（2013）邵民初字第3805号
裁判日期: 2014-09-04
公开日期: 2014-12-31
案件名称
何文龙、邵武市龙盟房地产开发有限公司与谢建军、第三人林建福合同纠纷一审民事判决书
法院
邵武市人民法院
所属地区
邵武市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何文龙,邵武市龙盟房地产开发有限公司,谢建军,林建福
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
福建省邵武市人民法院民 事 判 决 书（2013）邵民初字第3805号原告何文龙，男，汉族，个体工商户。原告邵武市龙盟房地产开发有限公司。法定代表人何文龙，董事长。以上两原告的共同委托代理人杨仁江，福建欣开元律师事务所律师。被告谢建军，男，汉族，个体工商户。委托代理人詹金通，福建厦金律师事务所律师。第三人林建福，男，汉族，个体工商户。原告何文龙、邵武市龙盟房地产开发有限公司（以下简称龙盟公司）与被告谢建军、第三人林建福合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何文龙的委托代理人杨仁江到庭，被告谢建军的委托代理人詹金通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何文龙、龙盟公司诉称，2007年5月份，被告谢建军通过第三人林建福投资在原告何文龙名下200，000元，并约定利息按月利率2.5%计算。第三人林建福也投资了600，000元至原告处，因此原告何文龙出具了两张合计800，000元的借条给第三人林建福。由于原告何文龙将该款投资给王仔英，后司法机关发现王仔英做生意实际上是一个骗局，王仔英亦被以“集资诈骗罪”追究刑事责任，而原告投资在王仔英处的资金已无法追回。为此，2009年元月，原告何文龙将其本人有处分权的坐落于李纲东路龙晖花园C栋802室的房屋抵债给被告，该房屋由其永久居住使用，但不能办理房屋产权证（因规划设计为闷顶层），原告邵武市龙盟房地产有限公司也同意由何文龙处分该房屋，并且原、被告双方达成以该房抵债200，000元本息的口头协议，一次性了结该笔债务。2013年2月13日与原告何文龙和被告重新签订了一份以房抵债协议书，协议书中认定2007年5月12日谢建军通过林建福借给何文龙200，000元，月息按2.5%计算，协议书中约定：一、原、被告双方认可何文龙通过林建福归还给谢建军的利息截至2008年9月底已结清。二、何文龙以龙晖花园C栋802号套房一套抵债，作为归还谢建军200，000元借款，一次性了结该笔债务。原告何文龙用龙晖花园C栋802号房屋折价清偿了被告谢建军通过林建福借给原告何文龙的200，000元债权本息。被告谢建军接受房屋之后，本应当与第三人林建福就该笔200，000元的债权本息达成债权抵消协议，但被告谢建军和第三人林建福却拒绝承认何文龙和谢建军二人达成的以房抵债协议，导致协议无法履行。现被告既占用了原告的房屋，又不与林建福就该债权作出结算，导致原告何文龙不仅失去房屋，还要归还被告借款本息，两头吃亏。因为被告谢建军在签订以房抵债协议后和林建福就200，000元借款达成债权消灭，致使林建福仍向人民法院主张该笔债权。邵武市人民法院作出了（2011）邵民初字第1514号民事判决书，判决原告何文龙偿还给林建福借款800，000元，其中200，000元从2008年10月1日起按月利率2.5%计算利息至还款之日止。该判决现已生效。在林建福申请执行过程中，林建福拒绝用该房屋折抵借款本息，造成原告损失475，000元（其中本金200，000元，利息275，000元）。综上，请求人民法院判令：1、解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》及以房抵债的《协议书》；2、被告立即搬出坐落在邵武市李纲东路龙晖花园C栋802号房屋；3、被告赔偿原告损失66，000元（以200，000元为本金计算，按月利率2.5%计算）；4、由被告承担本案的诉讼费。被告谢建军辩称：请求驳回原告诉请。一、何文龙与林建福之间的债务纠纷属于与本案返还原物无关的另外一个法律关系，该法律关系已由（2011）邵民初字第1514号民事判决书予以判决确定。二、作为谢建军没有义务返还房屋，2009年2月份原告和谢建军已经就与上一个案件无关的200，000元债务达成了以房抵债的协议，依据该协议谢建军取得了房屋使用、占有、收益的权益，至今谢建军仍合法使用、占有该房屋，双方的债权债务已经理清。三、双方补充签订的债权抵消协议书，证明谢建军已经取得了房屋，不需要再返还房屋，并且不需要赔偿原告损失66，000元。四、签订《房屋买卖合同》是2009年2月14日，至今已近5年，原告的诉请已过诉讼时效。五、原告变更诉讼请求应当在举证期限内提出。第三人林建福辩称，本案与第三人之间没有关联性。经审理查明，原告何文龙、龙盟公司为证明自己的诉讼主张，向本院举有以下证据：证1：公司证明，公司登记情况，证明1：何文龙有权处分邵武市李纲东路龙晖C栋802室房屋，公司也同意何文龙处分该房屋的事实。2：何文龙占邵武市龙盟房地产开发有限公司股权92.59%，何文龙的弟弟何建荣仅占公司股权的7.41%。证2：2-1，《民事判决书》，证明邵武市人民法院作出（2011）邵民初字第1514号民事判决书判决原告何文龙归还借款80万元。从2011年10月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息的事实，以及林建福拒绝以房抵债，法院认为应另案处理。2-2，《民事裁定书》，2页，证明南平市中级人民法院作出终审裁定，按一审判决执行。证3：龙晖花园闷顶层规划设计布局图及规划竣工图，证明被告侵占的C栋802室房屋状况。证4：执行和解书，证明林建福在执行中不同意以房屋抵债。证5：以房抵债协议书，证明谢建军认可以房抵债的事实但是第三人林建福不认可该事实。以上证据经被告谢建军质证认为，对证1的真实性没有异议，可以证明何文龙之所以将位于C栋802的房屋交给谢建军就是为以房抵债，所以谢建军现是合法占有该房屋。对证2的民事判决书、裁定书的真实性没有异议，但是判决内容不涉及谢建军，该份判决书中认定的事实也均与谢建军无关。证3只能证明该房屋现状，不能证明原告要证明的内容，该规划图无法证明被告谢建军对该房屋的占有是基于侵占。证4是林建福和何文龙在执行中自愿达成的和解协议，该证据证明何文龙也同意返还借款80万元及利息，且执行协议中也没有被告谢建军的名字，谢建军也没有收到任何何文龙支付的款项。对证5的真实性没有异议，但是通过该协议书可以明确何文龙是自愿将C栋802室房屋给谢建军，是为了一次性了结何文龙和谢建军之间的债务。何文龙与林建福之间的债权、债务与谢建军没有关系。第三人林建福质证认为，对证原告所举1、2、3、4的真实性没有异议，但是这是林建福与何文龙之间的债务关系，与谢建军没有关系。对证5的质证意见与被告谢建军的意见一致，这20万元系林建福与谢建军之间的债权债务关系，与何文龙与林建福之间的80万元债务没有任何关系，林建福亦未将执行款支付给谢建军。本院认为，被告与第三人对原告所举证据1、2、3、4的真实性无异议，本院予以采信。原告所举证5系原告何文龙与被告谢建军之间签订的协议书，该协议书中“为2007年5月12日谢建军通过林建福借给何文龙二十万元（月息2.5分）以房抵债一事双方达成以下协议”的内容可以证实，被告谢建军于2007年5月12日通过林建福借给原告200，000元，这与本院（2011）邵民初字第1514号民事判决书确认原告与林建福之间2007年5月12日200，000元的债权债务在时间、金额、月利率均吻合。且第三人亦认可谢建军通过林建福借款给何文龙仅这一笔200，000元。因此，被告谢建军关于“以房抵债协议”中的200，000元债务系与本院（2011）邵民初字第1514号民事判决书确认的800，000元债务无关的另一债务的抗辩意见，本院不予采信。被告谢建军为证明自己的抗辩主张，向本院提供房屋买卖合同书一份，证明：1、因何文龙结欠谢建军20万元人民币及相应利息，经邵武市龙盟房地产开发有限公司同意，何文龙将位于“龙晖花园”C栋楼壹楼道802室以20万元人民币的金额抵售给谢建军，为此2009年2月14日原被告双方签订了《房屋买卖合同书》。2、依该《房屋买卖合同书》谢建军2009年2月14日取得了该房屋的占有、使用、处分、收益的权益，谢建军与原告之间的20万元债权债务已经结清，双方再无纠葛，原告无权要求返还该房屋。3、《房屋买卖合同书》系2009年2月14日签订，原告要求返还原物已经过了诉讼时效。以上证据原告质证称，对该证据的真实性没有异议，但该合同签订的时间为2013年2月13日。第三人林建福对该证据无异议。本院认为，原告及第三人对被告谢建军所举证据的真实性无异议，本院予以采信。关于合同的签订时间，本院认为，该房屋买卖合同与原、被告2013年2月13日签订的“以房抵债”合同的内容一致，且被告谢建军亦承认房款200，000元系抵消“何文龙欠谢建军的债务。”因此双方如在2009年2月14日已经签订了《房屋买卖合同书》，2013年2月13日再行签订“以房抵债”的协议书就没有必要，故本院认为原告何文龙关于《房屋买卖合同书》系因与林建福之间的诉讼而补充签订，实际签订时间系2013年2月13日的陈述更符合逻辑，且与本案其他事实能够相互印证，本院予以采信。根据上述采信的证据及原、被告双方在法庭上的陈述，可以对本案的事实认定如下：原告龙盟公司于2003年8月经批准在邵武市李纲东路建设房地产“龙晖花园”小区。原告何文龙系原告龙盟公司的法定代表人及股东。2005年至2006年，原告何文龙以做生意为由，分三次向第三人林建福借款600，000元（未约定月利率）。2007年5月12日，被告谢建军将200，000元交给第三人林建福，第三人林建福将该款借给原告何文龙，双方约定月利率为2.5%。2009年1月，原告何文龙将原告龙盟公司开发建设的位于邵武市李纲东路龙晖花园C栋顶楼闷顶层（702室楼上）交由被告谢建军使用，谢建军随后将该闷顶层改造装修并入住使用至今。现房号为邵武市李纲东路龙晖花园C栋802房。2011年10月17日，被告林建福向邵武市人民法院提起诉讼，要求原告返还借款800，000元及承担相应利息。诉讼中原告何文龙提出抗辩意见称已用上述闷顶层的使用权折抵200，000元借款及相应利息，但该抗辩意见未被法院采信。2011年12月1日，邵武市人民法院出具（2011）邵民初字第1514号民事判决书，判决何文龙返还原告林建福借款800，000元及相应利息。该判决现已发生法律效力。2012年2月13日，原告何文龙与被告签订协议书，双方约定：“为2007年5月12日谢建军通过林建福借给何文龙二十万元（月息2.5分）以房抵债一事双方达成以下协议：一、双方认可何文龙通过林建福归还给谢建军的利息截至2008年9月底结清；二、何文龙以龙晖花园C幢802套房一套抵债，作为归还谢建军20万借款，一次性了结该债务（该房屋已于2009年春节后交付谢建军）。三、双方再无其他纠葛。”随后原告龙盟公司与被告补签《房屋买卖合同书》一份，约定被告向原告龙盟公司购买龙晖花园C幢802套房使用权，房屋价款200，000元。2013年11月5日，因在（2011）邵民初字第1514号案件执行过程中，第三人林建福不同意原告以龙晖花园C幢802房折抵2007年5月12日的200，000元债务及相应利息，原告何文龙、龙盟公司遂诉至本院，请求人民法院判决：1、解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》及以房抵债的《协议书》；2、被告立即搬出坐落在邵武市李纲东路龙晖花园C栋802号房屋；3、被告赔偿原告损失（以200，000元为本金计算，按月利率2.5%计算，从2008年10月1日起计算至被告搬出上述房屋止）；4、由被告承担本案的诉讼费。本院认为，关于合同解除的问题。本案两原告与被告谢建军签订的《协议书》、《房屋买卖合同》虽签订的主体不同，但合同内容一致，其目的均在于用房屋使用权抵消2007年5月12日的被告何文龙的200，000元债务及相应利息。故两份合同相辅相成，内在的法律关系一致。但通过庭审查明，该200，000元的债权人系第三人林建福，原告何文龙与被告谢建军之间不存在债权债务关系，现双方签订的债权消灭的协议未经债权人林建福的同意，依法不发生法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，原告何文龙、龙盟公司要求解除《房屋买卖合同书》、《协议书》并将诉争闷顶层腾空恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。关于被告谢建军提出2009年原告即交付诉争闷顶层给被告使用，本案已过诉讼时效的主张。本院认为，合同解除权系形成权，该权利不适用诉讼时效之规定。关于赔偿损失的部分，本院认为，因被告未能按约将该200，000元债务抵消，2011年12月1日，邵武市人民法院判决原告何文龙从2008年10月1日起，按月利率2.5%计算，计至判决确定的还款之日止（该判决的生效时间为2012年3月6日，共计41个月）计算该200，000元的借款利息，因此原告的利息损失为205，000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，原告可要求被告谢建军赔偿损失。但由于本案原、被告双方在订立该“以房抵债”的协议时，原告自身未尽审查义务，对债务凭证也没有及时核对收回，故对其利息损失的造成应负主要责任。综上，本院认为被告谢建军应赔偿原告利息损失（205，000元）的1／3，原告主张的66，000元未超过该赔偿数额，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、立即解除原告邵武市龙盟房地产开发有限公司与被告谢建军签订的《房屋买卖合同书》。二、被告谢建军应于本判决生效后三十日内将位于邵武市李纲东路龙晖花园C栋顶楼闷顶层（702室楼上）腾空。三、立即解除原告何文龙与被告谢建军于2012年2月13日签订的《协议书》，被告谢建军应于本判决生效后十日内支付原告何文龙赔偿款66，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8，290元，由被告谢建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长 危 艳人民陪审员 朱 荣 健人民陪审员 杜 锦 华二〇一四年九月四日书 记 员 申屠聪琴本案适用主要法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”