（2013）凤民初字第02373号
裁判日期: 2014-09-04
公开日期: 2014-12-30
案件名称
盖希萍诉李承森、王运华确认合同效力纠纷一案民事判决书
法院
凤城市人民法院
所属地区
凤城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
盖希萍,李承森,王运华
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款
全文
辽宁省凤城市人民法院民 事 判 决 书（2013）凤民初字第02373号原告：盖希萍，女。委托代理人：高光，凤城市草河经济管理区法律服务所法律工作者。被告：李承森，男。被告：王运华，女。委托代理人：鲍秀丽，女。原告盖希萍诉被告李承森、王运华确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员冷雪冰适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，本院依法追加王运华作为本案的被告参加诉讼。原告盖希萍及委托代理人高光、被告王运华的委托代理人鲍秀丽、被告李承森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告盖希萍与被告李承森于2013年11月30日签订房屋买卖协议书一份，约定被告李承森将所有权人为焦增玉（已死亡）、坐落于凤城市石城镇铁佛村七组、面积48平方米房屋卖给原告（此房屋为焦增玉死亡后其妻子姜凤英卖与另一人姜庆瑞，后被告自姜庆瑞处购得），因该房屋属于农村宅基地房屋，原告并非该经济组织成员，导致原告在购买房屋后无法过户。原告多次找到被告要求退还房款未果，请求法院确认原告盖希萍与被告李承森于2013年11月30日签订的房屋买卖协议无效，依法解除，被告李承森返还原告购房款24800元并承担本案的诉讼费用。被告李承森辩称：2013年11月30日签订房屋买卖协议有效，原告盖希萍虽系外村村民，但购房时已经过本村民委员会同意。协议的签订是双方真实意思表示，被告只是经办人，是受被告王运华所托办理此事，不同意返款。签订协议后原告当即交付房款，被告给原告出具了收条，并将房证交付原告，原告实际管理了该房屋。被告只是卖房的经办人，实际卖房者是被告王运华，原告诉讼主体错误，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告王运华辩称：不同意原告的诉讼请求。原告是自愿买房子的，不同意退款。经审理查明：涉案房屋登记所有权人为焦增玉、坐落于凤城市石城镇铁佛村七组、建筑面积48平方米、房屋所有权证号为：村房字第Q0019**号、间数为叁间、石木结构、住宅。原告盖希萍系凤城市爱阳镇徐家村六组村民，与被告李承森系姑侄关系。2011年7月2日，案外人姜凤英与姜庆瑞签订协议书一份，载明姜凤英将其与焦增玉共有的房屋包括屋里一切东西在内卖给姜庆瑞，价格为1万元。2013年5月20日被告李承森与姜庆瑞签订协议一份，载明姜庆瑞将涉案房屋卖给被告李承森，包括院内一切物品及土地在内。2013年11月30日，原告盖希萍与被告李承森签订房屋买卖合同一份，载明被告李承森自愿将坐落于凤城市石城镇铁佛村七组的民房两间卖给原告盖希萍，价格24800元。同日，被告李承森为原告出具证明一份，载明铁佛村七组两间草房，包括院内，被告王运华转让于原告盖希萍，现钱支付24800元，房款由被告李承森代收，被告李承森在经手人处签名。原告因非涉案房屋的集体组织经济成员导致在购买涉案房屋后不能办理房屋过户手续诉至本院。本院所确认的上述事实，有双方当事人的陈述笔录、原告提供的房屋买卖合同一份、证明一份、协议两份、房屋所有权证复印件一份；被告李承森提供的照片五张、凤城市石城镇铁佛村民委员会证明一份在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。农村住宅用地只能分配给本村村民。在本案中，涉案房屋坐落于凤城市石城镇铁佛村七组，而原告系凤城市爱阳镇徐家村六组村民，并非该集体组织的成员，不能取得相应的村民待遇，原告与被告李承森之间签订的房屋买卖合同，虽系双方真实意思表示，因违反法律的强制性规定合同目的无法实现，双方理应各自返还，故对原告请求确认合同无效的诉讼请求本院予以支持。被告李承森在庭审中抗辩称涉案房屋系其受岳母被告王运华所托从案外人姜庆瑞处购买后卖给原告，本院认为，原告提供的收款证明载明了涉案房屋系由被告王运华转让给原告，被告李承森系房款的代收人、经办人，结合被告李承森提供的凤城市石城镇铁佛村民委员会证明可以认定涉案房屋系由被告王运华卖给原告，被告李承森系王运华代理人，双方之间的代理行为并没有书面形式的委托书，授权事项不明确，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”的规定，作为被代理人的被告王运华应当向原告承担民事责任，代理人被告李承森应负连带责任，故对原告要求被告王运华、李承森返还房款的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人同共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国民法通则》第六十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：一、原告盖希萍与被告李承森于2013年11月30日签订的房屋买卖合同无效。二、被告李承森、王运华于本判决生效后十五日内共同返还原告盖希萍购房款24800元。三、原告盖希萍于本判决生效后十日内将登记所有权人为焦增玉、坐落于凤城市石城镇铁佛村七组、建筑面积48平方米、房屋所有权证号为：村房字第Q0019**号、间数为叁间、石木结构住宅返还被告王运华。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元，减半收取210元，由被告王运华、李承森承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。代理审判员 冷雪冰二〇一四年九月四日书 记 员 姜女杰 来源：