（2013）沙民初字第1421号

裁判日期: 2014-09-05

公开日期: 2014-11-06

案件名称

詹桂芳与宁夏正坤置业有限公司、赵中文、郭齐商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

中卫市沙坡头区人民法院

所属地区

中卫市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

詹桂芳,宁夏正坤置业有限公司,赵中文,郭齐

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十七条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百三十四条第一款

全文

宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2013）沙民初字第1421号原告詹桂芳，女，生于1965年5月11日，汉族，农村商业银行中卫支行职工，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托代理人杨永兴，男，生于1950年2月10日，汉族，中卫市司法局退休干部，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。代理权限为特别授权。被告宁夏正坤置业有限公司。住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人韩愈，该公司总经理。委托代理人丁云，宁夏宁人律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告赵中文，男，生于1964年11月2日，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。第三人郭齐，男，生于1978年4月15日，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。原告詹桂芳与被告宁夏正坤置业有限公司（以下简称正坤公司）、赵中文、第三人郭齐因商品房预售合同纠纷一案，��院于2013年11月20日立案受理后，因第三人郭齐下落不明，本院于2014年1月8日进行了公告送达。依法组成合议庭，于2014年4月11日公开开庭进行了审理。在庭审中，因被告赵中文需要提交新的证据、申请延期审理，本院决定本案休庭、延期审理。后被告赵中文补充提交了新的证据，本院于2014年5月22日向第三人又进行了公告送达。期间第三人郭齐因涉嫌犯罪被公安机关抓获归案进行刑事侦查，在公告期满后缘故又进行顺延审理20日。依法组成合议庭，于2014年8月14日再次公开开庭进行了审理。原告詹桂芳及其委托代理人杨永兴，被告正坤公司的委托代理人丁云，被告赵中文，第三人郭齐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告詹桂芳诉称，2009年8月1日，被告正坤公司开发中卫市盛世豪庭小区1-3号楼工程，将工程交给第三人郭齐承建。后第三人承建该工程因资金不足向被告赵中文借款300余万元，被告正坤公司将包括原告购买的盛世豪庭2号楼271室在内的部分房屋顶给第三人作为承建工程的工程款，第三人获得顶账房后将原告购买的该房屋抵顶给被告赵中文，被告赵中文将该房屋出售给原告，由被告正坤公司负责给购买人出具商品房认购协议书。2009年11月15日，原被告及第三人经过共同商议，由原告与被告正坤公司签订《商品房认购协议书》一份，约定：被告正坤公司将其开发的位于中卫市沙坡头区盛世豪庭2号楼2单元271室商品房一套出售给原告；建筑面积109.46平方米，价格3458元／㎡，合计房款378512元；预计交房时间为2010年12月31日等。合同签订后，原告与被告赵中文于2009年11月18日又签订了认购补充协议，约定原告首付100000元，剩余部分按揭贷款支付。原告按约定给付被告赵中文购房款100000元，由被告赵中文给原告出具了收据1张。��原告又与被告正坤公司、赵中文协商同意剩余房款等交房时一次性付清。但合同约定的交房时间到期时，被告未通知原告交房，原告到被告售房部查询，发现原告所购房屋，被告又出售予他人，他人进行装修，被告将房屋一房两卖。后原告多次找二被告协商要求退回购房款、赔偿损失，但二被告以不正当理由拒付。现起诉请求：1.依法判令二被告返还原告购房款100000元；2.二被告赔偿因一房两卖给原告造成的购房差价损失130000元，由二被告互负连带赔偿责任；3.本案诉讼费由二被告负担。原告向法庭提交了下列证据证明其主张：1.《商品房认购协议书》（原件）1份，证明2009年11月15日，原告与被告正坤公司签订了涉案房屋的认购协议，并约定了房屋面积、交房时间等事项的事实；2.认购补充协议书（原件）1份，证明2009年11月18日，原告与被告赵中文又对涉案房屋��价格由每平方米3458元调整为2500元，付款方式为原告首付100000元，剩余部分按揭贷款支付的事实；3.收据（原件）1份，证明2009年11月18日，原告给被告赵中文交房款100000元的事实；4.商品房买卖合同（原件）、购房款收据（复印件）各1份，证明因被告将房屋又出卖，原告于2013年12月7日又购买中卫市楚雄房地产开发公司的商品房，被告给原告造成的房屋差价损失148865元的事实；5.盛世豪庭项目工程施工承包合同复印件1份，证明被告正坤公司和郭齐是承发包关系，郭齐承建了包括涉案房屋在内的工程的事实。被告正坤公司质证认为，证据1的真实性、合法性予以认可，对其关联性及证明目的不认可，该证据仅能证明原告与正坤公司签订了商品房认购协议书，不能证明原告主张的正坤公司将涉案房屋抵顶给郭齐，以及该协议与赵中文、郭齐存在事实或法律上的关系，��协议与上述二人无关；证据2的真实性无法确认，合法性不予认可，与正坤公司无关联性，证明目的亦不予认可，涉案房产的所有权及处置权属于正坤公司，赵中文并非权利的享有及处置人；证据3的三性及证明目的不予认可，与正坤公司无关，正坤公司从未收到原告的购房款；证据4的真实性、合法性无异议，与正坤公司无关；证据5的三性及证明目的不认可，青海广宇公司与正坤公司无合同关系，该证据与本案无关。被告赵中文质证认为，对证据1、2、3的证明力认可；证据4与赵中文无关；证据5认可，能证明青海广宇和正坤公司签过合同，但由于没有许可证，后来正坤公司又与宁夏第五建筑工程公司（以下简称五建公司）签订合同，郭齐又挂靠了五建公司进行施工。第三人质证认为，证据1、2、3无异议；证据4同意被告赵中文的质证意见；证据5签订过此合同，但��正坤公司否定了，又重新签订了合同。被告宁夏正坤置业公司辩称，1.正坤公司对原告的诉请不承担任何法律责任，正坤公司投资建设的盛世豪庭项目由五建公司承建，并非本案第三人郭齐，本案所涉房产所有权及处置权归正坤公司享有，正坤公司从未将本案所涉房款抵顶给第三人郭齐；对诉状中涉及被告赵中文与正坤公司无任何事实及法律上的关系，本案原被告及第三人四方也从未就涉案房产进行过磋商。2.原告与正坤公司于2009年11月15日单独就涉案房产签订商品房认购协议书，合同第三条第一款明确约定买受方于2009年11月15日一次性支付房款378512元，第四条第五款明确约定如超过应付款时间15日，正坤公司有权另行处置涉案房产，如由此给原告造成损失由原告自行承担；协议书签订至今原告未向正坤公司支付购房款，正坤公司不应对原告履行协议义务；对于原告陈述赵中文收其购房款100000元，与正坤公司无关。综上，原告的诉讼请求应予驳回。被告正坤公司向法庭提交下列证据证明其主张：1.建筑工程施工许可证（原件）、中标通知书（原件）各1份，证明2009年12月29日，正坤公司开发建设的盛世豪庭商住楼1-3号楼经招投标由五建公司承建的事实；2.《商品房认购协议书》（原件）1份，证明2009年11月15日，原告与正坤公司签订协议书，其第三条、第四条对于付款义务及逾期付款的法律责任作了明确约定，但原告并未向正坤公司支付购房款的事实；3.中卫市中级人民法院（2012）卫民初字第5号民事判决书、宁夏回族自治区高级人民法院（2013）宁民申字第286号民事裁定书各1份，证明与本案相同事实的第三人郭齐对外借款并由债权人与正坤公司签订认购书后，债权人要求正坤公司承担相应法律责任，并要求正坤公司认可郭齐��借款，实质上是正坤公司收到购房款的主张，经两级人民法院审判不能认定与正坤公司有关，因此赵中文收取原告款项不能代表正坤公司的事实。原告质证认为，证据1与本案无关；证据2的真实性无异议，但不能证明原告的证明目的，正坤公司忽视了涉案房屋是顶账形成的购买关系；证据3与本案无关，不能证明正坤公司的证明目的。被告赵中文质证认为，证据1予以认可；证据2属实，但不能证明正坤公司的证明目的，正坤公司既然签订了该合同就应当是收取了原告的购房款；证据3认可，但不能证明其证明目的。第三人质证认为，对证据1、2、3均无异议。被告赵中文辩称，原告陈述的事实属实。涉案房屋是赵中文和原告及正坤公司在正坤公司的售房部签订的合同。正坤公司和原告签订了合同，就应当对原告负责，原告和正坤公司签订合同时是正坤公司职员史冠武给原告办理的。赵中文把钱借给郭齐，郭齐给赵中文顶房子，将涉案房屋顶给赵中文后，办理涉案房屋的购买手续时由郭齐和史冠武一起给办的。正坤公司应当返还原告购房款，并赔偿原告损失。不同意由赵中文返还原告购房款，赔偿损失。被告赵中文向法庭提交下列证据证明其主张：1.借条（原件）2份，证明2009年6月至2010年7月，郭齐在盛世豪庭工程施工过程中向赵中文先后借款共计334万元的事实；2.盛世豪庭项目工程施工承包合同（复印件）1份，证明正坤公司和郭齐是承发包关系，郭齐承建了包括涉案房屋在内的工程的事实；3.项目施工承包协议、补充协议（复印件）各1份，证明五建筑公司与郭齐于2010年1月30日签订了施工承包协议，正坤公司与五建公司于2010年3月5日签订补充协议，约定第三人郭齐对涉案房屋在内的盛世豪庭小区工程进行施工的事实；4.2010年9月6日的盛世豪庭施工合同补充协议、2010年1月3日的建设施工合同协议书各1份，证明第三人郭齐和五建公司的工程承包系挂靠关系的事实。原告质证认为，证据1无异议，因为有借款的存在，才有本案房屋进行倒帐的情况；证据2、3无异议，能证明郭齐挂靠第五建筑公司承包正坤公司涉案工程的事实；证据4无异议。被告正坤公司质证认为，证据1的真实性、合法性无法确认，关联性及证明目的不认可，如果该借款存在，无法反映借款是用在盛世豪庭项目上，与本案无关；证据2的三性及证明目的不认可，青海广宇公司与正坤公司无合同关系，该证据与本案无关；证据3的真实性无法确认，与本案无关，涉案房屋没有抵顶给第三人，第三人处置行为与正坤公司无关；证据4无异议。第三人质证认为，证据1、2、3均无异议；证据4工程的合同是五建公司签订的，实际��第三人施工的。第三人郭齐述称，对原告陈述的事实没有异议。涉案房屋是正坤公司顶给郭齐的，郭齐因欠赵中文的钱又顶给赵中文，由正坤公司给郭齐办了手续，赵中文将涉案房屋卖给原告，郭齐和赵中文到正坤公司给原告办了涉案房屋的手续。因此，涉案房屋不能交房应该找正坤公司。第三人未向法庭提交证据。本院对以上当事人出示的证据经质证，认证如下：原告出示的证据1系原告与被告正坤公司签订的合同，能证明盛世豪庭2号楼2单元271号商品房是被告正坤公司顶给第三人后出售给原告的事实；证据2系被告赵中文与原告签订的合同，能够证明被告赵中文与原告对盛世豪庭2号楼271室房屋价款及付款方式又进行约定的事实；证据3系书证，能够证明原告向被告赵中文支付房款100000元的事实；以上证据1、2、3与本案有关联性，且被告赵中文及第三人郭齐无��议，对其证明效力予以确认。但证据2、3证明的被告赵中文与原告又对涉案房屋的价款及付款方式进行协商约定的事实，经核仅仅是原告与被告赵中文之间协商约定，二人之间具有效力，但对于被告正坤公司不具有法律效力。证据4、5系书证，其证明原告在黄河花园购房的差价损失的事实，因没有被告协商认可，与本案无关联性，对其证明效力不予确认。被告正坤公司出示的证据1系书证，能够证明被告开发建设的盛世豪庭项目工程的承建单位是五建公司的事实；证据2系原告与被告正坤公司签订的合同，证明内容与原告证据1相同，被告赵中文及第三人无异议；证据3系生效的法院裁判文书，能证明第三人因借款后出售给他人的顶帐房的事实经法院认定为不具有被告正坤公司向他人出售顶房的效力的事实；三证据均与本案有关联性，对其证明效力予以确认。被告赵��文出示的证据1系书证，能证明第三人向被告赵中文借款的事实，第三人无异议，其证明效力予以确认；证据2、3、4系被告正坤公司与五建公司、五建公司与郭齐签字的合同，能够证明被告正坤公司用开发的商品房顶付工程款及该项目的实际施工人为郭齐的事实；均与本案有关联性，且原告、被告正坤公司及第三人无异议，对其证明效力予以确认。本院依据以上确认的证据，结合双方当事人的陈述，经审理查明如下事实：2009年8月1日，被告正坤公司开发中卫市盛世豪庭小区，将工程交给第三人郭齐承建。被告正坤公司将包括原告购买的房屋在内的部分房屋顶给施工人作为承建工程的工程款，然后由被告正坤公司负责给购买人出具商品房认购协议书。2009年6月，第三人因承建该工程资金不足向被告赵中文先后借款300余万元，第三人获得顶账房后将原告购买的盛世豪庭2号楼271室房屋顶给被告赵中文，被告赵中文将该房屋出售给原告。2009年11月15日，由原告与被告正坤公司签订《商品房认购协议书》约定：乙方（即买受方原告）认购甲方（即出卖方被告正坤公司）开发的位于中卫市沙坡头区盛世豪庭小区2号楼2单元271室商品房一套，建筑面积约为109.46平方米；该商品房销售单价为3458元／平方米，房屋总价款为378512元（该商品房最终实际面积以房管部门计量面积为准，已交房款多退少补）；付款方式为甲乙双方同意按乙方于2009年11月15日支付该房款378512元，一次性支付房款；预计交房时间为2010年12月31日，如因其他原因甲方迟延交房，超过3个月内，甲方不承担任何违约责任，超过3个月后，甲方承担违约责任；以及对合同生效、失效情况的约定等。合同签订后，原告与被告赵中文于2009年11月18日签订了认购补充协议，约定：原告自愿认购被告赵中文抵账的盛世豪庭2号楼271室住宅房一套，面积109.46平方米，单价2500元／平方米，总价款27365元，面积以实际面积为准，多退少补；付款方式为首付100000元，剩余部分按揭贷款支付。原告于当日按约定给付被告赵中文购房款100000元，由被告赵中文给原告出具了收据1张。在合同约定的交房时间到期后，被告正坤公司没有通知原告交款、交房，但原告到被告售房部查询，发现原告所购房屋被告又出售予他人，他人进行装修，该房屋一房两卖。原告因此找二被告要求退回购房款、赔偿损失，但二被告相互推脱责任拒付。为此，原告诉至本院。另查明，2009年11月15日，原告与被告正坤公司签订的《商品房认购协议书》约定原告购买的盛世豪庭2号楼271室，该房屋建成后由被告正坤公司又出卖给他人。该房屋的工程在2010年1月30日，被告正坤公司已与五建公司签订《��设工程施工合同》约定：五建公司垫资完成被告开发的盛世豪庭项目1号、2号、3号楼工程；总造价暂定为3514万元，工程款支付方式为全部顶付商品房，并约定顶付商品房的单元、楼层、营业房的楼号和房号（包含该房屋）等内容。同日，五建公司与第三人郭齐签订《项目施工承包协议》约定该项目工程的实际施工人为郭齐，被告正坤公司用商品房顶付工程款，所顶付的商品房顶给第三人郭齐。原告未向被告正坤公司支付过购买的房屋房款。本院认为，原告詹桂芳与被告正坤公司签订的《商品房认购协议书》实际上系第三人郭齐以被告正坤公司的名义作为商品房的开发企业与原告签订《商品房认购协议书》，约定由被告正坤公司将其开发建设的盛世豪庭2号楼2单元271室商品房一套出卖给原告。依据合同约定内容看，原告订购被告开发出售的盛世豪庭2号楼2单元271室��品房一套，双方约定了房屋出售买卖的位置、楼号、面积、单价、总价款、支付方式及房屋的交付。该《商品房认购协议书》具有预售性质的商品房买卖合同，依法应认定按照《商品房买卖合同》处理。本案争议的焦点是：一、原告与被告正坤公司签订的《商品房认购协议书》约定的原告购买的盛世豪庭2号楼271室房屋，被告正坤公司又出卖他人是否属于一房二卖，被告正坤公司是否承担民事责任；二、被告赵中文是否承担退付房款、赔偿损失的民事责任。关于焦点一，第三人郭齐仅系被告正坤公司建设工程的实际施工人，被告正坤公司认可被告正坤公司与五建公司签订《建设工程施工合同》的效力，五建公司与第三人郭齐签订相关施工合同，授权被告正坤公司以房屋抵顶给五建公司工程款抵顶给实际施工人郭齐。原告与被告正坤公司签订的《商品房认购协议书》约定的原告购买盛世豪庭2号楼271室房屋，以现金方式于2009年11月15日一次性付款，虽然该房屋第三人郭齐认可抵顶给被告赵中文，赵中文出售给原告；但是，原告向被告支付的房款，由被告赵中文收取，是赵中文出具收条，没有经过售房部的被告正坤公司出具收据。被告正坤公司不认可原告按照合同约定支付的100000元房款，在房屋全部完工后，以原告未按约定时间履行交付房款义务为由，未向原告履行交房义务，而另售他人，属于事实上解除合同行为，其行为并无不妥。原告与被告赵中文签订的补充协议约定的房屋价款、付款方式，因未经过被告正坤公司的同意，被告正坤公司另行出卖，过错不在于被告正坤公司，因此不属于一房二卖，被告正坤公司不承担民事责任。故被告正坤公司辩称驳回原告要求被告正坤公司承担责任的诉讼请求的意见，本院予以采纳。对��告要求依法判令被告正坤公司向原告承担返还购房款100000元、连带赔偿因一房两卖给原告造成的购房差价损失130000元的诉讼请求，经核其依据不足，本院不予支持。关于焦点二，第三人郭齐作为涉案工程的实际施工人，虽然因其向被告赵中文借款将盛世豪庭2号楼271室房屋抵顶给被告赵中文，盛世豪庭2号楼271室出售后的房款可以归被告赵中文，但被告赵中文与原告于2009年11月18日签订的补充协议未得到被告正坤公司的同意认可，该补充协议仅对被告赵中文与原告具有效力，被告赵中文向原告收取房款，未通过被告正坤公司出具收据确认，而被告赵中文出具了收据，却不能向原告交房，依法应当承担民事责任；由被告赵中文退回原告交付的房款；因房屋是开发单位出卖，对于一房二卖的后果不是被告赵中文的过错所致，对于原告的损失不能按照一房二卖的相关规定��算赔偿，可以由被告赵中文向原告对已付房款部分，按照同期银行贷款利率计算向原告赔偿利息损失。故对原告要求依法判令被告赵中文向原告承担返还购房款100000元，连带赔偿因一房两卖给原告造成的购房差价损失130000元的诉讼请求，经核：购房款100000元被告赵中文应予退还；对于损失，被告赵中文对已付房款部分的利息向原告赔偿，按照同期人民银行的贷款利率2008年12月23日的三至五年期贷款年利率标准5.76%计，自2009年11月18日至2014年7月18日计4年8个月，合计利息损失26880元，该项部分诉讼请求予以支持；对原告主张的其余损失103120元的诉讼请求，因依据不足，不予支持。被告赵中文辩称正坤公司和原告签订了合同，就应当对原告负责，因赵中文把钱借给郭齐，郭齐给赵中文顶房子，将涉案房屋顶给赵中文的，正坤公司应当返还原告购房款，并赔偿原告损失，不��由赵中文返还原告购房款，赔偿损失的意见，经核：虽然原告与被告正坤公司签订了商品房认购协议书，但原告交付的购房款由被告赵中文收取，未通过被告正坤公司认可，被告赵中文又不能向原告交付房屋，被告正坤公司不认可被告赵中文与原告的补充协议效力，又不认可被告赵中文与第三人之间抵顶房屋的事实，原告没有向被告正坤公司正确履行支付房款义务，被告正坤公司另行处置房屋后，则退付房款、赔偿损失的责任与被告正坤公司没有关系，应由被告赵中文依法承担相应的民事责任，被告辩称的该意见依据不足，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赵中文于判决生效后十日内向原告詹桂芳返还购房款100000元；二、被告赵中文于判决生效后十日内向原告詹桂芳赔偿损失26880元；三、驳回原告詹桂芳的其它诉讼请求。案件受理费4750元，由原告詹桂芳负担1912元，被告赵中文负担2838元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审　判　长　　刘广胜审　判　员　　宋建喜人民陪审员　　张学孝二〇一四年九月五日书　记　员　　马彦坤本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要��赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。关注公众号“”