虽然被告主张其粤Q261**号轿车在事故中受损，但其未能提供该车已经有资质的法定评估鉴定机构依法作出其车辆损失的鉴定意见，也不申请对其车辆损失进行评估，故本院对其该项主张不予支持；被告对其所请求的拖车、停车费，虽然提供发票，但该发票并未能证实其所载明的金额确是本次交通事故而致的拖车、停车费。因此被告阳江市新东门商厦有限公司的反诉请求，理据不足，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十六条、第四十八条、《中华人民共和国道路交通安全法》第七十六条、《机动车交通事故责任强制保险条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十九条、第二十三条之规定，判决如下：一、被告阳江市新东门商厦有限公司在赔偿损失15575元给原告唐家坤，限在本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回被告阳江市新东门商厦有限公司对原告唐家坤的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费189.37元，反诉费50元，合共239.37元，由被告阳江市新东门商厦有限公司负担239.37元。（对于原告已预交的受理费，本院不作退还，待被告履行判决义务时将该款迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长 徐英涛审 判 员 黄英燕人民陪审员 陈永宪二〇一四年九月五日书 记 员 陈蕴东 关注公众号“”